如何在法国申请购房贷款

乘凉树

法国买房子是没有强制的首付要求的，但是有一个限制，那就是在贷款上，一个人的还款能力，不能超过他税后工资的33%。
而且这个还款能力是考虑了所有的贷款之后的总还款数。打个比方，一个人可以已经申请了一个买汽车的贷款。每月还100欧元，而他一个月的工资税后是2121欧元，那么如果他现在要买房子，并且需要申请贷款，他还房子的贷款每月就不可以超过600欧元。因为（100+600）/0.33 =2121欧元。这样的限制条件直接限制了一个人贷款能力。

法国目前的平均税后收入大概是1700欧元每月，也就是平均每月还款能力在561欧元左右，以600欧元，保险后5.5%的利率计算，15年总贷款额为73432欧元。这个数额在乡下和小城市已经不小了，可是在巴黎就很难有所作为了，去掉公证费，估计只能买个6到8平方米的单身公寓。所以很多法国人都是和自己的伴侣一起贷款买房子，因为2个人工资总和会大大增加贷款总额。或者等到工作了几年有了一定积蓄作为首付才考虑买方子。

由于法国的首都和其他地区物价相差太大，下面仅以法国岛（国内所说的巴黎）为前提做详细说明：
1 买房费用：
假设房子是12 0000 欧元，那么公正费则是12 0000* 7.2% = 8640欧元。所以房子的实际费用就是128640欧元。这里所说的公正费指的是给公正人的费用。法国房子的买卖过程中的所有法律合同是职业公证人全权负责的。买方和卖方只需要签字即可

2.程序
在法国买房子要做好心理准备，非常程序化，当然，更是非常的慢。

2.1看房子：
在法国可以通过中介(Agence Immobilier)找房子也可以在PAP这样的网站找个人的房子。个人建议如果是外国人或者对这个行业不了解的法国人还是通过中介找。这样有很多好处。比如法律规定中介必须提供房子的专业评估报告，审核卖家的合法性，还有该地区是不是洪灾区或某个自然灾害易发区。

2.2签买房承诺(Promesse d'achat)
看中了房子，就要签一个买房承诺，这其实是一个承诺买房的合同。上面写明价格和最早的签正式合同的时间（可以根据实际情况改变的）。附加款里要写明公证人（notaire），公证人可以自己找也可以委托中介找。但是结果是一样的，因为公证费是国家规定的，大概是房价的7，2%左右。如果委托中介找，可以和中介合一起来做一些收脚。就是把房价的一部分转为中介谈判费。打个比方:房价是100万欧元，那么公证费是7，2万欧元，但是如果在买房承诺合同里将房价定为91万元，而剩下的9万元写为中介谈判费，那么公证费就要减少9*0.072万欧元。当然这个买房承诺合同最终要卖家签字的，所以必须事先征得卖家的同意，其实这9万欧元还是给卖家了。

买房承诺里最重要的是有一个申请贷款的期限，一般是1个月。也就是说在1个月里，买家要赶紧找贷款。否则在最后期限到达时，如果有银行愿意提供贷款，即使别的银行有更便宜的贷款在申请中。买家也只能在所找到的贷款提案中选择相对最便宜的。所以签完买房承诺合同到规定期限的这个时间段，买家是最最忙得。更可怕的是中介根据卖家的要求或者卖家自己会事先要求相当于房价10%的保证金。如果你有了银行贷款觉得不够便宜想不贷，或者你突然改变主意不想买了，这个10%的保证金就挂了，卖家就白赚了。

2.3找贷款
2.3.1 0% 贷款：
这个是国家补助贷款。没有利息。但是要满足一定条件。首先是居住地段。法国分为A区(Zone A)和B区(ZoneB)，A区主要是大巴黎，B区是农村和别的小城市。目前A区的最高贷款数额为14400，B区要低很多，估计有7000左右。如果是小巴黎，可以拿到一笔巴黎市政府的0%贷款。最高能拿到32000欧元（包含国家补助贷款）。如果是夫妻，同居男女或者男女朋友合买，可以增加贷款额度到20000欧元。
但是0%贷款有很多的限制条件，是最最难拿到的贷款。我认识的很多法国朋友都因为手续不全没有能够拿下这个贷款。

第一个条件是要在法国租房子达到2年，并且保留所有的合同，和所有的房租收据，如果2个人合买，那么则需要双方各自的以上所有材料。这点大多数的外国人和很多的法国人都做不到，所以也就无缘这个贷款了。所以想在法国买房又想要这个无息贷款的人就要注意了，一定要自己租房子，而且要有正规的合同和保留每个月的房租收据

第二个是要看你N-2的个人所得税。也就是如果你2009年买房，就看你2007年的个人所得税，而实际上2007年交的是2006年收入的税收，也就是看你N-2年交的N-3的收入的税收。如果大于一个数值，就没有这个贷款了。所以要买房子的朋友，如果工资收入超过法国平均收入1700欧元的话，那么在工作后的第3年内一定要买房子，不然就享受不到这个补助贷款了。

第三个条件是这个贷款自己是不能申请的，必须由你所申请贷款的银行帮你申请。所以也就是说你的贷款要求如果没有银行接受，那么补助贷款也就不存在申请的可能。

第四个条件是所买的房子必须符合法国最新的住房保准。很多老房子虽然符合过去的标准，但是不符合现在的标准。所以只要是买2手房而不是新房子的，就需要找专业的公司做一个专门针对国家补助的评估。这个评估是收费的，费用在100欧元左右。

最后一个限制就是时间紧迫，因为买房承诺里规定了申请贷款的最后期限，所以要在最短的时间内准备齐所有的材料。

当然，手续归手续，在法国这样的程序化的国家，还是有很多空子可以钻的，前提是符合程序，不违反法律（也就是法律搽边球:-）比如你有一段时间的租房材料不全了。那么只要你人是在法国那个时候，就可以找一个已经是业主的法国人给你补开一个住房证明，证明你在那段时间是免费居住在人家那里的（这样就没有房租收据了），另外要提供他当年的地税单，和他的身份证。但是要注意，这个免费居住不可以跨越一年，也就是必须有跨越2年租房纪录，如果差几个月，才可以这么做的。

2.3.2 1% 公司贷款(Prêt patronal)：
公司贷款，往往不是公司直接给你贷款，也不是所有公司都可以提供这个贷款，只有比较大的公司才会有。一般情况下，公司是会找一个第三方机构，注册他们的服务，然后当公司的员工需要买自己的第一个房子时，可以通过这个机构申请很低利息的贷款。

这个贷款随着当年申请人数的多少有可能会有变化。而且如果工资超过一个限制后，就失去了申请这个贷款的资格。这个贷款申请是很容易的，只要你是公司的正式永久员工（持有永久合同），工资不超过上限，买的是自己的第一个房子，就可以申请了，而且100%通过，因为是属于你的一个公司福利。但是虽然叫做1%公司贷款，但是要算上保险，所以最后还是会达到2，5%左右。当然比起银行的贷款已经很便宜了。

2.3.3 银行贷款（自由贷款）
这个就是正常的银行的贷款。首先列个黑名单，如果是中国人，拿着1年居留想在法国买房子的话，可以不用去这2个银行问了。因为他们的贷款年限不能超过你居留的有效期（也就是说你10年居留就只能申请10年贷款，1年居留就只能申请1年贷款），他们就是LCL(里昂信贷)和BNP Parisbas。

这里特别提一下LCL(里昂信贷)，这个银行的的咨询总是会推荐一些什么住房信用贷款帐户阿什么的给你，说是5年后可以享受很便宜的贷款，但是，申请这个帐户的时候是不会对你的居留提出质疑，等到你要贷款了，才告诉你不可以。虽然对于客户来说损失不会很大，但是由于里面的钱是不可以在到期前动的，所以开户期间客户的可流动资金就收到了限制，而作为银行，自然可以放心的使用这笔存款来作高回报的投资而不用考虑大规模取款的可能。所以如果你是中国人，LCL(里昂信贷)又像你推荐这样的帐户，应该要马上提出贷款可能性的质疑。

就目前来说，在比较大的银行里，邮政银行是目前口碑最好的。目前的汇率在4，85%左右，加保险后大概在5，4%左右。如果你比较年轻并且对自己的职业生涯很有信心，则可以在买保险时只买事故和死亡险，其余的什么失业险啊什么的都是可选的，即使咨询希望你选，你也可以拒绝。不过即使是邮政银行，如果你的居留正在更新中，也是不可以办的。所以一定要在居留有效期内办。

作为外国人，办理前必须要有一个永久合同，一定的工资待遇和一张工作居留。当然，如果个人首付很多，学生居留也可以谈。

程序是这样的，你可以在他们的网上做一个房屋贷款申请，之后2天内，会有一个人打电话给你,然后会和你约一个面谈，此时不需要带任何的资料，只是做个评估。你只要如实回答咨询师的问题并说出你希望的贷款年限就可以了。结束时会打印一个单子给你，上面有贷款总额，时间，评估利息等。

之后一周左右会有另外一个咨询师约你见面，一般这个咨询师会一直陪同你到你最终拿到贷款为止。他除了要求银行贷款所需的材料外还需要你0%贷款所需的材料，因为0%贷款是银行也是银行帮你申请的。之后就是按照他的要求提供一切他需要的材料了，知道拿到贷款。

2.3.4 经济公司（Courtier）

有些情况下，尤其是不知道该怎么搞的外国人，找经济公司也不失为一个很好的办法。法国有很多的这类的经济公司，帮你找贷款，谈利率。直到你拿到最后的贷款。如果没有能够拿到贷款他们是不收费的。这里介绍法国最大的贷款经济公司Cafpi,目前费用在1250欧元左右（包含材料费，也就是银行的材料费不用再交了），不过邮政银行本身就没有材料费的，比较特殊。

个人觉得还是一边自己找银行，一边找经济公司。一边经济公司都能很快帮你找到贷款。如果最终自己找到了合适的银行，不接受他们的贷款就可以。虽然面子上好像说不过去，别人帮你忙了一个月，一分钱也没有拿到。不过有时就得这样。他们当时发现我的居留问题找贷款比较困难，结果给我的贷款就比较高，比最后找到的邮政银行的总利息高1万欧元左右。

3 总结

在法国有一个东西要注意，就是收到贷款合同后（不管是0%， 1%还是银行贷款），你都有一个10天的思考期，这个是法律为了保障贷款人的权益而制定的，但是这个也是你必须遵守的义务，也就是你从收到合同的那一天期，如果没有到10天的思考期就签了字把合同寄回去的话，合同就自动作废了。这个一定要注意！

parisfile

谢谢，先收藏。

linchin1

你的文章对我帮助很大，谢谢！

雙寶

很受用、谢谢
、不过最后那个总结不是很明白、你的意思是就算我们收到银行同意贷款的合同、也要等10天后才可以签字寄回去吗？

linefr

谢谢！如果运气好的话，这篇文章对我来说，来得太及时了！

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WANGQIN123

请教一下，我刚买的旧房，在93区 房子13万，公证费11100欧元，中介定的notaire,我是不是受骗了？公证费不应该这么多的，专业人士回复一下，谢谢！


来自: 华人街iPhone版

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