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在法国,房屋出租方式

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发表于 2019-11-11 14:45:14 | 显示全部楼层 |阅读模式

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在法国当房东,报税不简单!
在法国,房地产市场稳健上涨的同时,房屋租售比一直处于国际标准范围内,法国政府也大力鼓励出租型房产投资。越来越多的华人同胞在已经用于自己的固定居所后,选择把存款用于房地产投资,购房用于出租以期求更高的房产投资回报率。
但是,您真的清楚法国房屋出租的缴税政策吗?选择怎样的缴税申报方式更划算呢?今天小编就来给大家理一理法国购房出租缴税那些您不得不知的事儿!








在法国,房屋出租方式

在法国,出租房屋分为不带家具出租和带家具出租,这两者的差距可有点大,直接影响到房东最后的报税方法和缴税额!可以说和房东的钱包息息相关!

不带家具出租后,房租收入纳税
1. Regime Micro-Foncier
房租收入税计算的税理原则其实很简单,将房租收入扣除出租过程中的各项开支(物业费,装修费用,土地税,利息等)算出最终利润并在此基础上征税。而Regime Micro-Foncier则假设所有的开销(除物业费)占总房租收入(loyer hors charge)的30%,即只针对房租收入的70%征税。如果业主没有贷款,或还贷已经进入中后期,利息以及其他费用占房租收入比例不高的情况下,可以选择这个税制。选择这个税制的要求就是业主所有的revenues fonciers年收入(loyer hors charge)不超过15000欧元,如果超过则需要采用Regime réel 的税制

2 Regime Réel
这是一种实销实报的税制,以房租收入扣除实际花销作为征税基础。如果业主贷款比例比较高,利息占比比较大,或者其他费用(比如装修费用)比较高的情况下,可以选择这个税制。如果年Revenues Fonciers不满15000欧,业主可以在两种税制中自行选择,但是要注意,一旦选择了Regime Réel,则三年内不得更改为Micro Foncier。

不带家具房屋出租报税举例
与法国的任何收入一样,租金将遭受两种税收:房租税和个人所得税。它们都将根据应税租金计算。房租税为17.2%,个人所得税税率取决于您的其他收入。它可以是0%,14%,30%,41%或45%。

le micro-foncier举例
C先生在2018年出租一套不带家具的房子,并获得10 000欧元的租金。2019年报税时,他在2018年的年所得税申报表中选择了le micro-foncier缴税 。那么他缴税的金额应是总租金收入减少30%,即10000 * 30%= 3,000€。C先生将按10,000-3,000 = 7,000欧元缴税。假设他的税率为14%。他将支付房租税:7000 * 17.2%= 1 204€。他还将支付个人所得税:7000 * 14%= 980€。因此,Mr总共必须支付2,184欧元。

le régime réel举例
C先生在2018年出租一套不带家具的房子,并获得10 000欧元的租金。2019年报税时,他在2018年的年所得税申报表中选择了le régime réel缴税 。此外,他还支付了1,500欧元的房屋贷款利息,2,000欧元的房产税,1,000欧元的保险和1,500欧元的装修费。
那么他将按10,000  -  2,000  -  1,000  -  1,500  -  1,500 = 4,000€
被征税。
税务机关将根据4 000欧元计算应税租金税。假设C先生的税率为14%。他将支付房租税:4,000 * 17.2%= 688€。他还将支付个人所得税:4,000 * 14%= 560€。因此,总的来说,C先生必须支付1,248欧元。


带家具出租后,房租收入纳税
这是目前越来越普遍的一种出租形式,越来越多的中国房东更愿意选择带家具出租方式。带家具出租收入报税时也有两种税制可供选择:
1 Regime Micro-BIC
如果房东所有带家具出租的房租收入不超过32900欧元,则可以使用这种税制。和Micro Foncier相比,Micro BIC的abattement是50%而不是30%,另一个区别在于,Micro BIC按照Loyer charge compris(含物业费)来计算房租收入。同样,如果房东没有贷款,或还贷已经进入中后期,利息以及其他费用占房租收入比例不高的情况下,可以选择这个税制。
2 Regime Réel(LMNP Loueur meuble non professionel)
和不带家具出租的Regime Reel相比,带家具出租Regime Reel最大的区别在于可以计入房产的折旧,这将大大增加计算最终利润时的费用部分,从而起到了大幅减少了租金收入税的作用,甚至在出租的前10年基本没有税要交。当然,要选择这种税制需要提前做以下准备工作
a 填写p0i表,向Greffe tribunal commerce申请Siret号码
b 如果之前已经选择了Micro BIC税制,则需要在报税那一年的2月1号之前写信给税务局要求从Micro Bic换成Regime Reel
c 在五月底之前,或是在买房后5个月内(如果是当年刚刚买房)申请CGA会员资格(centre gestion agrée)
d 找一个会计师事务所做账
理论上会计并不是必须的,不过还是建议大家找个会计,一方面LMNP的记账复杂,另一方面通过会计以及CGA记账被税务局查账的可能性也比较小。
另外还需要支付的一笔费用是 CFE(Cotisation foncière des entreprises),相当于企业税,因为LMNP本质上相当于开了一家微型公司,所以需要支付这笔CFE(企业不动产捐金),这笔税的金额取决于所在城市的税率,一般在100-300不等。
和不带家具出租不同,带家具出租填写的是
2042 C PRO表

带家具出租报税举例
与法国的任何收入一样,租金将遭受两种税收:房租税和个人所得税。它们都将根据应税租金计算。房租税为17.2%,个人所得税税率取决于您的其他收入。它可以是0%,14%,30%,41%或45%。
le micro-BIC 举例
C先生在2018年出租一套带家具的房子,获得10 000欧元的租金,2019年报税时,他在2018年的年所得税申报表中选择了micro-BIC缴税 ,并获得了50%的计税减免。因此征税的租金为5,000欧元。假设他的个人所得税税率为14%。他将支付房租税:5000 * 17.2%= 860€。他还将缴纳个人所得税:5,000 * 14%= 700€。因此,总的来说,C先生必须支付1,560欧元。

Le Regime Réel举例
C先生在2018年出租一套带家具的房子,获得10 000欧元的租金,2019年报税时,他在2018年所得税申报表中选择了Regime Réel缴税 ,10 000欧元的租金扣除8,500欧元的房屋折旧,因此征收的租金为1,500欧元。假设他的个人所得税税率为14%。他将支付房租税:1 500 * 17.2%= 258€。他还将支付个人所得税:1,500 * 14%= 210€。因此,C先生总共必须支付468欧元。

这四个房租报税的例子您看懂了学会了吗?

以上就是中瑞今天带大家了解的关于法国房产租赁交税申报的一些相关内容,如果您还想了解更加详法国细购房出租政策、报税等,请点击我们的最新中文官网查看!

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