德国租房，你清楚自己的权利与义务吗？

Pascal

在德生活，找房租房是一个永恒的话题。首先好房子很难找，尤其是在房价偏高的大城市。其二，找到房子后，签好合同，与房东的磨和，关系是否融洽也很难说。三则是租期结束，交房的琐碎事情，比如在德国，离开时，大部分租客都需要刷墙，简直太折磨人了。下面，让我们细细分析房东与房客的权利与义务。

= 找房
找房的网站有许多，
德语：www.wg-gesucht.de，
www.immowelt.de，
www.immobilienscout24.de  等
中文：德国华人街，萍聚、人在德国等论坛网站，各大城市的学生论坛，最近新兴的一种方式，则是通过微博找房。

= 租房合同
确定租房关系，最明显也最靠谱的一种方式就是签订租房合同（Mietvertrag）。
签订合同的两方：房东和房客（Vermieter und Mieter）

合同内容：
1、房东和房客双方的个人信息
2、租房开始和结束的时间，若没有结束时间，则需提前告知退房的期限，一般来说，租客需提前3个月告知退房信息
3、房屋内的家具、物件等明细
4、房租及押金（Kaution）金额，交租时间

    关于合同表格的来源：
在签合同的时候要注意，合同表格来自哪里。免费从网站上下载的合同很有可能是过时，而且对房东权益有损的。
另外，合同的作者也很重要。由业主协会编写的合同，必定是比较偏向于房东的；相应地由租客协会编写的合同会含有对房客有利的条款。例如由德国租房协会（das Deutsche Mieterbund）编写的老式合同，在网站上非常好下载，但是如果使用了这个合同，租客在离开时，完全不用粉刷墙壁。总之，大家在签订合同时要细读其规则。

    房东的权利与义务
一、房东的义务
1.主要义务：提供房客所需的物品，根据合同中规定的时间给予租客房屋钥匙。

2.维修和维护：房东需要保证房屋的状态与合同中的一致，如果房屋了产生了任何损害，且不是由租客造成的，则需要房东对其进行维修。但是房屋的美化、现代化装修等不包含其中。

3.供暖：每年的10月1日至第二年的4月30日是供暖时期。房东需要保证屋内可供暖，而且可以维持到20摄氏度。
4.接收家庭成员：如果房客有亲近的家人，包括配偶、注册的伴侣和小孩。在房屋不被过度使用的情况下，房东需同意其入住。更细节的情况，需要在合同中有所规定。
5.转租：当房客因为特定原因想要转租时，房东需允许其行为，例如交换留学到国外半年等。当然，房东有了解转租者的姓名的权利。

二、房东的权利
1.涨房租：在法律允许的范围内，房东可以上涨房租，当然他/她需要给出具体的原因，比如当地的房租价格、房租数据库等。而且距离上次涨房租至少要有一年的时间，3年内涨幅不能超过20%。只有当租客同意这次涨房租后，该提议才会生效。

2.运营成本的转移：房东可以根据法律条框将所有的运营成本转移到房租上，当然，需要向租客出示相应的运营成本的账单。

3.防止房屋的损坏：在合同里，房东可以否决一些情况以防止房屋的损坏，如租客不能将房屋用作商业用途，以免造成大量客流及噪音。

4.进入房屋：房东不可以在未通知租客的情况下进入房屋；仅在特定情况下，如水管修理、见转租者、有意买房者或是其他必要的修理，房东在与租客提前约定后，可以进入已租赁的房屋。

5. 解除合同：为了保护租客的权益，普通情况下房东不能将租客扫地出门，但在某些特殊情况下，如房客晚交连续两个月晚交房租，总金额超过了一个月的租金；或是数个月欠款的总额超过两个月的租金；或是持续地产生噪音，打扰屋内的宁静（不包括偶尔一次的吵闹的聚会），房客可以要求房客搬出。
此时，房东需要出示详细的说明，最好能将每次产生噪音的时间记下来，做一个完整的记录


= 房客的权利与义务
1.主要义务：按时缴纳房租。一般来说，房租需要提前，或是最晚在月初的第三个工作日交给房东，当然这以合同中规定的时间为准。

2.交押金。一般来说，押金为两个月的房租，按照法律规定不能超过三个月房租的总和。但是房客不必一次缴清押金，可以在最开始的三个月内分批交全。

3.告知房屋的损坏：租客可以要求房东对房屋产生的损坏或故障进行维修，在不是由租客引起的情况下。前提是，房东必须要知道。租客有义务告知房东屋内的故障、损坏等。
在杜塞发生的一起纠纷中，一位女房客因为地板上的裂缝摔伤了，要求房东付伤药费。但是杜塞的法院判决她败诉，因为房东没有义务去找寻屋内存在的问题，毕竟在使用这个房屋的是租客。

4.修理/维护房屋：租客若是对房屋进行大范围的装修或改造，必须要首先征得房东的同意。
若是租房合同中有标明，则租客需要在搬出时，对房屋进行再修护，简单明了的说，就是刷墙。但是只有在该条款有效的条件下。
在部分合同中，规定在五年或七年后，需要对房屋进行修理维护。如果租客在此前搬出，则不需要进行刷墙工作，也不用承担因房主请人刷墙而产生的费用。

另外，如果必须要刷墙的话，也只需要对房屋的内部进行操作，比如门、窗的外部，不属于其范围内。

来源：凯撒旅游