意大利最高法院新判例：不使用楼梯的住户，无需分摊清洁维护费

alexzou

意大利《华人街》消息：意大利最高法院新判例：不使用楼梯的住户，无需分摊清洁维护费

在公寓楼的日常管理中，物业费的分摊问题常常成为业主之间争议的焦点。针对这一问题，意大利最高法院在其第4827/2026号判决中作出了重要澄清，明确了楼梯清洁与维护费用的分摊原则。


案件背景：一户因改造而要求修订分摊表
该案源于一名女业主提出的诉求，她要求根据《民法典》执行细则第69条，对公寓楼的物业分摊千分表进行修订。理由是该楼内部分住宅单元通过将阁楼改造成可居住空间，实际面积有所增加，这不仅影响了各单元的价值比例，且原有的楼梯费用分摊方式也存在错误。
初审法院及上诉法院均支持了这一诉求，并委托技术顾问对物业分摊千分表进行了重新核定。随后，部分对修订结果不满的业主向最高法院提起了上诉。

最高法院的核心澄清
借助此案，最高法院对物业分摊千分表的性质及楼梯费用的分担原则作出了以下关键澄清：


1. 物业分摊千分表的修订条件
如果分摊表源于全体业主协议约定，并确立了与法定标准不同的份额，则该分摊表不易被修改。
如果分摊表仅用于将各物业的实际价值转化为具体数值，那么当楼宇的客观状况发生改变（如单元面积增加）时，可以对其进行修订，而非仅因业主想推翻既有约定。
在本案中，法院认定阁楼已被实际并入相关住宅单元，导致了楼宇状况的实质性变化，因此修订分摊表具有正当性。


2. 楼梯清洁与维护费用的分摊原则
最高法院强调，根据一贯的判例立场，楼梯的清洁和维护费用应按照楼层高度进行分摊。这一原则源于《民法典》第1123条（按使用分摊）与第1124条（按楼层高度比例分摊）的合并适用。其核心逻辑在于：使用越多，损耗越大，因此应承担更高的费用。


3. 特定情况下可免除缴费义务
判决明确指出，并非所有业主都必须承担楼梯费用。例如：
底层或半地下室的业主，如果其住宅有独立的外部通道，完全不使用公共楼梯和门厅，则可以被排除在楼梯费用分摊之外。
在本次判例中，某个住宅单元正是因其仅能从外部进入，完全未使用公共楼梯，而被排除在楼梯费用分摊表之外。

关键原则：以实际使用为基础
法院重申，费用的分摊不仅基于产权，更应基于各业主对共有部分的实际使用。如果某个单元与共有部分（如楼梯）完全缺乏功能上的关联，那么将其纳入分摊表便缺乏合理依据。


照明费用同样适用
上述按楼层高度分摊的原则，同样适用于楼梯的照明费用。因为居住在较高楼层的业主，在楼梯间停留的时间更长，对照明的使用也更久，因此应承担更高的份额。


业主大会的权限限制
判决还提醒，业主大会不能以多数表决的方式擅自改变法定的费用分摊标准。任何对法定标准的修改，必须经全体业主一致同意，否则相关决议将被视为无效，任何业主均可随时提出异议。

结论
综上所述，最高法院最终驳回了上诉业主的请求，确认了：
修订物业分摊千分表的合法性；
将部分未使用楼梯的单元排除在相关费用分摊之外的正当性；
费用分摊必须基于实际使用情况的基本原则。


对于确定需分摊楼梯费用的业主，其费用承担方式为：一半按各户的千分比值分摊，另一半则按楼层高度比例分摊。这一旨在实现公平的原则，若得到恰当运用，将有助于预防和减少公寓楼内部的物业纠纷。


——华人街网站 alexzou编译 消息来源：brocardi.it/laleggepertutti.it/ 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。

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同样适用于店铺吗？楼上是住家，楼下店面是单独进出口😂

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米兰·四季

点赞👍…………

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家庭住宿

1楼就不用交了吧

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灬米兰小哥

这些有什么用。反正别人说付多少你付多少。又不会有什么明细。再说这些物业管理的，贪污多了去了。

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妮倪

应该要注意 我们住底层一楼 物业费都交 大嫂啥都没干


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常凯申

灬米兰小哥 发表于 2 小时前
这些有什么用。反正别人说付多少你付多少。又不会有什么明细。再说这些物业管理的，贪污多了去了。

怎么可能没有明细 你不去要就说没有？没有明细他怎么告赢的？张口就来

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街有8201

把楼梯去掉改了住房面积，多好，有病

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andre_M1vAY

正在缓冲中 发表于 12 小时前
同样适用于店铺吗？楼上是住家，楼下店 ...

对 我店面就是这样后面楼梯 打扫的走廊都没打扫过 还有我要付物业 我房东也要付我的一小部分物业  应该说我租了 物业应该都是我来付的 结果房东也有一小部分

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不告诉你我是谁

妮倪 发表于 11 小时前
应该要注意 我们住底层一楼 物业费都交 ...

大嫂没干，也许大哥干了呢

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街友24224232

与中国的法院相反，中国地面的住家没有用电梯也要付费用

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