华人在法国初次购房须知

爱心缘

敬告: 以下材料属于转载，可能会于实际情况有出入，仅供参考。

据《资本》杂志等法国专业媒体调查发现，近期法国全国大部分地区房价涨速放慢，虽说房屋贷款利率已升至4%左右，但与历史其他时期相比，仍属较低水平；再加上新政府力推自住房的房贷利息减税政策，因此现在算得上是较好的购房时机。如果您是在法国初次买房，还不太了解这边的市场概况和操作流程，希望本文能对您有所帮助。
自住房
不管是不是自住，购房本来就是一种投资。但自住房的投资，重点在于自己的爱好、方便与否和舒适与否，升值与否倒不是最先被考虑的。道理很简单，自己的第一住宅是不会随意出售的，也就是说不会出售用于获取升值。而要卖掉自己的房产，也一般要买入新的房产住。在房价高的时候，你售出的房产有高的升值，但你购入的房产也一样贵。房价低谷时期，你售出的房产升值少，但购入的房产也便宜。
换言之，自己的住宅如只有一所，则可能要在离开一个地方或国家时，或者是到去世才能获取升值或遭受损失。为此，购房自住，首先应当考虑自己与家庭的需要，例如人口多少；其次考虑上班、上学是否便利，在大城市里，买靠近公共交通站点的房子是比较好的选择。然后就是考虑自己的喜好了，有的人重视地段的安静，有的人希望购物便利，有的人喜欢公寓套房的紧凑，有的人则偏爱独立住宅的活动空间大。
受收入水平的限制，大多数人都会为购买住房制定一个近期目标和一个远期目标，即先买一套小的住房，相对便宜的，积累几年积蓄后再卖掉小的，买一个更大更舒适的住房，这比一步到位要更容易实现一些。据媒体报道，一般法国人买这两套房的平均间隔时间为8年。
房产投资
真正意义上的房产投资，是从非自住房产开始的。这类房产的选择会和自住房产有很大的不同：由于投资考虑的是回报率，因此购房首先要看升值空间，其次看出租回报。
升值空间的确定很有讲究，有的地方升值已经很高，再升值的可能性很小，如果投资是为了升值就不太合适。举例而言，巴黎市内的房价升值很快，但各区不同，东部北部的平民区过去房价便宜，升值空间就大；而中部、西部和南部的房价本来贵，升值空间就小。如果从巴黎大区范围而言，巴黎市的升值空间就小，而周边地区的升值空间大。相对而言，也是巴黎市北面的几个市镇升值空间更大，因为过去房价一直较低。
出租回报率的确定对于出租房产的投资具有决定性的意义。就全国而言，巴黎地区的回报率高于其他地区，但外省一些人口多、经济繁荣的地区也有高回报率。因此，要寻找房价低、靠近交通线特别是地铁、公交巴士站的地点，这样房客好找，房租也不低。
还有，从面积和房租回报率来讲，越是小面积的住房每平米的房租就越高。如巴黎一个十几平米的一居室，可以租到500欧元左右；而60平米3居室套间也才1200欧元左右。因此人们可以考虑，与其投资一个大的套间，不如投资几个小的房子。但是，越是面积小的房子，房客的流动性也越大，这点也是投资者要考虑的。
另外还有环境的问题。如自住的话，有些房价低但学校差的地段可能就不适合一些有孩子的家庭，但换作投资出租就可以。所以购房还是要首先分清自住还是投资。
投资商业房产更要考虑地段。在投资前，计算投资回报率是必不可少的。目前法国的住房出租回报率大致在6%-12%间，商业房产的出租回报率在8%到16%间。
如何找房
找房是一项颇花心思和力气的工作，购房者要有这样的心理准备。
广告是房产信息的第一来源。法国有各种各样有关房地产交易的报纸、杂志，例如个人对个人交易的《DeparticulieràParticulier》杂志，以及一些综合性报纸的房产信息版；此外，从层出不穷的房产交易网站上也能得到很多信息，起码可以对感兴趣街区的房市行情有个初步了解，您可以在电脑中输入关键词"immobilier"来搜索相关网站；此外，司法拍卖、清产拍卖的广告也不能忽视，这些拍卖往往有价廉物美的房子。
除了读媒体的广告，人们还可以到自己感兴趣的街区的房屋中介所浏览橱窗广告，这样更加有的放矢。有了比较明确的购房条件和预算标准后，还可以委托中介代为找房，这个阶段购房者一般是不用花钱的，中介公司一般会向其推荐几套备选方案。
需要注意的是，不论是买自住房还是投资房，都不要忘记了解当地的地产税(taxefoncière)水平，最好问一下上一任房主的缴税数额。因为该税各市镇的征收情况不同，有时候两个相邻街区的地产税相差不少。这笔钱是房主每年都要交的，因此购房时应考虑进去。与此同理的还有套房每个月要交的物业管理费(charges)及其所包含的服务，该费楼与楼之间差别很大，也应了解清楚。另外，不要只听房主和中介的口头介绍，房龄等信息应看书面证明。
如何谈判
找到中意的房子后，谈判时应注意以下几条：
1，讨价还价要注意策略，不能不断改变立场、讨了价后再讨价，这样让人有不信任的感觉，反而不会成功。也就是说不要轻易答应，但一旦答应，就不要变化，除非外界因素有变化。
2，在讨价还价时，不只是价格可以谈，什么都可以作为谈判筹码，如一次付清、多付现金等等，这些都可能使房主同意降价或在僵持的问题上让步，使购房者更加主动。
3，分清卖家和中介的关系，各个击破，这样更有效。
如何成交
买卖双方谈好价格后，就可以进入成交阶段了。这里有几个阶段：
1，签订售房承诺(PROMESSEDEVENTE)，这样的文件能够保护购房者在进行贷款的时候不会失去房子，卖主不能再售给他人。同时，如果贷款贷不到，购房者可以不受任何损失地退出。这是受到法律保护的。而且，在签订这一文件后，购房者可以思考7天，在7天内不用任何理由就可以取消买房。
2，比较和寻找贷款。在欧洲，人们很少一下子花钱把房买下，这里一方面有税务的问题，税务检查部门会要求购房者说明资金的来源。另一方面，利用贷款的话，可以为投资获得更多的资金手段。在目前购房贷款利率不算高且购买主要住房可减税的情况下，利用贷款更有好处。
选择贷款机构时，一般人们会找银行，但不要忽视一些中介机构的作用，它们往往会给贷款者找到更优惠或方便的贷款。人们在贷款时要注意比较利率和各种条件。要比较所有费用打入后的事实成本。有的银行说给你低利率，但加上这个那个费用，其实贷款实际成本很高。要注意最终成本的比较。
3，到公证人处去成交。注意，买房者最好自己找公证人，而不要对方的公证人，这样更有利于在成交时保护自己的利益。反正公证人费用都是由国家统一规定好的。
法国买房子是没有强制的首付要求的，但是有一个限制，那就是在贷款上，一个人的还款能力，不能超过他税后工资的33%。
而且这个还款能力是考虑了所有的贷款之后的总还款数。打个比方，一个人可以已经申请了一个买汽车的贷款。每月还100欧元，而他一个月的工资税后是2121欧元，那么如果他现在要买房子，并且需要申请贷款，他还房子的贷款每月就不可以超过600欧元。因为（100+600）/0.33=2121欧元。这样的限制条件直接限制了一个人贷款能力。
法国目前的平均税后收入大概是1700欧元每月，也就是平均每月还款能力在561欧元左右，以600欧元，保险后5.5%的利率计算，15年总贷款额为73432欧元。这个数额在乡下和小城市已经不小了，可是在巴黎就很难有所作为了，去掉公证费，估计只能买个6到8平方米的单身公寓。所以很多法国人都是和自己的伴侣一起贷款买房子，因为2个人工资总和会大大增加贷款总额。或者等到工作了几年有了一定积蓄作为首付才考虑买方子。
由于法国的首都和其他地区物价相差太大，下面仅以法国岛（国内所说的巴黎）为前提做详细说明：
1买房费用：
假设房子是120000欧元，那么公正费则是120000*7.2%=8640欧元。所以房子的实际费用就是128640欧元。这里所说的公正费指的是给公正人的费用。法国房子的买卖过程中的所有法律合同是职业公证人全权负责的。买方和卖方只需要签字即可
2.程序
在法国买房子要做好心理准备，非常程序化，当然，更是非常的慢。
2.1看房子：
在法国可以通过中介(AgenceImmobilier)找房子也可以在网站找个人的房子。个人建议如果是外国人或者对这个行业不了解的法国人还是通过中介找。这样有很多好处。比如法律规定中介必须提供房子的专业评估报告，审核卖家的合法性，还有该地区是不是洪灾区或某个自然灾害易发区。
2.2签买房承诺(Promessed'achat)
看中了房子，就要签一个买房承诺，这其实是一个承诺买房的合同。上面写明价格和最早的签正式合同的时间（可以根据实际情况改变的）。附加款里要写明公证人（notaire），公证人可以自己找也可以委托中介找。但是结果是一样的，因为公证费是国家规定的，大概是房价的7，2%左右。如果委托中介找，可以和中介合一起来做一些收脚。就是把房价的一部分转为中介谈判费。打个比方:房价是100万欧元，那么公证费是7，2万欧元，但是如果在买房承诺合同里将房价定为91万元，而剩下的9万元写为中介谈判费，那么公证费就要减少9*0.072万欧元。当然这个买房承诺合同最终要卖家签字的，所以必须事先征得卖家的同意，其实这9万欧元还是给卖家了。
买房承诺里最重要的是有一个申请贷款的期限，一般是1个半月。也就是说在1个半月里，买家要赶紧找贷款。否则在最后期限到达时，如果有银行愿意提供贷款，即使别的银行有更便宜的贷款在申请中。买家也只能在所找到的贷款提案中选择相对最便宜的。所以签完买房承诺合同到规定期限的这个时间段，买家是最最忙得。更可怕的是中介根据卖家的要求或者卖家自己会事先要求相当于房价10%的保证金。如果你有了银行贷款觉得不够便宜想不贷，或者你突然改变主意不想买了，这个10%的保证金就挂了，卖家就白赚了。
2.3找贷款
2.3.1
第一个是要看你们的个人所得税。也就是如果你2012年买房，就看你2010年的个人所得税，而实际上2009年交的是2008年收入的税收，

第二个条件是这个贷款自己是不能申请的，必须由你所申请贷款的银行帮你申请。所以也就是说你的贷款要求如果没有银行接受，那么补助贷款也就不存在申请的可能。

第三个条件是所买的房子必须符合法国最新的住房保准。很多老房子虽然符合过去的标准，但是不符合现在的标准。所以只要是买2手房而不是新房子的，就需要找专业的公司做一个专门针对国家补助的评估。这个评估是收费的，费用在100欧元左右。
最后一个限制就是时间紧迫，因为买房承诺里规定了申请贷款的最后期限，所以要在最短的时间内准备齐所有的材料。
当然，手续归手续，在法国这样的程序化的国家，还是有很多空子可以钻的，前提是符合程序，不违反法律（也就是法律搽边球:-）比如你有一段时间的租房材料不全了。那么只要你人是在法国那个时候，就可以找一个已经是业主的法国人给你补开一个住房证明，证明你在那段时间是免费居住在人家那里的（这样就没有房租收据了），另外要提供他当年的地税单，和他的身份证。但是要注意，这个免费居住不可以跨越一年，也就是必须有跨越2年租房纪录，如果差几个月，才可以这么做的。

2.3.2     公司贷款(Prêtpatronal)：
公司贷款，往往不是公司直接给你贷款，也不是所有公司都可以提供这个贷款，只有比较大的公司才会有。一般情况下，公司是会找一个第三方机构，注册他们的服务，然后当公司的员工需要买自己的第一个房子时，可以通过这个机构申请很低利息的贷款。
这个贷款随着当年申请人数的多少有可能会有变化。而且如果工资超过一个限制后，就失去了申请这个贷款的资格。这个贷款申请是很容易的，只要你是公司的正式永久员工（持有永久合同），工资不超过上限，买的是自己的第一个房子，就可以申请了，而且100%通过，因为是属于你的一个公司福利。但是虽然叫做1%公司贷款，但是要算上保险，所以最后还是会达到2，5%左右。当然比起银行的贷款已经很便宜了。
2.3.3银行贷款（自由贷款）
这个就是正常的银行的贷款。
就目前来说，在比较大的银行里，邮政银行是目前口碑最好的。目前的汇率，加保险。如果你比较年轻并且对自己的职业生涯很有信心，则可以在买保险时只买事故和死亡险，其余的什么失业险啊什么的都是可选的，即使咨询希望你选，你也可以拒绝。不过即使是邮政银行，如果你的居留正在更新中，也是不可以办的。所以一定要在居留有效期内办。
作为外国人，办理前必须要有一个永久合同，一定的工资待遇和一张工作居留。当然，如果个人首付很多，学生居留也可以谈。
程序是这样的，你可以在他们的网上做一个房屋贷款申请，之后2天内，会有一个人打电话给你,然后会和你约一个面谈，此时不需要带任何的资料，只是做个评估。你只要如实回答咨询师的问题并说出你希望的贷款年限就可以了。结束时会打印一个单子给你，上面有贷款总额，时间，评估利息等。
之后一周左右会有另外一个咨询师约你见面，一般这个咨询师会一直陪同你到你最终拿到贷款为止。他除了要求银行贷款所需的材料外还需要你贷款所需的材料。之后就是按照他的要求提供一切他需要的材料了，知道拿到贷款。
2.3.4经济公司（Courtier）
有些情况下，尤其是不知道该怎么搞的外国人，找经济公司也不失为一个很好的办法。法国有很多的这类的经济公司，帮你找贷款，谈利率。直到你拿到最后的贷款。如果没有能够拿到贷款他们是不收费的。这里介绍法国最大的贷款经济公司Cafpi,目前费用在1250欧元左右（包含材料费，也就是银行的材料费不用再交了），不过邮政银行本身就没有材料费的，比较特殊。
个人觉得还是一边自己找银行，一边找经济公司。一边经济公司都能很快帮你找到贷款。如果最终自己找到了合适的银行，不接受他们的贷款就可以。虽然面子上好像说不过去，别人帮你忙了一个月，一分钱也没有拿到。不过有时就得这样。他们当时发现我的居留问题找贷款比较困难，结果给我的贷款就比较高，比最后找到的邮政银行的总利息高1万欧元左右。
3总结
在法国有一个东西要注意，就是收到贷款合同后（不管？%还是银行贷款），你都有一个10天的思考期，这个是法律为了保障贷款人的权益而制定的，但是这个也是你必须遵守的义务，也就是你从收到合同的那一天期，如果没有到10天的思考期就签了字把合同寄回去的话，合同就自动作废了。这个一定要注意！

蓝鸟

感谢分享

路易

很详细！谢谢

爱心缘

因为我们需要了解的清楚一些:handshake

一顺

楼主好人

之雅2010

谢谢分享

我行我素

谢谢！支持！刚刚有朋友说他们的贷款银行那边通过了，可保险那边不批准。

我行我素

去年这个时候邮政银行的贷款利率只需3，4%。

Loane

终于看完了。。
楼主辛苦了
买房是目前最大的心愿

玻璃

楼主辛苦了
好帖 收藏先，已备不时之需

爱心缘

我行我素 发表于 2012-5-6 18:56
谢谢！支持！刚刚有朋友说他们的贷款银行那边通过了，可保险那边不批准。 ...

是啊，这一块儿是不很容易。有很多复杂的因素在内。

爱心缘

我行我素 发表于 2012-5-6 19:01
去年这个时候邮政银行的贷款利率只需3，4%。

利率他们是根据经济发展和实际需求来做相应的调整。

爱心缘

Loane 发表于 2012-5-6 19:57
终于看完了。。
楼主辛苦了
买房是目前最大的心愿

买房是多数人的心愿，就看你怎么能把它实现。
就像说，其实机遇在每个人面前都是平等的，就看你有没有去抓住。

爱心缘

玻璃 发表于 2012-5-6 21:02
楼主辛苦了
好帖 收藏先，已备不时之需

收藏吧！机会总是会给有准备的人的。

爱心缘

蓝鸟 发表于 2012-5-6 16:12
感谢分享

感谢参与。