【法国专题】法国物业管理制度介绍

félix

现在，很多华人在法国购置了自己的房子，我想有必要让大家了解一下法国的物业管理制度。


　　十多年前，仅因欠几万法郎的物业管理费，一位八十多岁的老太太,越南华裔，全家被赶出，房产被物业拍卖。类似这种欠10%的债，而不得不以 90%的费用去还债的例子在华人中,数不胜数。往往是一审二审官司败诉后，在拍卖开庭之前以巨额谈判，物业才放弃地产拍卖。债与费用的比例基本上是 1：10。有的华人甚至到了“家破”的时候才找补救办法：自己的律师有否过失；对方的律师是否侵权；物业是否也侵权…结果是数场无休止的法战。


　　法文“lacopropriété”指共同财产的所有房东，这是一个法律实体，有行为能力。业主共有一般都制定“règlementdecopropriété”，即业主规约，其法律性质属于合同性质。业主规约确定共有部分的使用范围，本建筑物的管理规定等。


　　业主共有部分不可以进行司法分割或者强制拍卖，都包括：


　　-建筑物和土地属于全体业主使用的即为共有部分。通常指：


　　-地面、河流、园林、道路入口；


　　-楼房主体建筑和设施，包括通过私人住宅的管道，烟囱及烟囱顶；


　　-共有的服务场所；


　　-通道、走廊等；


　　如果没有规定或者出现产权争议时，属于业主共有的附属权如下：


　　-建筑物加层权、地下加渠道；


　　-在属于共有部分的院子、公园或花园，有权加新建筑，挖渠道以及建公园或花园；


　　-与业主共有部分邻接的邻接权。


　　缴纳杂费


　　所有的业主都必须承担杂费分摊。业主规约里必须确定每个份额相应的杂费。杂费分摊的计算和追缴，是华人业主与业主委员会发生纠纷的主要起因。按 2006年7月13日修改法规定：业主委员会所付出的必要费用，警告费、催促信、地产保全费用，在发出警告后，仍未付清，业主委员会在官司获胜后的律师费、执达员费、一切追债费，均由欠债业主承担。如果该业主官司获胜，业主委员会的官司费用不用承担。


　　物业管理经常钻这一条法律空子。业主拖欠杂费，物管马上乱加追缴费。法院通常是倾向于业主共有委员会。此类案子在以前的物业文章中谈过。


　　业主共有规约习惯上由公证人撰写。然后将规约在地方抵押机构登告。登告五年之内，对于业主规约所规定的杂费超出自己占有单位的四分之一，或者其他业主低于其共有单位四分之一的，有关业主可以要求法院修改分摊。超过五年，业主可以提出修改业主共有规约，但是必须获得业主大会通过。


　　物业装修


　　关于业主未经过业主委员会同意，私自装修方面，2007年12月5日法国最高法院作出了有趣的判决。马赛一业主委员会诉GMF保险公司，要求赔偿建筑区内院子雨后塌方。


　　保险公司反告该业主委员会，认为后者应承担民事责任，因为默许某业主私自在共有院子动土，所以业主委员会犯有过错，尽管花园属于这业主专有使用。最高法院否决保险公司的反告。认为业主委员会在马路上无法看到院子，就无法知道有工程存在，其性质、大小也不知道，因此业主委员会没有任何过错。


　　每一个业主共有都应组成一个委员会（lesyndicat），来行使其一切权力，保护和管理共有部分。这里要注意的是，由于建筑质量不行或者是共有部分失修，给各业主及第三人造成损害，全由业主委员会承担责任。


　　为了维修和管理业主共有，业主委员会每年召开一次全体大会，以通过预算报告。开会日期必须定在前会计年度结束后6个月之内召开。各业主应至少向委员会预缴四分之一的杂费。法律允许业主大会对此有另行规定。


　　餐饮业业主


　　对于从商者在置产或与房东签约时，必须了解业主内务规定。业主共有纠纷案尤其在餐饮业屡屡发生，就是因为没有注意业主规约。巴黎的房东不喜欢本楼有人从事餐饮业；而有的楼房没有餐馆独自的通风系统，要装修餐馆必须先征得业主共有同意。一申请就是几个月，因为全体业主每年只有一次大会。开了会，申请又不一定同意。


　　遇到业主与房客签署一份商业租约，可以从事餐饮业，而其他业主有反对时，房东是否要承担责任呢？房东必须承担责任。只是从业者浪费了大量的时间，一场诉讼房东的官司几年也不容易结束。


　　遇到上述营业范围获得业主大会通过，而市政府反对，房东也有责任。因此在没有确定是否可以从事某行业前，先签署一份邀约，获得所有同意后再正式签约，这样房东和房客都不承担责任。


　　法国，物业指物业管理代理（lesyndic），常以“administrateurdebiens”自称。从法律关系而言，物业与业主共有属于代理关系。按1965年7月11日法规定，业主委员会的决定由全体业主大会通过；而大会决定则委托物业来执行。物业受业主委员会的理事会监督。无法指定物业代理时，由业主向高级法院申请指定。


　　是否必须要指定物业来管理业主共有？从字面上看，这不是强制性的规定。郊区两三个业主，有时并不委托物业管理共有部分。因为物业管理费用还是较贵的。通常二十来户人家每年的管理佣金会超过二万欧元。当然，物管佣金是双方谈判决定的。对于大城市的业主，一般都不得不委托物业管理，因为物业管理已成为一门专业，不了解这方面的法律、税务、会计、电脑程序，无法管理。


　　物业的资格


　　然而，法国物业管理能担负起业主委托的重任么？


　　在法国，物业管理行业属于地产中介机构，只不过后者一般不从事管理物业，而前者主要业务是管理物业，地产中介为其副业。因此法国立法人将物业代理与地产中介一起立法，没有专门立法。1970年1月2日法规范了从事有关地产和商业店铺（fondsdecommerce）的活动，就包括物业管理。


　　与地产中介一样，物业代理人必须有法律大学学士文凭，即三年法律大学毕业，或者持有与法律学士同等的文凭。开业必须持有营业执照，有警察局审批。


　　　营业执照的获取必须具有以下条件：


　　——职业能力，即法律文凭；


　　——资金担保，以确保经手的资金出事时物业有能力偿还；


　　——必须投保，以便给他人造成损害时保险公司会承担责任；


　　——无犯罪记录和没有被判丧失行为能力。


　　然而1970年1月2日法的重点只是规范了地产中介行业，如代理地产买卖。物业管理部分的内容很少，只涉及物业管理的职业批准和资格。


　　物业与业主的关系及其工作权限仍由1965年7月11日法规范。该法第18条规定物业主要负责：


　　——履行业主共有规约及业主大会决议；


　　——管理建筑物，保护和维修建筑物，遇到紧急情况时为保护建筑物而主动进行抢修；


　　——建立维修簿，记录所进行的维修；


　　——制定财政预算，每个业主委员会的账目必须分别记账，同时将这些文件提交有关的业主大会通过；


　　——物业第一次接到委托管理后，应最少每三年向业主大会提交一次未来三年的维修和保护建筑物决议；


　　——以业主委员会名义办理后者专用银行账号；


　　——代理业主委员会进行所有民事行为以及司法诉讼，办理业主规约公告事宜等等。


　　为了避免物业逾权，法高院要求物业代理业主委员会诉讼需经过业主大会授权。


　　物业缺乏行业立法


　　有一业主做室内装修，找了一家不开发票的公司施工。工人不慎将楼梯公共下水管道弄漏了，造成共有部分受损。物业当即请来执达员现场记录，然后未经业主大会授权，便以简单程序起诉该业主。物业的目的是想让业主承担楼梯的大部分维修，因为这是近三百年老楼，楼梯已常年失修。而其他业主多为华人，不关心此事。当然，诉讼的目的是要法院指定专家，确认业主委员会和该业主的责任范围。结果，法院否认了业主的反驳，认为根据1965年7月11日法律规定，物业在紧急情况下进行简单程序诉讼，不需要经过业主大会批准。该业主忧心忡忡，因为如果最后判其承担修复楼梯，费用将不可想象。


　　经验表明，法国物业屈于金钱，一般愿意打官司装修。上述案子就表明了这一点。一般而言，物业管理请律师无非是找自己的朋友，这里的关系谁也说不清，结果某些律师就成了某物业的专职律师。


　　谈到维修，这更是物业热衷的工作。因为但凡开工，物业都可以合法地从工程中提成。因此，除了每年固定的佣金外，物业还有这一笔可观的外快。 2006年法国电视一台报道物业乱收费之事，以及最近媒体称大部分的物业乱开发票，使得物业的“名声”家喻户晓。人们对大多数的物业持否定态度。


　　这种现象的存在主要原因是没有行业立法，因而没有监督。律师、公证人、医生、会计等各行业公会就有法律制裁的权力，如果从业者受到法律刑罚，甚至受到税务机构罚款，都可能被公会处分，轻者被禁止在一段时间内开业，重者永远被开除出本行业。而这种行业自我约束机构在物业管理中却没有，地产中介业也没有法定行会。但是，为了让人们信任，他们自己成立了非法定的协会，加入的人必须执行自定的协会会规。但是，地产中介协会内务规约不是强制性的，而前面谈到的行会是本行业人士必须加入的。


　　从1938年6月28日法仅有的十条法律条文开始，到1965年7月11日立法，中间又经过无数次的增改，法国经历了八十多年的业主共有立法，才达到今天的近五十个条文，但仍没有就物业管理进行行业立法规范。然而根据报道，法国百分之五十以上的居民是房主，物业管理与千家万户紧密相关，无行规约束，实为一大憾事。2008年初，个别行业人士呼吁成立地产中介与物业管理行会，但至今仍无结果。

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