法国住房部长要“改变游戏规则”：房东和公寓业主将面临哪些变化？

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法国住房市场正经历严重危机，住房部长 Vincent Jeanbrun 希望通过“改变游戏规则”，推动住房建设、让更多房源重新进入市场，同时赋予地方民选官员更多权力。9月8日星期二，在大巴黎公证人会议上，住房部长介绍了他的《住房重振与权力下放法案》（Relance et décentralisation du logement）。具体有哪些变化？



法国住房市场目前各项指标都亮起红灯，Vincent Jeanbrun 对此毫不避讳。他在9月8日星期二面对大巴黎公证人时表示，法国住房市场正处于一场“重大危机”之中。在介绍《住房重振与权力下放法案》时，他甚至表示：“与其说我是住房部长，不如说我是住房危机部长。”

目前法国住房领域面临诸多挑战，包括居民获得住房困难、租赁市场供应紧张、新建住房数量大幅下降，以及能源翻新相关的各种限制。

法国政府的目标是在2030年前新增或全面翻新200万套住房，但按照目前的情况，Vincent Jeanbrun认为这一目标无法实现。他明确表示：“如果我们不改变游戏规则，就无法做到。”

因此，Vincent Jeanbrun 在部长会议上介绍了这项法案。该法案于6月底提交议会，目前已经经过参议院审议并在修改后获得通过。据《Journal de l’Agence》报道，接下来将通过住房建设、住房翻新、私人投资以及权力下放等多个方面同时采取措施，试图缓解当前的住房危机。

放宽对“能源漏斗房”的出租限制
这项法案主要围绕四个方向展开，目标是在增加住房供应的同时，更充分地利用现有住房，并重新激活私人出租投资。

Vincent Jeanbrun 希望让住房政策更加贴近地方实际，通过市长与省长（maire-préfet）的合作，根据不同地区的实际需求调整住房政策。也就是说，各地方政府可以根据自身优先事项，更有针对性地安排和使用相关政策工具及补贴。例如，一个地区可以将更多资金用于住房翻新，而另一个地区则可以重点解决“能源漏斗房”（passoires thermiques）问题，即能源性能非常差、供暖和保温效率低的住房。

由于“能源漏斗房”问题一直是法国政府非常敏感的议题之一，Vincent Jeanbrun 表示，他愿意接受一种临时措施：允许部分 DPE 能源评级为 F 或 G 的住房继续出租，以避免数千套住房突然退出租赁市场。不过，这并不意味着房东可以无限期不翻新。房东必须启动翻新工程，例如提供已经签署的工程报价单，或者向施工人员支付第一笔定金，以证明翻新工作已经开始。

放宽公寓业主大会的装修决策门槛
能源翻新还面临一个公寓业主非常熟悉的问题：很多工程不能由单个业主自行决定，而必须在整栋共管公寓（copropriété）层面进行。在集体住宅中，一套住房的能源性能往往取决于整栋楼进行的工程，例如外墙保温、屋顶或公共供暖系统改造。因此，即使某个业主愿意翻新，也可能因为整栋楼其他业主不同意而无法进行。

为了减少这一障碍，Vincent Jeanbrun 希望降低共管公寓进行相关工程的表决门槛。对于节能工程，目前需要达到“绝对多数”（majorité absolue），未来则希望可以通过“简单多数”（majorité simple）作出决定，从而更容易推动能源翻新。

强化“Jeanbrun税收优惠”，鼓励出租投资
最后，住房部长还希望进一步加强“Jeanbrun”税收优惠政策。该政策旨在鼓励个人购买新房或二手房用于出租，但前提是必须进行翻新，而且翻新工程的费用至少达到总投资额的30%。政府希望通过提高这一政策的吸引力，让更多普通民众愿意投资出租房，从而一方面刺激私人房地产投资，另一方面推动现有住房存量的翻新。

来源：Capital