因邻居狗吠被告：法官判决卖家需向买家支付高额赔偿金

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虽然这桩 90 平方米住宅的交易并未被撤销，但原房主因未如实告知邻里噪音问题，被判处向买家支付沉重的损害赔偿金。

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俗话说，邻居无法选择，邻居的宠物更是如此。在里昂地区，几位卖家恐怕会终生难忘住在他们家附近的八只瑞士白牧羊犬。2017 年，他们挂牌出售一套带花园的 90 平方米住宅；同年 9 月，一对夫妇以 15.7 万欧元的价格买下了这处房产。

然而，新房主入住后却发现，这里的环境远非想象中那样宁静。问题的根源在于邻居经营的一个拥有八只瑞士白牧羊犬的养殖场。每当有行人或车辆经过，这些狗就会吠叫不止。购房一年后，一份执达员笔录（Constat d'huissier）证实，在室内也能清晰听到这些狗吠声。

蓄意隐瞒的“安静环境”

对于买家来说，这无异于一场幻灭。当时的房产广告明确标榜“周边环境安静”，且在多次看房过程中，没有任何迹象预示会有如此严重的噪音干扰。买家很快就发现了真相：邻居承认，卖家曾在看房期间两次请求她把狗关进屋里，以掩盖噪音。

新房主对此无法容忍，决定诉诸法律。他们认为自己是“合意瑕疵”（Vice du consentement）的受害者，并声称由于这桩有瑕疵的房产交易带来的种种烦恼，两人最终甚至导致了分居。为此，他们起诉卖家要求赔偿损失。

法院认定构成“欺诈”（Dol）

在 2024 年 5 月 23 日的裁决中，上诉法院认为，邻近养殖场且存在噪音这一事实构成了欺诈（Dol），这在销售时损害了买家的真实意愿。

“要认定欺诈，必须证明卖家是有意识地误导买家，故意隐瞒了决定性的重要信息，”巴黎律师公会房地产法律师埃莱娜·吉利奥（Hélène Gilliot）解释道。

在本案中，如果买家事先知晓此类干扰，他们很可能不会购买该房产，或者至少不会以当时的价格成交。

法官在定案时重点参考了邻居证言。邻居证实看房时曾按要求把狗藏起来。法院判决书指出：“这一证明证实了狗吠干扰的真实性，因为如果干扰不严重、不真切，被告（卖家）便不会试图掩盖其存在。”法官同时指出，现状与房产广告中宣传的“安静社区”严重不符。

赔偿金额及建议

考虑到隐瞒信息的决定性影响，法院回顾称，买家曾明确表达过对宁静环境的要求。房地产中介也证实，这对夫妇此前曾因环境不够安静而拒绝过多处房产。

最终，上诉法院判决卖家支付总计 18,000 欧元的赔偿金：

• 3,000 欧元：法律诉讼费用；
• 15,000 欧元：因价格虚高而退还的差价。
  
  

至于房地产中介，买家曾要求其赔偿 25,000 欧元，理由是如果中介如实告知，他们本可以协商更低的价格。但法院驳回了这一请求，因为没有证据表明中介事先对养殖场的情况知情。

针对面临类似噪音问题的卖家，律师埃莱娜·吉利奥建议：

• 如实告知：缺乏安静环境可以作为议价因素，但绝不能隐瞒。
• 完善合同：如果买家对噪音表示担忧但仍决定购买，卖家应在销售合同中加入特定条款，注明“买家已获悉相关干扰并放弃以此为由行使追索权”。
• 谨慎成交：如果双方无法达成一致，最好取消交易，以免日后陷入法律纠纷。