如何破解当下马德里出租难困境

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租赁环境介绍

欧洲租赁市场分析

根据2018欧洲租售收益率的统计数据，欧洲部分大城市中马德里和巴塞罗那租金收率接近5%名列前茅。

考虑到欧洲区银行储蓄利率为0%，那么可以看出，租金收率去除无风险利率后的收益率仍然接近5%。

中西租赁市场对比分析

中国一、二、三线城市从2016年至2019年租金收率变化显示，整体收益率下降平均收益在1.5%-2.5%之间，考虑到银行存款基准利率:活期0.35%，定期存款基准利率三个月利率为1.1%，半年利率为1.3%，一年利率为1.5%，两年利率为2.1%，三年利率为2.75%。

结合两个因素，中国租房风险溢价收益率大概在-0.25%—2.15%之间。

马德里地区租房市场分析

根据马德里大区的租房数据，马德里作为首都，得益于人口、经济基础、文化、旅游等多方面优势，其平均租金收益率在6%左右。

总结

• 整个欧洲地区，西班牙房产租赁市场收益率较好。
• 中国房产收益方式为买卖差价，就租售比方面，西班牙房产租金收益率更具竞争力。
• 马德里的租金收益率在西班牙表现强劲。
  
  

出租难 原因分析

租客群体锐减

根据2016年西班牙教育部统计，中国留学生在西班牙大学注册留学生人数排名中位于第四名，总人数达9416人，粗略推算到2019年，人数大概在1万2千人左右。疫情以来，留学生陆续回国，同时各大学陆续推出网络授课方式，加之西班牙防疫的不到位，这些将导致短时间内大部分留学生就不会重返西班牙。

回国的客户群体除了留学生群体当然还有很多旅西华人群体，外派在西工作人员等。

民宿市场向长租市场释放房源

疫情以来首当其冲的行业便是旅游行业，餐厅、酒店、旅行社等备受冲击。在这种情况下，很多之前做民宿、短租等游客生意的房源开始转做长租房。

买方市场，价格竞争

面对租客锐减的情况，受房贷等经济压力，租金开始逐渐走低，部分房源不得忍痛一再降价出租。

市场单一

部分房源要求出租对象只可以是留学生或者中国人，虽然是出于对各种原因的担心，但是相比整个西班牙市场，华人市场显得较小。

政策缺陷

政策更倾向于保护租客权益，这使得房子被侵占的事件时常发生。

押金+租金+中介费=不敢轻易换房

通常每次租房或者换租，需要支付租金一个月、押金一个月或者两个月、中介费一个月，这样的一笔钱。相当于一次性支出3或4个月租金，这使得租客即便遇到心仪的房子也会考虑再三。

搬家麻烦、有宠物.....

建议：

1、房屋装修升级，格局改建。如果有条件可以改成多独立estudio，收益率较高，但是装修成本高，而且改造后适合投资不适合自住，需要谨慎选择。

2、主体保养，细节装饰，营造温馨居住环境。

3、思维转变，整租改分租，目前北欧地区如：德国、荷兰、丹麦、挪威等地区多为分租方式出租，这种方式将减轻租客整租压力，但是对于房东而言好的一面是租金收益将较好于以前，不好的一方面是无法统一管理。

4、拓展客源，面向华人和非华人群体，购买租房保险防止租金拖欠或房屋被侵占等意外。

5、多渠道宣传，互联网vr看房，提高看房率。互联网vr看房，可以不受时间、区域的限制，同时全方位的充分的展示房况。相比于1-2个小时实地看一次房，不到5分钟vr看一套房更有效率。

6、忍痛坚持，等待时机。

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