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本帖最后由 法国33找房平台 于 2020-2-21 19:57 编辑
作为赋税大国，法国的政府的信念大概是税税平安，一个“税”字就足以贯穿一个法国人的一生，在房地产这种刚需行业尤其如此。
33找房曾经介绍过房地产减税的一些措施，包括PINEL减税、SCPI和LMNP等等，今天我们就把所有可以减税的方法汇总在一起，看看在2020年的法国，房地产减税有哪些方法，这样也方便您根据自己的情况选择最合适您的减税方法。
1.为什么要考虑房地产减税？
为了鼓励大家投资住房然后拿去出租，法国政府颁布了各种各样的免税制度。
尤其是您每年花很多钱缴税的话，其实可以考虑利用这些减税政策去投资房地产。
根据您的税收水平，您可以选择边际税阶TMI (tranche marginale d’imposition)或ISF等等。
至于房地产的减税政策，也没有大家想的那么复杂，基本是您想要就可以有的。
2.2020年的PINEL法：中等租金的出租房屋免税
这两年房产行业最有名和实用频率最高的就是PINEL了。原理也非常简单，您可以从个人所得税中扣除以平均租金租用的新房价格的一定百分比。根据您买的新房的区域不同，这个减免期限可以持续6、9和12年。
最多可以享受12年减免63,000欧元的税收优惠。啧啧啧，剩下来的这笔钱可以给3个小孩拿去上商学院了。
当然，天下没有免费的午餐，选择PINEL意味着您必须在一定期限内将自己买的新房出租出去，租金也会和当地的租金水平挂钩。
3.用出租房的赤字减少个人税收
说完新房，看看旧房。旧房免税的唯一解决方案，大概只有通过财产赤字。也就是您花费在出租房子的收入超过您的个人收入。这样一来，旧房的维护、翻新和装修的钱都可以从应税收入中扣除。
使用财政赤字的最大优势之一是，它不属于税收漏洞的一部分，合法合情合理，当然每个税户每年的收入上限为10,000欧元。至于那些超过一万块钱的万元户也不要紧张，因为房地产市场房源紧俏，所以也是存在减税的可能的。
4.通过民事不动产投资公司SCPI
越来越多的法国人对民事不动产投资公司SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier fiscales，SCPI fiscales）感兴趣。
您可以购买可减税的SCPI公司的股份以获得减税优惠，让专业人士来帮您管理您的房地产免税事宜。一般是PINEL、在Malraux法律下的SCPI、和面向SCPI的地产赤字（déficit foncier）税制。
这个选择就是典型的不要把所有的鸡蛋放到同一个篮子里。您在通过投资多个房地产得到更多多元化收入的同时，无需费心思去管理。有钱收，还分担了风险，简直不要太幸福。
5.Malraux法律：更高的免税额
相比起PINEL，Malraux法律可能会获得更多的减税优惠。这种法律可以让您从所得税中扣除位于某些街区的某栋受保护建筑物的修复工作量的22％至30％，并且在每年及以后的100,000欧元的限额内最多连续享受4年优惠。
可抵扣的部分主要是根据建筑物的位置来确定的。装修后的房子必须至少出租9年。通过这个法律获取的免征税费每年高达30,000欧元。
一句话，如果每年您缴很多税，那么这一项就是为您量身定做的。市面上也可以找到专门从事这种免税的SCPI。跟地产赤字一样，这也不是利用税收漏洞，而是合情合理合法的。
6.Censi-Bouvard计划：投资服务性住宅或疗养院
Censi-Bouvard制度则考虑到了老年人的住房需求，鼓励人们在对EHPAD进行投资的同时对部分投资征税。
不止是疗养院，这项计划还允许您投资服务性公寓，例如学生公寓、旅游公寓等等。减税额为购买金额的11％，最高限额为300,000欧元，可以抵扣9年的租金。
和PINEL一样，Censi-Bouvard制度也有税收的上限要求，同样是每年每纳税户10,000欧元。
7.新Denomandie设备和旧Cosse：从2020年到2022年
现任住房部长艾曼纽·科塞（Emmanuelle Cosse）建立了与现有制度互补的制度，为了让人人都“负担得起租金”。
这项制度在2017年1月31日生效。方式呢，就是通过更换屋子里的老旧设备（Borloo”和 “Borloo ancien” 减免制度），再以低于平均水平的租金把房租出租出去，以此来获得所得税减免。
对于同意降低租金的业主，这项税收优惠是累进制的。租金越低，减税幅度越大。有可能是房租的15％至70％。如果还获得社会租金，免税率最高可达租金的85％！
到2020年，Denomandie设备将逐步补充这种所谓的“旧Cosse”设备。“旧Cosse”制度最终可能适用于2022年12月31日之前的购买交易。
这种新Denormandie设备规定受到了Pinel法的强烈启发，但由于已被选为行动计划“ Action Coeur de ville”，所以只是适用于某些符合条件的城市中的旧房。
总之，这项新规定适用：
一是在2019年1月1日至2022年12月31日期间，在规定的222个城市其一购买房地产的个人。二是由专业人员完成的工作，其金额至少为购买价格的25％。
减税额将与Pinel的减税额相似，即总价格（购买价格+公证费+工作成本）的6年12％，9年18％或12年21％。还有，这些工程也将受益于10％的增值税减免。
8.作为准业主nue-propriété 也可以免税
准业主也就是将房子的所有权和使用权分离，投资者能够通过不保留使用权（出售，居住或使用权的权利）以较低的价格投资住房。租期一般是10或15年以上。
这种房子很便宜，由于暂时不收取租金，因此也还不必支付地方税或社会保障金。财产税和住房税将由使用权人或承租人，也就是租客支付。
买了这种房子，您不可以自己住，但可以收房租。租客什么时候走来，您就什么时候可以搬进去。现在您明白为什么叫“准”业主了吧？房子名义上是您的，实际上，好像不是您的。
所以不适合第一次买房准备自己住的朋友，因为您不知道这个房子里面是不是有撵不走的租客。
如果买这种房子的时候不是通过抵押贷款支付的，那就不会计入ISF应纳税的净遗产中。所以对于有大量遗产可以继承的朋友，这个就很有利了。如果您希望在一定时期内不增加税金的情况下继续投资房地产，那么您可以考虑这种房子。
那如果是通过抵押贷款进行融资买的房子，利息将从您的其他财产收入中扣除。
9.不要为了减税而投资
虽然介绍了很多免税减税的办法，但是33找房会建议您投资需谨慎，不要为了减税而减税。很多人亏钱就是因为权衡好各方面的利弊，因此在这里是减税20000欧元了，但在那里却花费了30000欧元。这就得不偿失了。
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雷达卡
发表于 2020-2-21 20:56:24
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