在荷兰签订购房合同的注意事项

Pascal

近年来，由于荷兰银行贷款利率的进一步下调，许多同胞也逐渐关注起荷兰的房地产市场。然而，在签订购房合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时购房者不知道该如何把握合同，以至于最后在合同的履行阶段处于被动地位。接下来将由荷兰敏达法律事务所为您讲解在签订购房合同时应注意的事项。

(1)    订金 (waarborgsom)
双方在签订合同时，往往会有一个订金 / 保证金条款 (荷兰语： waarborgsom )，这个条款规定买方需在一指定日期前支付一笔订金（一般为房子成交价10%的金额)。支付的方式有两种，第一种是银行出具担保函（bankgarantie），另外一种是直接把钱打到公证处的账户上。如果买方违反合同约定在规定的日期到来之日还未支付订金，将会收到惩罚性违约金。所以，买方在协商合同时应尽量延长合同上支付订金的日子，以防范可能出现的意外情况。

(2)    房屋现状的规定 (Staat van de onroerende  zaak)
一般在房屋买卖合同中会约定，房子现状（包括所有可见和不可见的现状）以合同签订时为结点。虽然依据荷兰高法的相关判决，卖方有告知义务；买方有调查义务，且告知的义务大于调查的义务。但是，如果买方在购买房子时未对房屋的状况做过任何调查，日后如果房子有任何问题，买方在打官司或提起索赔时也会有不必要的麻烦。所以，买房时做一个建筑调查还是十分有用的。
另外需要重点强调的就是石棉材料的使用。由于目前国际上一般都把石棉材料归为 “致癌物”，所以在签订合同时需明确建筑材料里是否含有石棉材料以及卖方是否知道建筑材料中有石棉材料。

(3)    不同性质的产权(Eigendom 和 Erfpacht)
简而言之两者的区别就是前者 (Eigendom)的土地所有权属于买房人的，而后者 (Erfpacht) 买房人只是有土地的使用权。像阿姆斯特丹市中心的很多房子都是只有土地的使用权，地产一般都是属于市政厅。所以，在签订购房合同之前需明确，对这块地您是享有所有权还是享有使用权？因为一般来说，如果这块地您只享有使用权，那么每年你需要再额外支付给土地所有权人一定数额的费用（荷兰语：erfpachtcanon）。如果您房子的产权性质属于Erfpacht, 那您必须要清楚Erfpacht的期限是多久。有些房子的Erfpacht的期限只有几十年，这意味着Erfpacht到期时，土地所有人可以收回房子。

(4) 风险的转移(Risico-overgang )
一般来说，买房须经的程序包括：买卖双方签订购房合同；去公证处进行转手公证；最后，在Kadaster登记成为房屋所有权人。虽然买方只有在去Kadaster登记后才真正成为房屋的所有权人，但在很多购房合同中往往有这么一句话：“当买卖双方去公证处办理了房屋转手公证之后，房屋损坏的风险就由卖方转移到买方身上了。”所以，如果您的购房合同中是这么约定的，那么您最好从转手公证的那天起就为房屋购买财产保险。

(5) 冷静期(Bedenktijd )
大部分的购房合同都会有冷静期条款，通常的期限是购房合同签订后的三个工作日（公共假日和周末不算）。在这个期间内您可以撕毁合同而不承担任何赔偿责任。

如果您对购房合同条款还有其他疑问，欢迎您联系荷兰敏达法律事务所。他们的联系方式是：070 205 1162.