房东的义务

在葡萄牙，有不少华人都拥有自己的物业，尤其葡萄牙政府开放了黄金居留的申请后，更加有越来越来的中国人到葡萄牙投资买房。这些房产，除了自用以外，另一个常见的用途便是出租了。而要建立一个租赁关系，房东和租客缺一不可。至于这种关系的主要人物，便非房东莫属，因为最初没有房东将单位出租，那么租客就不可能租下单位，而租赁关系亦不会成立。所以，本期我们就来探讨一下在葡萄牙房东都有什么样的基本义务。

在葡萄牙，法律上称房东为“出租人(senhorio)”，不过很多时，基于中文的习惯，一般都会称呼他们为业主、房东等等。

按字面理解，业主可以解释为“物业的主人”，但“房东”呢？难道是“房子的东面”吗？对于这问题，有人说，在东、西的方向上，古人以东为首，以西为次。皇后住东宫，妃子住西宫，且供奉祖宗牌位的太庙，亦要建在皇宫的东侧。亦又有人说，是因为东方是太阳升起的地方，所以以东方为尊。储君是“东宫”太子，店主叫“店东家”或简称“店东”，那么，房子的拥有者便称为 “房东”。

虽然称呼不同，无论是法律用语的“出租人”还是市民常说的“房东”，他在租赁的关系中的重要性始终不变，而且还须履行一定义务。法律规定，出租人须负上两大义务：

第一个义务是交出单位给承租人。当出租人与承租人签订租约后，出租人便须按照租约内的规定，按时将单位交给承租人使用。这是出租人最基本且最必须的义务。

第二个义务是出租人必须确保承租人能按单位的原定用途使用。在葡萄牙，都市房地产的用途可分为居住、工业或商业用途等，而市民在使用单位期间，亦须按照法定用途来使用。例如在物业登记书面报告上，显示某建筑物的用途为“居住”，那么，有关单位便只可在内居住，而不得用于经营店铺或作为工厂之用。所以，当出租人将单位出租时，他就必须按原定用途出租给承租人，而且亦须确保承租人能按原定用途使用单位。例如出租人出租的是住宅（即用途为居住），那么，出租人就必须保障承租人可在单位内居住。假如在承租人没有不当使用单位的情况下，单位日久失修，水渠爆裂导致墙壁渗水，那么由于出租人一般对单位的修补及维护负有责任，所以这时，出租人便应对单位作出即时维修。不过，如果渗水情况严重，以致承租人根本无法继续在单位内生活，这时便可视为出租人无法确保承租人的居住，承租人有权解除租约。

此外，房东的义务通常会在租赁合同中明确规定，比如我们本地华人经营比较多的餐馆，水果店和三百店都可能涉及到装修的问题，具体工程谁负责，哪些能改哪些不能改，有什么家具会留下，合同结束后是否需要还原都是很重要的问题。而往往这些问题根据普通法律规定或者一般合同是无法解决的，所以一定要找专业人士审查合同，至少要明白合同每一条写的是什么内容，否则，不可预计的损失随时可以比租金贵得多。

最后，出租人在签订租约后，绝对不能掉以轻心，因为他对有关单位仍负有一定的责任和义务。下期，我们继续讨论关于房产出租中使用许可证的问题，敬请关注。