买店扩大营业范围，房东反对怎么办？

Pascal

93省的黄女士问：我最近看上了一个卖童装的店。这个店的租约只允许卖衣服。但是，我想买过来之后再卖一些首饰及旅游纪念品之类的东西。我的卖方同他现在的房东谈过，但是他的房东不同意增加这些营业范围。我觉得很没有道理。请问，我们是否可以加上这些营业范围？我们必须通过房东吗？
　　律师回答:　
　我们曾经在以前的咨询中讲解过商业租约的房客拓展业务需要经过特定的程序。简而言之，如果拓展的业务构成相关业务（activitésconnexes,与现有业务有紧密联系）或者补充业务（activités complémentaires,　为了更好实施现有业务）,就可以通过挂号信向房东提出要求。房东有两个月的时间作出回答。如果在此期间内房东未有任何回应，相当于默许。房东也可以对补充的业务为相关业务还是补充业务这一点提出质疑。如果双方对这一点不能达成共识，一方可以在经营所在地的大事法院提起诉讼。
　　关于到底构成相关业务还是补充业务，这一点由法官根据商业租房用途而逐一决定。
　　法国商法典第145—50条规定，房客业务变更，房东可以要求改变房租，增加的房租额应相当于房客因业务变更而造成的对出租房的损失的补贴，这种情况下，房东对因业务变更而造成的对出租房的损失有举证责任。
　　因此，关于黄女士的问题，关键是看出售首饰及旅游纪念品是否构成出售服装的相关业务或者补充业务。
　　法国法律中对此没有进行明确定义，法院在判决的时候可能依据不同的原则。例如：
　　巴黎上诉法院认为，构成与原经营活动相关或补充的业务，必须是与之没有太大差别，或是为更好经营原活动的基础上增添的业务(案例：CAParis17mars1990)。该法院在一个判例中还曾认定，不能仅仅因为两个营业活动使用同一原料就认定其构成相关或补充业务(案例：CAParis29octobre1970)。
　　为了让您对关联与补充业务有个比较具体的认识，我们将法院的一些判决给您做个简单的介绍。
　　食品业范围内，认定为关联与补充业务的情况：
　　*烤鸡或肉食品店增加熟肉内脏经营业务。(Cassciv16juin1974)
　　*加油服务站内增加食品的销售。(CAVersailles21février1991)
　　*在熟肉食品店的基础上添加布列塔尼糕点的销售。(Cassciv19février1974)　
   　*速冻食品店增加销售新鲜产品。(CAVersailles28octobre1988)
　　*面包店增加销售无酒精饮料、馅饼和匹萨饼。此情况，在1995年1月份被凡尔赛上诉法院批准属于正常拓展业务的范围。(Cassciv12janvier1995)但是，同年11月份最高法院拒绝了面包店销售匹萨饼。(Cassciv21novembre1995)*在销售季节果蔬店里增加销售酒、鸡蛋、鸡肉和香肠的业务。(CANimes11juin1997)
　　食品业范围内，不能被认定为关联与补充业务的情况：
　　*面包店或酒吧出售果酱、巧克力、冰淇淋。(Cassciv16janvier1973)
　　*蛋糕面包店出售煎饼。(Cassciv28mai2003)
　　*调料品店或水果蔬菜店增加鸡肉和鱼类产品的销售。(CAClomar5avril1991)
　　*生肉食品店增加快餐菜肴成品销售。(CAAix-en-Provence4mars1982)尽管这样，还是有判决认为，快餐可以被视为与肉食店相关或相似的活动。(CAParis8novembre1989)
　　*鸡肉产品的销售店增添肉食和特色菜的出售。(Cassciv26novembre1991)
　　服装业范围内，被认定为关联与补充业务的情况：
　　*普通水洗衣店拓展为干洗店。(Cassciv13févier1973)
　　*皮货加工商增加销售皮衣。(CAClomar22mai1970)
　　*成衣制作商增加销售男女服装业务。(Cassciv18juillet1979)　　*手套、内衣、帽子店增加女士成衣销售。(Cassciv24octobre1984)　　服装业范围内，不能被认定为关联与补充业务的情况：
　　*经营皮革的店想增加出售皮衣的业务。(Cassciv29octobre1970)　　*鞋店或制衣店销售皮手套和手提包。制衣店销售鞋子。(CARouen6mai1969)
　　*鞋店销售手提包、皮带和皮具用品。(CAParis16eme25novembre1974)　
　*服饰店销售手表。(Cass.civ.16octobre1990)
　　*制衣缝纫的店铺，添加丝绸、花边和刺绣的销售业务。(Cass.civ.22février1978)
　　餐饮业范围内，被认定为关联与补充业务的情况：　　*酒水咖啡店改为自助餐饮。(CAParis20novembre1973)
　　*销售红酒和烈酒的店增加快餐业务。(CAParis6janvier1988)
　　*餐馆增加快餐。(CAParis17octobre1995)
　　*钢琴吧或卡拉OK增加酒吧。(Cass.civ.17juillet1996)
　　餐饮业范围内，不能被认定为关联与补充业务的情况：
　　*餐厅与啤酒店增加外卖。(CAParis3mai1990)
　　*三明治销售店增加匹萨。（法院的理由是匹萨店的食品气味会影响到周围邻居）（Cass.civ.18juin2002）
　　*酒水店改建为餐饮业和销售特色菜的小餐馆。(CAParis13mars1990)
　　*咖啡餐饮店增加夜间舞厅营业。(CABordeaux22avril1986)
　　其他行业，被认定为关联与补充业务的情况：
　　*迷你小家具等装饰配件的商店增加灯具的销售。(Cass.civ.16mars1977)
　　*书店销售音像制品。(法院认为书与音像制品是相似的文化传播产品)(TGISeine22mai1967)
　　*动物美容店销售给小动物的饰品。(Cass.civ.4mars1992)
　　*香烟店销售迷你车模具、布偶等。(CAParis22avril1997)
　　*药店增加顺势疗法用药和兽医用药的销售。(CAParis13novembre1996)　
　  *管道公司拓展安装暖气设备业务。(CAParis2juillet1996)
　　其他行业，不被认定为关联与补充业务的情况：
　　*配有加油站的停车中心，增添维修车辆活动。(Cass.civ.17mars1971)
　　*男女理发店经营皮具及首饰。(Cass.civ.20avril1988)
　　*杂货店销售果酱和地区特产。(CADijon.27mars1991)
　　*　药房中添加礼物、首饰、画框和小玩意的销售。(CAAmiens14avril1976)
　　*销售手表的钟表店增加照相机、自动扩印相片机销售业务。(法院认为两者不是相似的电子产品)(CACaen30janvier1996)
　　针对黄女士的问题，我们很难回答房东是否有权反对您增加营业范围。首饰及旅游纪念品是否构成衣服的关联和补充业务还要看租约的相关规定及其它具体情况。您可以试着让卖方通过挂号信向房东提出请求，如果房东拒绝，只能请求法院裁决。

巴黎竟成律师事务所（Cabinet d’Avocats REN）
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