短期租约的利与弊

Pascal

　93省Aubervilliers的陈先生问：我与房东签订的租约期限是23个月的，过几个月就到期了，租约到期会怎么样?　　华律师答：在租约期限是9年商业租约的情况下，房客每3年才可以提出解除租约，如果房租是每季度预付的，房租押金一般是3个月的房租，如果房租是每季度结束时支付的，房租押金一般是6个月的房租。但是9年商业租约的稳定性较强，到期房客一般有权利要求延期，房东不予延期一般必须赔偿。　　而两年或两年以下的短期租约的优势在于租约期限比较短，到期可以解除合同，如果业务发展不好，经济上的风险也比较小，另外房租押金一般也只有2个月或三个月的房租。　　但是短期租约也有它的弊端：一般租约到期时租约终止，房东无需通过执达员送达解除租约的预先通知。租约终止时房客必须在租约到期的最后一天将钥匙还给房东并退房。但是短期租约到期也可以默式延期，即房客在房东明示或默式同意的情况下继续留在该场所，该延续的租约将成为9年的商业租约。　　如果房客不打算在该场所经营两年以上，选择短期租约会比较有利，但是如果打算开发的是街区商业的客户，两年以后改变经营场所显然对房客不利。　　另外，在签订短期租约时要仔细检查租约的各项条款，特别是涉及施工、杂费、地皮税及如何涨房租的有关条款。　　短期租约在签订时还必须注意如下事项：一是必须写明租约的期限，一般最长期限是两年。二是写明该短期租约与9年商业租约相抵触。但是短期租约到期也可以默式延期，即房客在房东明示或默式同意的情况下继续留在该场所，该延续的租约将成为9年的商业租约。但是因为房东无需通过执达员送达解除租约的预先通知，要证明房东明示或默式允许房客继续留在租赁场所，房客必须证明有如下情形出现：如房东将支付租金的支票入账，或房东对房客继续经营的状况不提出反对意见，或房东没有催促房客离开租赁场所等。　　但是房客如果不想将延续的租约变成９年商业租约，可以与房东重新签订短期租约。　　　　本栏目由巴黎联华律师事务所（cabinetXIE&LIAssociés）主办。　　读者来函请寄：cabinetXIE&LIAssociés　　11rueBéranger，75003Paris　　电话：0144540574;传真：0144540575