房租已经开始下跌

Pascal

　　最近一段时间以来，法国的租房市场正在逐渐降温，寻房客不再像过去那样被动了，过去几年以来那种从房门口排到楼底的房客竞争队伍已经很少再能看见，房东在重新出租房子的时候也不能再像以前那样能够轻易提高房租价格了。　　法国《资本》杂志12月号对各地租房市场进行了详细的分析和调查，用充分的数据和实例告诉人们，租房市场的春天已经过去，除了大城市的某些中心地段的小房型房价在以后一段时间内可能仍然居高不下以外，在绝大多数的城市里，房租的总体走向正在缓慢下降。　　房租价格的下降趋势可能将持续到2008年。　　　　　　在巴黎，家庭不动产的出租价值已经比原先减少5％－15％。　　法国最大的房产中介网络Foncia的副总裁HenryBuzy-Cazaux告诉人们：“今天的租房市场上，重新租出的房子中每四套中就有一套房租会下降。”　　这种现象不仅仅对于那些正在寻找落脚地的求房客来说是相当大的喜讯，对于已经承租的现有房客而言也同样是一个好消息。每年法定的房租提高定律（2005年是＋3.6％），一直是年年加重房客房租负担的一项惯例，但是现在总体上已经越来越少被房东实际使用。JeanPerrin先生是一个聚集了200000个体房东的协会领导人，按照他的说法：“我们一直建议我们的一些会员控制房租的涨势，以便能够留住现有的房客。”　　当然，形势也在朝着对立面发展。房客并没有四处都掌握了主导地位，在众多大城市里，小房型的房东（单间公寓或二室户）在换新房客时，继续提高房租（20欧元至30欧元）；在某些省份和城市，例如Aix-en-Provence，Bayonne，Caen，Lille，Marseille或Nantes，大面积套房的租费依然昂贵。但是在里昂，现在如果租住80平米以上的套房，通常能够获得比过去价格低50到100欧元的优势房租价格；而在Nantes，一套三室户的套房，即使地段和房屋条件都很好，每月的房租费也不会超过620欧元，而过去这样的房子至少需要每月650欧元才可能租得下来，更别提一年半以前甚至高达700欧元；在Mulhouse，Orleans或者LeMans的整个租房市场，各个地段的房租价格都在普遍下降，在最近几个月的时间内已经平均降低了5％-10％。　　巴黎同样受到了影响，这种影响从2005年年初就已经开始了。当然，巴黎的单间公寓和小型两室户的房租价格在巴黎的最时髦地段（例如Abbesses，Marais等等）仍然没有什么影响；同样不受影响的是位于高级地段的房租市场（例如Champ-de-Mars，JardinduLuxembourg，Vendome等等），这些地方依然在外国富有房客的支持下保持高位房租价格。但是在其它地段，大多数超过85平米的家庭式住房的出租价值都已经比过去减少了5％-15％。这种趋势也蔓延到了巴黎近郊的地区：距离巴黎最近的一些地区和城市的房租价格依然非常稳定，例如Courbevoie，LesLilas，Levallois-Perret或者Vincennes，而自从今年夏天起，另一些地区的房租已经开始降下来，例如Neuilly-sur-Seine或者Boulogne-Billancourt（下降2％-5％）。　　怎么会造成这种房租普遍下降的局面的呢？首要的原因是显而易见的：从1999年至2004年的房租涨势的记录来看（平均涨价幅度是24％），涨幅几乎是通货膨胀幅度的3倍之多，这种现象迟早需要一个理性的回归。　　　　　　　　　大量新建的住房对旧房的出租价格产生不利。　　大量新建的住房也对房租下降产生影响：从2003年开始，全法国各地都掀起了新建住宅的计划，每年为房屋市场增加了数以千计的新建住房，而对这个计划本身而言，就是要在城市外围建立新的居民聚居区域。对于希望利用罗宾法投资房地产市场的买房人而言，出租新建住房的优势很大，结果就导致2005年一年内就有54000套新建住房进入租房市场。例如在Bordeaux，Rennes或Toulouse的地区大型居民点里，大量租房的涌入无疑颠覆了过去存在于房东与房客之间的制衡力量，使后者获益。这种现象不仅在大城市已经出现，众多的中型城市也深受打击，房租价格的下跌尤其对旧房市场的出租产生明显的不利影响。　　　　　　　　　　房东对租房者的要求依然没有放松。　　房租下跌的趋势将会持续多久？根据Foncia的预测，至少要持续2到3年。这是有迹可循的，现在的房租市场已经开始慢慢转向供过于求，房租价格下跌是必然的。　　另外一个对租房者而言的好消息是，从2006年7月1日起，房东不能再按照每年的房屋建筑价值指数（ICC）的增值率重新计算和增加房租价格，因为这个指数相对与公众的承受能力而言上升得太快了。计算方法将由一个更合理而平缓的综合指标代替：通货膨胀率（在新指数中占60％比重），建筑价值率（占20％）和住宅翻修价格（20％）三方面的变化对房租价格进行调整。但是整个价格提高的百分率不能超过通货膨胀1.5个百分比。　　但无论房租市场价格如何变化，房东仍然掌控着对房客的选择权威，根据调查，多数房东依然对房客的经济支付能力提出苛刻的要求，即使在许多房租价格正在下降的地区：例如至少一年的长期工作合同，两个月的房租保证金，工资收入必须是房租的三倍半到四倍……总之，房东对房客的经济支付能力的要求依然没有松口。