今日投资选择——股市还是房地产

Pascal

　股市近来又有声有色地红火起来，而房地产价格据专家称已达到非常危险的高度。要想充分利用形势的发展来投资，是否应该优先股市，而放弃房地产呢？问题并没有这么简单。　　从长期投资看，股市投资显然优于买房出租投资。根据房地产储蓄研究所的报告，股票投资近20年来的平均年收益率为13.80%，包括分红。而巴黎房地产在同一时期的平均年收益率仅为10.90%，包括房租和房产本身的升值。但是在最近的5年里，情况则相反，从2001年开始股市下滑，房地产价格飙升，使房地产成为投资最佳选择。所以大多数投资者更多地选择房地产作为投资方向，而不选择股市。目前，这两大投资领域又在发生变化，2年来，股市又上升了，2003年的巴黎股市指数（CAC40）上升了16个点。2004年攀升了7%，今年1月到5月底，又升了7.80%。法国股市的投资额到2005年5月20日止在一年里升值15%，在两年里升值42%。在房地产方面，即使价格持高不下，专业人士不相信这种高水平的房地产价格能够维持很久。因此，想进行长期投资的储蓄者要认真权衡这两大类投资的优势与弱点。　　房地产的增值前景很暗淡。巴黎每平米均价已经达到90年代初（房地产市场大崩溃前）的最高水平，在巴黎大区和外省的一些地方，这一水平甚至被突破。到目前为止，价格的飙升在某种程度上被低贷款利率所抵消，人们仍然乐意以较好的贷款条件购房。但是越来越多的专家认为房地产泡沫正在形成，总有一天会爆发。房地产的高价位也许还会持续数月，但是由于经济增长缓慢，利率上升，高价格将面临崩溃。从目前的形势看，2005年第一季度的房地产价格上升幅度已经趋缓，为13.80%，去年同期为14.3%。所以预计今年的上升幅度可能在10%左右，而去年达到15.5%。另外一个原因是待售房屋的数量增多，一年里增加了30%。　　股市从长期投资看升值空间很大，自从伊拉克战争前股市陷入低潮以来，巴黎股市到今天为止已经上升了50%。巴黎股市指数（CAC40）在2003年3月曾跌到2600点以下，今年已经升到4100点以上，这主要得益于企业的重组和利润的上升。虽然如此，离股市最红火的时期相比还相差悬殊：2000年3月股市曾达到过7000点。在目前的水平看，专家们认为股市的攀升还是合情合理的，近期的股市不会再有特别大的作为，有些专业人士甚至预测2006年将是平庸的一年，因为经济增长很慢。另外，石油价格的飙升对企业的未来业绩构成威胁，生产成本提高，市场的激烈竞争又无法让企业从销售价格上来弥补高成本的损失。在股市崩溃中吃了大亏的投资者仍然心有余悸，犹豫着是否重返股市。大部分专业人士预计2006年后股市的利润将维持在6-8%的水平。　　房地产投资的风险要比人们想象得更严重，但是严重的程度还比不上股市。尽管房地产似乎达到了最高点，股市又在不断攀升，但如果因此而断定要大规模投资股市还是为时过早。股市和房地产都是呈周期性变化，但股市的上升和下降周期运动接续较快，范围也很广。在几十年里，巴黎房地产从1975年开始呈现下降趋势，在1980-1983年下降了12.4%，而在1983年-1990年又飙升了123%，到1997年又下降了42.30%。股市指数1997年上升了29.50%，1998年上升了31%，但在1999年的一年里又下降了50%，在2001年6月至2003年3月又跌了50%。股市的风险要高于房地产市场的风险，大约高2.5倍。　　投资股市获得的收益可以享受税务优待，这是投资股市的诱人之处。减税的方法有两种,第一种是开股票储蓄计划(PLAND'EPARGNEENACTIONS)，在这个计划里的投资可以是购买股票，也可以购买基金，但在5年里不能动用这个储蓄计划里的款项，5年到期后，所获得的红利和增值不用纳税（但还是要交纳社会提取金）。如果储蓄人提前关闭股票储蓄计划，并且卖出了15000欧元以上的动产，就要交纳税款，提前2年关闭要交纳22.50%，在最后两年内关闭要交纳16%（还不算社会提取金）。第二个减税的方法是购买可以投资股市基金的人寿保险，期限是8年，所得收益不用交税，8年内可以动用人寿保险里的款项，但是要交纳收益部分的税款，到期4年前取款要交35%的税，4年后要交15%的税，不包括社会分摊金。如果在这两种避税方法外购买股票，就要纳税，条件是当年卖出的股票额达15000欧元，税率为16%，加上11%的社会分摊金，共27%（减去股票亏损额）。房地产的盈利纳税率与股票相同，不过持有房地产的时间越长，纳税率就越低，也就是说，持有地产5年后再出售，每多持有一年，享受10%（总税率的10%）的减税，换句话说，要等15年后出售才能不用交纳增值部分的税。这与股票储蓄计划的期限相比就差得很远，股票储蓄计划的免税期限是5年。　　增值部分免税的优势并不是选择投资股市或房地产的唯一条件，许多投资者希望通过投资能够获得经常性的收益，比如用来补充退休收入。在这样的情况下，投资房地产更好些。房产投资的毛利润在3%至13%之间，纯利润要低些（地产税、杂费、装修工程等费用）。据有关部门统计，1999年房地产投资的纯利润在4.10%，2000年和2001年为4.40%，2002年和2003年为4.70%。这样的利润率是合理的，优点是比较稳定。投资者如果再购买针对房租不付的保险，房产收益就比较安全可靠了。　　而股市并不能与房产的收益稳定性做长期抗衡，没有房产稳定安全。当然在股市上，企业每年给投资者分红，近年来企业在这方面显得比以前大方。这一方面说明企业的利润提高了，其次是想让投资者放心。高分红率是股票值的一张王牌，不过谁也无法保证以后的分红率能够保持现有水平。　　股市分红的纳税率也比较低，法国企业和欧洲企业的分红按照个人所得税交纳，但是有双减税，前者为50%，后者为扣除1220欧元后（夫妻可扣除2440欧元）再纳税。而且投资者还可以获得相当于分红的50%的税务信贷（CREDITD’IMPOT），税务信贷底线为每年115欧元，夫妻为230欧元。其它外国企业的分红纳税率为16%，再加11%的社会提取金。如果是在5年以上的股票储蓄计划内的分红则完全不用纳税。与股市分红的纳税率相比，房地产收益的纳税就高得多，除非利用一些特别法案规定的税务优惠，但这些税务优惠都有时间的限制，一般都在15年以上，无法在短时间内进行买卖获利。现在新房的好投资项目越来越少，要特别提高警惕，防止投资亏损。另一个投资办法就是利用贷款投资房产，用房租抵消贷款月付，贷款的利率可以从租房收益里减除。如果加上其它费用，很可能收益还低于支出，可以不用交纳税款。　　股市投资的灵活性要大于房地产投资，就是说如果您急需用钱，您只要几小时或几天时间卖出股票就能拿到钱，当然在股市低迷时要蒙受一些损失。尤其是在不得以的情况下提前关闭股票储蓄计划，税务优惠就丧失了。但是房地产投资就没有这样的灵活性了，要急于找到买主，就要在房价上让步。房产买卖最快也要两个月时间才能拿到钱。　　总而言之，投资选择要根据自己的资金情况、收入的需要以及承受风险的能力来决定。如果您想拥有财产，最好贷款投资旧房，面积不要太大，但位置要好，或有发展前景的区域，需要装修也可以接受，因为装修费可以算在总支出费用里，对减税有好处。不过买后至少要留9年，一方面为了享受税务优惠，另一方面也防止买房后几年贬值的风险。如果您是想让自己已经拥有的财产增值，这些财产都是房地产，您可以考虑卖掉一些来投资股市，因为目前房价高，卖房划算，同时可以利用现在股市的好形势，当然最好开股票储蓄计划，享受税务优惠