西班牙放松房贷政策 已有华人”房奴”成功退房

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　　随着西班牙经济危机的加剧，在近些年来已经有越来越多的“房奴”，因为失业等原因，而无法缴纳他们的房贷。此外，对于那些在2008年经济危机爆发前买房的人来说，由于买房时正处于西班牙的地产泡沫期，所以当年的高房价，以及较高的还款额，都犹如沉重的枷锁套在这些人身上，让他们苦不堪言。
　　
　　面对房贷困境，许多房奴们都想到了“退房清贷”这一办法。可是按照西班牙此前的相关法律和政策，虽然房子退给了银行，但此前因买房所欠下的债务却不能一笔勾销。特别是在目前西班牙房价大降的情况下，退给银行的房子作价，要远低于当年贷款买房时的价值。如此，房奴们就是把房子退给银行，也仍然摆脱不了沉重的债务负担。
　　
　　在这种情况下，西班牙许多无法支付房贷的房奴们不仅被银行强行赶出住家，而且仍欠对方一笔数目不小的贷款。近年来，由于强行清房现象的不断增多，不少房奴们绝望之后，也出现了不少自杀的惨剧，并在一定程度上造成了严重的社会危机。
　　
　　对于日益严峻的房贷问题，不仅房贷者协会等社会组织不断向政府提出抗议，强烈要求实施退房清债的政策，而且西班牙的一些政党，以及欧盟的不少机构也频频向西政府施压，要其尽快解决“银行清房”所带来的社会危机。
　　
　　迫于各方面的呼吁和压力，西班牙人民党现政府与各在野党派经过商量一致，于去年三月出台了《银行良好执业法规》“Código de Buenas Prácticas Bancarias”，从法律上正式确定，西班牙的房奴们在一定情况下，可以“退房清贷”。
　　
　　从那以后，西班牙的房贷政策不断放松，在日前又出台了有关取消房贷利息最低条款的政策。在这种大环境下，西班牙的各家银行对待房贷问题，也不像以前那样强硬。相应的在处理具体事例的时候，也具有了很大的灵活性和商量余地，不再如原来一样，铁板一块。 由此，在近期，一些房奴们，包括那些并非是山穷水尽，走投无路的房奴们，也开始有了“退房清贷”的可能和机会。并且已经有人，包括华人，成功的进行了“退房清贷”，摆脱了巨额房贷给自己所带来的压力。
　　
　　西班牙出台“退房清贷”政策
　　
　　 2012年3月10日，西班牙政府通过政府公报的方式，出台了《银行良好执业法规》。这标志着“退房清贷”在西班牙已经成为可能。
　　
　　在该法规中，西政府第一次明确规定了房贷者退房的条件，以及银行在处理相关业务时，所应遵循的原则和步骤。
　　
　　根据该法的规定，在房贷者满足相关六项条件，并且其贷款银行也同意适用《银行良好执业法规》的情况下，就可以进行“退房清贷”。
　　
　　这里所说的六项条件是：1房贷者所有的家庭成员全部失业，并且没有其它的财产和财产所有权。2 只拥有唯一一套住宅。3房贷者的房子价值不超过20万欧元。（这一标准会根据居住地的规模大小，有所变化。）4 房贷者的贷款没有担保。5房贷者的贷款银行并没有开始进行清房的程序。6房贷者的房子并没有被扣押，或是用作抵押等等。
　　
　　实际上，根据《银行良好执业法规》的规定，“退房清贷”只是房贷者与银行之间，就有关房贷支付困难问题，进行协商的最后一招。在此之前，贷款双方可以就延长还款期限，以及降低利息率进行商量。在这方面，能够适用这一条款的房贷者必须距最终还清房贷还有四年以上的时间，同时此人也没有被贷款银行执行清房程序。而还款期限的延长上，则最高可延长到四十年。此外，利息率也可以降到欧洲贷款参考利率（Euribor）加0,25个百分点。
　　
　　如果以上的房贷重组措施仍无法让房贷者支付房贷，就可以进行最后一步“退房清贷”。在这方面，如果房贷者所要支付的房贷数额超过其全家收入的60%，则连房贷重组这一步都可以省略，而直接进行“退房清贷”。
　　
　　在退房清贷后，如果房贷者仍想住在原住所内，则可以在两年内，按照未支付房贷数额3%的年租金来进行租住。例如，一个房贷者贷了20万欧元的房子，仍剩下10万无法偿还。在退房清贷后，他就可以按这10万欧元的3%的金额来支付3000多欧元的年房租。如此算来，每个月的租金额为250欧元左右。
　　
　　指导性政策带来灵活处理的机会
　　
　　实际上，《银行良好执业法规》只是一个指导性的法规，对于西班牙的各家银行，以及众多房贷者来说，并没有强制性。换句话说，即使房贷者的条件满足那六项规定，如果其贷款银行不同意进行退房清贷，那房贷者就是叫破了天，也是没门。
　　
　　但是，最重要的是该法规却为“退房清贷”这一做法，打开了大门。在这种情况下，房贷者只要和其贷款银行协商一致，哪怕其条件不符合《银行良好执业法规》所规定的六项条件，同样也可以退房清贷。
　　
　　据了解，自从《银行良好执业法规》颁布实施以来，随着西班牙房贷政策的不断放松，已经有越来越多的人实现了“退房清贷”。从目前的实际情况来看，要实现“退房清贷”，并没有一个统一的模式，准则，或是条件。这要根据每个房贷者的具体情况，来具体分析。对此，一些律师也介绍说，其实银行和每个房贷者之间所签订的合同也是不同的。虽然对于银行来说，在贷款政策上都有一个统一的标准，但在面对具体房贷者的时候，也会根据其不同的条件来灵活处理。如此，“一个房贷合同就是一个自己的世界”。
　　
　　在这种情况下，如何进行退房清贷，也是各不相同的。关键还是看房贷者和其贷款银行是如何谈的，以及当初贷款合同的内容具体是怎样规定的。尽管如此，“退房清贷”的申请者在收入和财产上还是越困难，越好。
　　
　　采访中，本报记者还了解到，马德里北部San sebastian地区的一位华人在不久前就已经成功地实现了“退房清贷”。据介绍，这位侨胞2007年的时候在当地花了三十多万欧元，买了一套三室两厅的房子。当时他交了五万欧元的首付，剩下的房款为贷款，每个月的还款额是一千多欧元。
　　
　　当年买房的时候，该侨胞在当地开了一家百元店。一千多欧元的月供对他来说，并不是很大的压力。后来，随着危机的发生和加剧，他百元店的生意也越来越差，并最终在2010年时转手卖给他人。从那以后，房贷的压力对其来说，就变得越发沉重。尤其是不断增加的还贷额度，以及如今已经降了一半还多的房价，更让他感到自己当年走错了重要的一步。
　　
　　从去年夏天开始，这位侨胞就和自己的贷款银行商量要把自己的房子退给对方，然后结清贷款。经过接近半年的艰苦商量，银行终于同意“退房清贷”。在谈起他成功的原因时，该侨胞说，一方面是银行经过计算，觉得已经收到五万欧元的首付，以及五年的房贷还款额，其总金额已经基本达到原来房价的一半，如果再加上房子的现值，银行并不吃亏，或是吃大亏；另一方面，也是他通过各种方式，证明了自己和家人都没有收入，实在无法支付剩余房款。在这种情况下，通过当地西班牙律师的帮助，他最终摆脱了房贷的枷锁。
　　
　　通过这位侨胞的经历可以看到，如今西班牙的房贷政策并不是铁板一块，根本无法灵活处理，同时“退房清贷”的实现，也并非如《银行良好执业法规》所规定的那样，门槛重重。如果用简单的一句话来概括，那就是“一切都是可以谈的”。
　　
　　 “退房清贷”或会带来新的负担
　　
　　据了解，在具体执行“退房清贷”过程中，银行与退房者的关系实际上是一种买卖关系。由此，退房者作为卖方，在“卖”房以后，就可能要面对公证费用，以及税收的压力。
　　
　　在进行“退房清贷”时，退房者和银行的代表要到公证处那里，签署一份买卖合同，由退房者将房子卖给当年的贷款银行。在这种情况下，银行的估价师往往都会将房价估算得很高。因为在“退房清贷”前，银行通常要进行当年贷款的重组计算。在这其中要加上房贷者未缴的利息额，以及相关的公证等费用。如此，此时的房价要比当年贷款时高出许多。采访中，一位曾办理过一桩“退房清贷”案的律师介绍说，他的一个客户当年贷款买房时的房价是15万欧元，如今回卖给银行的价格，加来加去，就达到了242000多欧元。
　　
　　在这种情况下，本来就已经贫困得无法缴纳房贷的退房者从合同上看，却是一位赚了钱的卖房者。如此，他就要面对较高的财产收益税等支出。
　　
　　如此看来，“退房清贷”是一件比较复杂而繁琐的事。我们侨胞如果想退房的话，就要求助于专业人士，进行详尽而仔细的计算和分析，只有在有很大的可能，或确定把握的情况下，才能做出决定。为此，有这方面打算的侨胞，可以到西班牙受房贷影响者协会，以及有关法律界人士那里去进行咨询。而我们报纸也会关注这方面的状况，并及时提供最新的政策和消息。如果有侨胞在这方面还了解和掌握其它的消息和情况，也请与本文记者联系，大家共同努力，让更多的华人房奴摆脱目前巨大的还款压力。

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