西班牙新租赁法条款解析

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2013年6月4日，西班牙新租赁法开始生效，在此之前，旧的房屋租赁法，是Ley 29/1994 de 24 de noviembre，在1994年11月24日出台，一直沿用到新法正式生效之前。西班牙政府于2012年5月开始修改房屋租赁法，主要内容是让“城市房屋租赁法”变得弹性化，出租人与承租人的权利和责任被相对放宽，也使房东更加容易驱逐房客。

　　
　　新租赁法中变化较大的新条款如下：
　　
　　 -合约双方可自由商定租房合同条款。
　　
　　旧租赁法中规定，在房东与房客签订租房合同时，房客必须支付相当于一个月的房租的押金，房东也有权利要求房客出示银行流水账、工资单、银行担保等材料，以确保房客有足够的支付能力。然而，新租赁法中规定，合约双方可自由商定条款，也就是说，房东可以提出各种各样的条件，房客只要在合同上签了字，就是默认接受条款，哪怕房东提出的条款再苛刻，房客都将失去法律的保护。这条法规放宽了对合同条款所谓的“合理性”的限制，增加了房东和房客双方在签订合同时的自由性，但与此同时，商定条款的难度将加大，房客的利益也失去了法律保障。房客必须非常谨慎，一不小心，就有可能吃亏。
　　
　　 -当承租人不住在住房中时，承租人的配偶、依靠承租人生活的子女，皆可代替承租人住在住房中。
　　
　　 -租赁合约必须在物业登记处（Registro de la Propiedad）备案注册，方能使对第三者的指控有效。
　　
　　在旧租赁法中，当签约人不住在此住房中时，房东无法依法驱赶赖住的房客，而在新法里， 要求住户登记，登记后则有了依据，房东可按照登记记录驱赶赖账房客。
　　
　　 -对残疾人以及70岁以上老年人的住房的设施作出了规范化的要求。
　　
　　如果房客为残疾人或老年人，室内某些工程设备必须适应此类人士的使用。比如浴室结构、楼梯是否方便轮椅上下、有无电梯之类的，不符合条件的住房，只能租给普通住户。
　　
　　 -房租赖账导致的合约终结，将采取快捷化的司法程序。
　　
　　当司法或公证处作出首次裁定，房客必须在10天内作出回应，否则即是默认双方的合约被合法终止，房东有权利驱赶房客。
　　
　　 -旅游业的租赁合同将不受新租赁法的影响。
　　
　　这主要是为了防止业界指控的那些非法无证租赁和不公平竞争行为。
　　
　　 -在就租赁法中，最长租赁期限是5年；而在新租赁法中，最长租赁期限从原来的五年缩短至三年。
　　
　　这样一来，房东每3年就可以调整一次房租，租房押金也由原来的每5年更新一次变成每3年更新一次。中介的手续费，也从原先的每5年收取一次，改成每3年收取一次。这条法规将会大大活跃租房市场，增加房客的流动性，不仅房东和房客选择的余地增大了，连中介公司的收益都将大幅度提升。因此，如果房客想要长租，必须事先跟房东谈好条件。
　　
　　 -在3年租期截止前一个月，房东和房客中中的任何一方都没有主动提出结束合同，则自动续约一年。
　　
　　 -房东可以以直系亲属需要住房或与配偶分居等理由，在租房合约期满之前提前收回房产。
　　
　　因此，为了保护房客自身的利益，房客应在签订租房合同之前，与房东详细面谈，询问房东是否已婚，如果已婚，夫妻关系是否和谐，在3年内是否会离婚，以及房东夫妇的子女多大，近3年会不会来附近上大学，子女上大学时是否会用到这套住房等，确保在签订了租房合同之后，房东不会轻易在合约期满前收回房产。
　　
　　 -房客解约更加方便。在旧租赁法中，房客需在住满一年后，才可随时提出解约。而在新租赁法中，放宽了对房客居住时间的限制，由原先的一年，改成了6个月。房客在住房内住满6个月之后，即使合约期未满，房客也可随时解除租房合同，但必须提前一个月通知房东。
　　
　　新租赁法中规定，不付房租的赖账房客，有可能会遭到驱逐。由于经济危机仍在持续，很多人失去了工作，没法继续支付房租，为保障房东的利益，新租赁法对此加以了补充和强调。在旧租赁法中，驱赶赖账房客时必须有法院官员和市政警方和官员在场，而在新法中，只需一个市政官员在场即可进行驱逐。新租赁法使驱逐房客更加便捷，的确是保护了房东的权益，但考虑到西班牙失业率高达27%，许多人靠失业金生活，甚至有些人长期失业，连失业金都取光了，更不幸的是，有些家庭存在多个家庭成员一起失业的状况，生活十分困难。驱逐因失业而无法支付房租的房客，极有可能会激起强烈的社会矛盾，引发新的争议。
　　

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房客解约更加方便