现在是卖房的好时机吗?

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现在是卖房的好时机吗?





　　法国房地产的价格八年以来一直处于上升阶段，目前有趋缓的趋势，那么现在就是实现房地产最优超值的机会，也就是说如果您始终保留房地产不出卖，就无法实现投资的最大效益，在房地产价格居高时出手是实现投资效益的好时机，当然还要看具体情况决定，比如房客或税务方面的条件允许出售。



　　　　　　　　　　　　　价格曲线似乎达到了顶点



　　从1997年以来，法国的房地产价格始终处于持续上升的态势。2005年初，这一态势仍然在继续，2005年第二季度的价格与去年同期相比仍然增长了9.5%，而且是全国性的增长，不过与2004年相比，涨势趋缓，2004年的增加率为15.5%。所以从种种迹象看，价格曲线似乎达到了顶点。房产买卖中介公司的房子储量上升，交易期延长，公证人方面也证实说房产交易很多没有成功，因为银行拒绝贷款。



　　　　　　　　　　　　　交易量减少是重要指数



　　1991年房地产价格下跌就是从交易量减少开始的。要特别注意的是房价最高的地区的交易量，贷款利率的提高也可能带动房地产价格的下降，但是观察家们认为在未来的数月里不可能出现大幅而持久的价格下降，因此目前是出售房地产的好时机。只是不要操之过急，要仔细衡量税务方面的后果以及出售后如何处理房款的问题。



　　　　　　　　　　　　房租上升了，但没房价涨得快



　　买房出租的房主要注意房租的水平，这直接关系到出租房子是否能获得利益的问题。1998年买的房子目前的利润率不到6%，除去各种费用，纯利润在2-3%。



　　　　　　　　税务因素也要考虑



　　买房出租获利者在出租了5-6年后，应该考虑出售房子，不要犹豫，以此获得最优超值。法律规定买来出租的房子不能立即出手，必须要等三年以后。当然有一些例外，如被解雇、去世或残疾。



　　很多房主犹豫不决，是因为对房产升值部分的征税。所谓升值部分指的是买价和卖价的区别。16%的升值部分要纳税，再加上11%的社会分摊金，纳税率为27%，有些情况不用纳税，比如总价值在15000欧元以下的房产，退休人员、收入低的残疾人，或是出售已经买了15年的房产。



　　　　　　　　　　是带租户出售还是等租约结束后出售？



　　房主有两种选择，或是马上出售，也就是带租户出售，或是等租约到期再出售，在租约到期前6个月就要通知房客。第二种选择比较被动，要等租约到期，一般租约都是三年。三年后房地产市场也许会发生变化，尤其是价格下跌的变化会给房主造成损失。而出售带租户的房子，买主如果不是自己住，也是投资，那么买有租户的房子是很好的选择。因为立即就可以收房租，不需做任何工作，也可以马上检验房客的可信度。



　　　　　　　　　　　　　确立新的投资策略



　　在出售之前，要考虑如何利用出售后获得的房款。首先，可以还主要住宅或第二住宅的剩余贷款。这样一来，就可以再贷款买房，或投资股市。股市投资要做长期打算，也是有风险的。要保险的话，可以买人寿保险，既无风险，也不需要管理，净利润能达到4%。