日志
在法国买房卖房或租房要交哪些税
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法国的税法不得不说像“绿装”一样很强大，98欧3330多页一本税法典真不是白给的。再加上法国人很重视房子这个事情，所以关于房子的税种可谓是五花八门，这些税包括买 房子的时候要交的税，买完想租出去要交的税，或者买了几年后想卖的时候要交的税，或者想把房子入股到公司要交的税，等等等等，而有些税种又会因为房子的具体情况（比如成品房或者清水房）或者持有房子的时间长短，或者买房子的不同目的（自己住，用于出租，或者渡假住等）这些因素而有所不同。
那么涉及到房子的税到底都有哪些呢？
我们来举个例子来说，如果你想在法国买一个价值155000欧元的房子，那么首先你可能要交的税就是地方税（impôts locaux），也就是交给地方政府的税，政府会把这部分税用于城市公共建设。具体来说地方税主要有两部分组成：
1 居住税（taxed'habitation）：首先要知道这个税应该由谁来交。这个税每年交一次，每年1月1号谁住在房子里就由谁来交（像我住在大学城这种情况是没有居住税的）。这里说的谁住在房子里并不是一定是“人在里面”，而是指1月1日的时候谁有权住（比如你买的房子你一直没住也没租出去那么还是由你来交居住税，再比如你的房子全年用于出租而你正好在1月1日租给了一个游客那么就让他交吧，当然如果这个房子只是阶段性出租那还是由你这来交）。其次，我们说“谁住谁交”有个隐藏含义，那就是这房子必须能拎包入住（être meublé）你才需要交居住税，如果清水房还不能住，那就不用交了。一般10月左右就会收到通知单，12月中旬之前必须交上。至于交多少钱，因为是地方税么，所以每个地方不一样，大家自己查当地政府的官网吧。
2 土地税（taxes foncières）：这个税也是每年交一次，每年1月1日的时候谁是房主就由谁来交。（这个税没什么好说的，就简单说这两句了）。
接下来说买房子，你在法国买了个房子肯定是要去公证律师那里办一系列手续的。那么第二笔钱就是公证费。公证费的多少要看你买的是新房还是老房子。你决定买一个房子之前，如果你买的是新房（比如期房，或者从来没住过的，或者5年以下房龄的），公证费大约是房价的2％到3％左右; 如果是老房子，那公证费里除里一小部分是给公证律师的酬劳和乱七八糟的一些材料费之外，绝大部分都是过户费（droitde mutation）。你可以用房价乘以5,09%，就是你要交的过户费，这样你差不多心里有个数了。
钱交到这里差不多房子就是你的了。你可以把它作为你的主要居所，或者某一天你决定把它租出去赚点钱，这时就会涉及到其它的税了：如果你出租的是清水房，那么你收的房租要算到你的个人所得里面，所以当你缴纳个人所得税时，租金就占了一部分。如果你出租的是成品房，那么你收的租金是要按照商业利润来交税的（Bénéfices industriels et commerciaux，简称BIC）。因为BIC比较复杂，所以这里先不具体说了，以后有时间单独说它。
租了一段时间你嫌麻烦想把房子直接卖了，卖房子的话又会涉及新的税，而且很重要的一项税：增值税（Plus-valuesimmobilières增值税有一般的增值税，但是这里说的是特殊的针对房子的增值税）。一般来说，你不可能赔钱把房子卖了吧，所以我们说“增值”，也就是说卖的价比买的价要高，之间的差就是增值部分了。这个差值有可能很大，尤其在房价突飞猛涨的今天，你有可能会被收很高的税。怎么办呢？
首先要说的是，2011年法国税法改革，有个好消息是，如果你卖的是你自己住的房子（而不是用于出租，或者给游客住的，或者不是你主要居所的等等），那么当你决定卖它的时候这项增值税是全免的。为什么呢？之所以要收这个税，主要是为了防止一些投机的人买了卖，卖了再买从中赚差价的行为，如果是我们自己的居所，当然不能随便买卖的了。
好了，现在你卖的不是你自己用于居住的房子，那么你就要交增值税了，怎么计算呢？
总的来说公式很简单：税基x 税率
税率肯定是国家规定的，这个我们没办法改，所以如果想少交税，那我们只能在税基（laplus-value brute）上下功夫了，让税基变小。税基怎么算呢？
税基＝卖出价－买入价
这里要想让税基变小，可以降低卖出价，但是卖房的人肯定想卖价越高越好啊，所以我们只能让买入价变大来使税基变小。怎么操作？
买入价有几部分组成：
· 房子本身的价格
· 公证费
· 装修费
在实践中，很多人会选择如下做法：如果你是通过中介买一房子，假设价格是110000（其中包括10000的中介费），这种情况一般就是由对方来交中介费，所以他就把中介费直接加进去了，这样一来，一般来说会收7,5％的公证费，也就是8250，数目不小，但是如果我们跟中介以及对方协商好将房价写100000（余下的10000单独给，所以对他们来说没什么损失），但对你来说此时只需交7500的公证费，省了750。
还有种情况是，你既买了对方的房子还买了对方房子里的家具，为了省钱，一定要在合同里分别写：房子xxx钱，家具xxx钱。这样7，5％的税率只针对前者了。
这样看来，的确是省了一部分公证费，可是同时也使买入价变小，从而使税基变大了，所以这个度只能自己来具体算了。
最后还有一项装修费用，这项费用可以算在买入价中，但是要有收据证明才行，如果没有收据，一般是按照15％的买入价来计算的。
在正式开始算到底最终要交多少税之前，要先看看减免税的情况。从2012年2月1日开始实行新的减税政策，跟之前的政策相比我们要交的税更多了，但新旧税法的思路是一样的，那就是你持有房子的时间越长给你减的税越多那么你交的税就越少，这也是为了防止投机者炒房。具体来说，新旧政策一个共同点是如果你买了不到5年就要卖，那你不会享有任何减免优惠。不同的是：改革之前，从第六年开始你多持有一年，就会有10％的减免，这样算来，到第15年之后你再卖房子就完全不用交这项增值税了。但是改革之后，每一年减税的比率是呈递增式的，直到第30年的时候你才能完全免税。
下面举个具体例子来算一下，比如你25年前买了一个房子，100 000欧，现在你要以400 000欧卖出去：
那么：
卖出价＝400 000
买入价＝100 000 （房价）
＋100 000 x 7，5％＝7500 （公证费）
＋100 000 x 15％＝15000 （假设没有装修收据就按15％来计算）
所以买入价＝100 000＋7500＋15000＝122 500
（毛）税基＝400 000－122 500 ＝277 500
买了25年，对应的减税税率为 60％（这个是法定的），所以可以减免 277 500 x 60％＝166 500
（纯）税基＝277 500－166 500＝111 000
应缴税＝111 000 x 32，5％＝36075
所以你以100 000买的房子25年后以400 000卖出要交36075欧的增值税。
增值税是很大的一块，但是如果你买完房不卖或者30年以后再卖，那你就不用交增值税了。
还有一种情况，你买了很贵的一个不动产，那你有可能就要交富人税了(L'impôtde solidarité sur la fortune,简称ISF)，这是法国特有的一个税种，特别有钱的人才交这个税（但事实上，在法国有句话是百万富翁交富人税亿万富翁反面不交，原因是富人税对于很多财产是减免，而这些财产往往是价格不蜚的文物或者艺术品或者森林等等）。但是对于不动产来说，如果价格达到一定数额那么你就要交富人税了。这个数额也是2012年才改的，130万欧以下的不用交，130万欧到300万欧之间的按0，25％比例交，300万以上的按0，5％比例交。
那如果真的买了一套很贵的房子，现在不住了又不想交ISF（包括不想交增值税）怎么办呢？将房子入股一个房地产民事公司（SCI） 。这个公司就是专门管理房地产的一种公司。所以在一个公司的遮护下，再进行财产的管理就容易多了，而且公司最大的好处是它运行中产生的很多费用都可以在最后扣除。关于这一点就不多说了，比较复杂，以后再说。
写得我太痛苦了，就先说这么多吧（转）
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