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在法国如何更实惠的买房贷款秘籍大公开
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| 关于在法国贷款买房我相信是让很多人头疼的事情。正好看到了一篇网友写的关于买房贷款的帖子，内容写得真的很好、很详细，所以小编给转载了过来希望对要贷款的jms有所帮助。 谈贷款建议jms多跑几个银行比较一下。有时候其实就算同一家银行，不同的agence，les conditions proposées也可能不同。对我来说，最重要的不是选银行，是选你的conseiller。跟conseiller之间的feeling很重要，如果觉得不喜欢这个人，就算留在同一家银行，大可换一家agence。大家去银行的时候，我建议多注意梳妆打扮，穿得还是正式一些。银行其实是非常以貌取人的。表现得自信一点，不要慌张，要知道你才是拥有主导权的客户。如果让银行了解你们是非常有potentiel的客户，他们一定会尽力提出meilleure offre来挽留你们。比如让他们知道你事业蒸蒸日上啦，很有发展前景啦，说得难听点，你们以后能有多少遗产他们都非常感兴趣。 taux fixe，这个是很多贷款者的首选。但请大家也不要太纠结于这个taux上边，最重要的是看teg,或者mensualité,就是把利息，保险等杂七杂八的费用都包括以后每个月最终还款的金额。当然了，这个taux de base是越低越好。就这两个月的情况，20年，我拿到了4%，正在争取3.9%。 如果是25年，能谈到4.2%。其实我知道目前银行买入价(２０年)大概在4%，他如果能同意贷这个利率，其实他并不在这笔emprunt上赚钱。在同意贷款给你的同时，他肯定会要求你，以后把主要账户，工资收入转到他们银行，买房以后每年的住房保险，通过以后你的épargne,transaction等等来rentabiliser。conseiller说的话呢，都请大家酌情考虑，不能不信，也不能全信。 taux variable，以前大家都很排斥这种还款方式，觉得risque太高。不过以现在的condition，我觉得如果谈得好，倒不是不能考虑。taux variable是跟着euribor 12 mois走的，银行一般会提出taux variable + cape 1, 比如现在taux variable 3.8，那最高就到4.8。有几个银行有跟我提出taux variable，我所接到的报价最好的offre是3.2%capé 1。就是说目前按3.2%还款，以后不论利率怎么变化，最高涨到4.2%。这个offre我觉得也并不是不值得考虑，不过这个就要看各位怎么看未来的走势。而且利率的计算是basé sur le capital résidu或者还有种方法是emprunt mix，一部分贷款为fixe,一部分为variable。这就都取决于各位银行给出什么offre，来比较。 emprunt modulable, 现在的emprunt一般都是modulable的，但是请大家还是顺口问一句确定一下。modulable的意思是说，以后如果各家还款能力提高，可以增加每月还款金额(一年以后就可以更改)，这样就相对缩短了还款的时间，节省很多intérêt。我个人不太建议提前一次付清，这个情况需要另外支付剩下的贷款的3%作为提前还款的罚金。 frais de dossier，frais de dossier各银行报价在６００至９００欧不等。其实银行本身le co?t只有200，220欧左右，所以这个frais大家也可以去还价的，一般可以争取到250欧上下。还有一点，要买房的jms，可以随时留意一下最近有没有什么salon immobilier之类的活动，房产商，房屋中介，当然大部分的银行都会参加。在salon immo，各个银行都会有不少的优惠政策，因为银行参加salon就是为了招客户，volume是他们的第一目的。而最常有的一项就是frais de dossier offert (ou réduit)。jms可以去salon做一个simulation，拿着salon的simulation，一般一个月以内到银行agence去都有效，可以profiter les mêmes conditions d taux salon。 assurance, 各家银行assu的价格和conditions都有所不同，关于什*么事故，失业，失去工作能力等等，各位请看清楚。可以买50%，75%或100%三种不同的grill。如果是两个人同时还款，那两个人都需要买保险，如果各100%觉得有点多，可以选择75%或50%。我个人觉得50%还是有点太少了。。当然这个也还是根据大家各自不同情况来决定了。而且在taux d'endettement的问题上，有些银行是以hors assurance来算，而有些是把assurance inclus，所以assurance的金额也可能影响到taux d'endettement。至于我看到一些jms说，是两个人买房，一个人还款的情况，我个人看法，觉得没有必要买两个人的，还款人买100%就够了。如果以后另一半开始工作开始同时还款，那另一半的保险可以那个时候再开始买。这个仅供大家参考，还是那句话，jms按个人喜好和情况，酌情考虑。 garantie，garantie这个问题要详细解释起来有点复杂。大致说一下，一般有两种形式的garantie: Hypothèque或 Caution. Hypothèque大概就是以房产为抵押，如果在不能还款的情况下，银行可以将房产变卖。不过还有bien construit和en construiction之分，如果有jms感兴趣，我之后可以详细解释。以大部分情况来说，我比较建议caution的方式，比较便宜而且方便一些。请大家注意一点的是，有些银行在算mensualité的时候，garantie和frais de dossier是没有包括在里边的，这笔费用需要另外交。 我最近有看到jms在讨论这个prêt à taux 0。要享受taux 0,有一些conditions。大家可以先看一下自己是否符合要求。 贷款人一般需要是首次买房，或者至少买房前两年不是propriétaire de sa résidence principale. 贷款前一年的收入有一定的plafond。zone a的一人收入不能超过31250欧，两人收入不能超过43750欧。zone b和c的，一人收入不超过23688欧，两人不超过31588欧。这个prêt是cumuler avec ton emprunt normal的，比如你总共需要20万，taux 0可以拿到3万，那付利息那一部份贷款只需要17万。prêt à taux 0一般从18年或20年(根据贷款期限)以后开始还款. 如果你符合taux 0的条件，还需要注意几点。要先找一个expert到你买的房子去做一个diagnostic，检查你的房子是否符合住房规定等等，哪些地方需要改，需要travaux的还要开一张devis，这个travaux的费用也要加在emprunt里边的。根据房子的大小，位置，类型，请一个expert来检查价格大约在100到300欧不等。appart就差不多100左右，maison要贵一些。这些travaux规定要在三年之内全部完成，否则会有收回tx 0的可能。 另外我要特别提醒一下，特别是这里的一些jms还是学生或者还没有收入的。两个人买房的话，银行必须要求有两个人上一年的。留学生期间，有收入之前大部分的人应该都没有每年déclaration des revenues，自然也就不可能有avis d'imposition。如果是这个情况，也赶快去centre d'impot，做一个déclaration des non revenues，也会有一张avis de non imposition. 这是最后一步，对于banque来说，每个法国人肯定有一个avis d'imposition，但往往忽略了外国人或留学生这样的特殊情况 这一点请大家一定重视，我曾经就接触过好几例这个情况，白白失去了prêt à taux 0的机会。 另外还有一系列的prêt à 1% employeur, pel等等也算是比较常见，但是conditions都比较繁琐。（转） |
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