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中国大部分人都是房东,都有买房的经验,听国内家人和朋友讲怎样买房,发觉与法国买房的过程和经验大不一样。
法国属于富裕的资本主义国家,但拥有私房的比例相比中国并不太高,只占法国家庭的57%,而且拥有多套房子的人更少,在法国,人们很少投机和炒作房产。
法国的年轻人基本上是租房族,沒钱买房子。到三十五岁至四十岁左右,事业和家庭趋于稳定,也有了一定的积蓄,一部分人开始考虑买房子。
怎样寻找房子,寻找怎样的房子,买房子的人心中早有计划和安排。法国人生性浪漫,但买房子却很理性,量身裁衣选择房子,有的喜欢市区有的喜欢郊区,有的钟情楼房,有的迷恋独立住房,有的青睐两手房,有的向往新建房,口味虽各不相同,但有一点是共同的,找的房子必须苻合自己的收入条件。
法国90%人买的是二手房,他们通过中介和房产网寻找房子,房产的信息多而广,大部分的中介是连锁的,开在每个城市的所有街区上。房产中介的老板须有开业执照,工作人员也都是有一定工作经验的房产专业人员。买房子的人一般来说,首先会长时间先看广告,了解行情和作比较,初步选中几套房子,打电话或去中介公司咨询,或直接要求约会看房。也有的人会吿诉中介自已想要怎么样的房子,希望中介能推荐。中介是买主和卖主的桥梁,掌握着卖主价格的底线和买主实际能出的最高心理价位。有经验的中介人员,在买卖双方间传递着信息和周旋,在双方都能接受的价位上促成交易,做成买卖。
中介工作人员先向客人们介绍房屋的所有信息,面积,楼层,朝向,杂费和地产税等等,实事求是地说明房屋的优点也指出缺点,让客人自己考虑,大部分客人会要求看房,中介约时间陪他们去看房。进门后,中介会一一介绍,客人也会仔仔细细观察。很多时,客人马上会作出判断,要或不要。不要的人会要求再看其他房或干脆离开。想要这房的客人则会多次再来看此房,并开始了与中介讨价还价的过程。几乎沒有一个客人不讨价还价的(一般来说可以在房价的5%至10%间降价,这要视市场的行情和想要这套房子人的多寡而定) 。买主千方百计找出房子的缺点(如沒有电梯楼层又太高,有电梯但住房在底楼,楼下有饭店戓奶酪店等) ,以此作为降价的理由。面对客人降价的要求,中介人员既不能拒绝,又不能立马答应,一怕客人跑了,二怕房东不肯降价,所以好言稳住客人,再与房东说明利害与之商量降价。此时的客人的心理也十分紧张,内心希望降价,但又不敢过分,因为一不知道房东卖房的底价,二怕其他人出价高过他而捷足先登。这种微妙复杂的心理几乎每个买房人都体验过,滋味不好受。谁判断准确,谁更有智慧,如果成交价能最便宜,那么此人一定是高手。
这是二手房的交易。新房的买卖相对简单。有新房的广告,有开盘楼房的售楼处,想买新房子去那儿就是。法国实行的是预售新房,在售楼处有房型彩照,有模型,但沒样板房。房子从一至五间,买房者可按照家庭需要选择合适的面积和房型,大小房型混杂便于建筑设计师布局。法国新房都是简易的装修房,如果客人沒有特殊喜好和要求,交房后配备好家俱马上就能入住。在签合同时买者可以选择室内装修的材料,如地毯或地板,选墙纸或油漆(有几种颜色或花纹供挑选) ,也能改变室內房屋的结构和布局,这样做的好处是苻合屋主的口味,同时也避免了重新装修的浪费。新房的价格在开盘时已经订下来,开盘之初为吸引人开发商还会有短时期的优惠。与中国最大的不同是,价格是固定的,不会因买的人多而提价,也不会因买的人少而降价,当然也有促销手段,如送厨房傢俱,停车位或交易的公证费,这种实惠不是人人都能得到,关键看供求关系和讨价还价的策略和手段。
不管是二手房和新房,客人一旦决定买下这房,马上要签定买房意向书,需付房款的10%作为定金,由中介或公证人办理,定金由他们保管。如果买卖双方任何一方毀约,则赔偿房价的10%。只有一种情况例外,买主如贷不到款买不成房子,这定金可全部收回。
签订意向合同后还有10天的考虑期,防止买主一时的冲动和不理性,或者他又在同时期看中了更心仪的房子。考虑期结束后,买主开始了同银行打交道,寻找贷款。
在法国买房子,几乎无人一次性付款,即使有这能力,也没这胆量(法国税务局已经在笫一时间知道了你要买房的信息,他们正等待和寻找偷税漏税分子,听说有一中国人做导游,几年下来有不少积蓄,沒贷款买了一套20万欧元的住房,一个月后,稅务局找上门来,让他仔细说明钱的来源,因沒有申报拿不出证据,被视为偷税漏稅,按税务局的推算,被罚了好几万欧元的款) 。所以贷款买房成了人们唯一的途径。
法国银行对房屋贷款控制很严,宁缺毋滥,因为害怕坏帐(所以美国的次贷金融危机在法国影响不是很大,这得益于银行对贷款的严格控制)。一般来讲,买房者须自备20到30%的首付,其余的是贷款,贷款的年限最长不超过25年(法国人选15年最多,很少有人选25年) 。银行根据申请者的买房金额,收入以及还款年限,会立刻作出同意与否的口头回答,客人也可以货比三家,寻找条件最优惠的银行。银行贷款的原则是每月还款额只占收入的三分之一。如果收入不足或客人信用不佳,银行一般都会拒绝的。
客人和银行互选的结果确定后,那么银行会让客人填写一份详细的健康信息表,有无重病,有无开刀住院的历史以及父母生过什么病,填写者不得欺骗和隐瞒。因为法国法律规定,贷款者必须买死亡保险,一个家庭买一份,夫妻俩人或50%对50%,或40%对60&(以此类推) ,也可以一个人买100%,如果在贷款期间,投保人死亡,他保的这部分贷款就不用再付了,由保险公司来承担,这样即避免了死亡家庭的成员因死者的死亡而交不起贷款陷入困境,也保证了银行不遭受经济损失。所以健康信息很重要,如你年老多病,保险公司要么拒绝要么提高保费,把风险降低到最小。
银行做好了所有纸张,送到总行去审批,大约等三周到一个月,90%的申请会被批准并书面通知申请者。
与此同时买卖房屋必须要找一个公证人进行过户手续,买卖双方要把房屋的所有信息交给公证人,公证人会进行详细的调查,并做成厚达几十页的法律文件,以保护买卖双方的利益(如要有专业公司测量面积的证书,如少于所标面积,那么买主有权让卖主降价。又如房屋公用处的修理工程只要是在买卖房屋前进行表决的,买卖后才进行施工的所有费用,由老房主承担) 。公证费很贵,二手房是房价的7到10%,新房和次新房为2%,其中大部分是税收交入国库,只有一小部分归公证人所有。
从看中房到最后交易,一般需要三个月时间,主要是等贷款和公证人做成文件,其中最关键的是等待房屋所在区政府不买此房屋的证书。法国有很多无房子居住的穷人,每个地区的政府手中都有一批房子,可临时救急随时分配给这些无家可归之人。政府的这些房子从哪儿来,主要是得益于政府有优先购买的法令。当一个房产签了意向书,公证人已经向政府申报,政府如果觉得这房产低于市场价很便宜,会考虑买下这房产。此时房主就不能卖给已签意向书的买主了,只能卖给政府。所以,如果你找到一处房价特别便宜,低于周边的房价,那么就要当心很有可能会被政府收购,到时你只能空欢喜一场(我朋友就碰到过此等好事) 。
最后万事俱备,贷款银行也开出了一张支票(买主要将自备款存入这银行,由银行开出买房的全额支票),公证人订一日期签约。那天买卖双方到场,共同在每一页文件上签名,这份文件就成为房产契约。
法国人很少炒作和投机房产(但也有投资房产的,与投机炒作不同),一是买时公证费太高,二是卖时国家又收取太高的增值部分(除笫一套房外,其他房屋50%増值部分归国家),三是出租,要向国家交纳一定比例的税。因此短期内买进卖出似乎不太可能。另外银行的严格控制也限制了炒房人的热情。总之,法国的房地产是个比较成熟和规范的行业。
资料
巴黎共有20区,各区每平方米平均价格一览
1区 9046欧元 11区 6740欧元
2区 7731欧元 12区 6677欧元
3区 8098欧元 13区 6612欧元
4区 9245欧元 14区 7201欧元
5区 9190欧元 15区 7396欧元
6区 10749欧元 16区 7980欧元
7区 10167欧元 17区 7327欧元
8区 8516欧元 18区 6266欧元
9区 7346欧元 19区 5290欧元
10区 6185欧元 20区 5632欧元
巴黎市平均价格为6730欧元,大巴黎地区为4550欧元。
法国的房子面积为实际居住面积,不是建筑面积。
巴黎房价最贵,巴黎郊区便宜些尤其是外省很便宜,房子与收入之比是正常的,所以按收入来算比中国房子的价格便宜。
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