公寓物业费：涨价潮来袭……以及如何控制支出？

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在2026年年初，共有物业业主再次发现：物业管理费用正在上涨。这是一项长期且常被低估的支出，正对住房预算造成越来越沉重的压力。不过，仍然存在一些杠杆，可以在一定程度上缓解费用上涨。

根据共有物业负责人协会（ARC）的数据，2025年共有物业费用较2024年平均上涨了6.2%。以一套80平方米的标准公寓为例，年均费用约为2300至2400欧元。

但这些数据只是全国平均水平。在现实中，费用水平因多种因素而存在显著差异，包括地理位置、建筑年代、配套设施（如电梯、集中供暖、门卫）以及物业管理方式。在大城市，共有物业费用通常更高。

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能源与维护费用首当其冲
能源成本仍然是推动费用上涨的首要因素。根据物业管理公司 Manda 发布的统计，该数据基于其所管理的多处共有物业，供暖费用在三年内上涨了26%。这一趋势在2025年能源价格保护机制（bouclier tarifaire）结束后进一步加剧，而政府宣布于2026年初小幅下调部分电价（由塞巴斯蒂安·勒科尔尼宣布），对整体账单的缓解作用有限。

日常维护支出同样推高了物业费用。维护、清洁、保险、维修等项目，随着通胀持续上涨，这些费用叠加起来，很快就会明显增加总体开支。

地方税负也对物业费用形成压力。2025年，地籍租赁价值（valeurs locatives cadastrales）上调约1.7%，这直接导致物业需要提高税费预提金额（即为缴纳与建筑物相关的某些税费而预留的资金）。这种上涨虽然不显眼，但在每期缴费通知中确实存在、不可忽视。

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如何控制物业费用上涨
尽管并非所有上涨都能避免，但部分涨幅是可以控制的。节省开支的第一步，往往来自合同管理。

在许多共有物业中，一些服务合同多年自动续签，却从未真正重新评估。定期对维护、清洁或保险合同进行重新招标和比价，往往能够在不降低服务质量的前提下，腾出可观的节省空间。

另一个关键点是能源管理。即便不进行大规模工程，通过更精细的设备调节和更严格的能耗监控，也能在一定程度上控制账单。从长远来看，针对建筑结构或设备进行有针对性的改造，尤其是在结合现有补贴政策的情况下，有助于长期稳定物业费用水平。

最后，提前规划至关重要。合理安排工程计划、建立适当的资金储备、避免在紧急情况下仓促决策，有助于减少临时性的大额分摊费用。同时也不要忽视一个事实：业主的最低程度参与，有时就足以避免一些代价高昂的管理失误。



来源：Capital