法国房东必看：您必须了解的 7 项法定放租义务

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作为房东，出租房产意味着必须遵守一系列严格的法律规定，从确保房屋达标到提供各类诊断报告。以下是您必须掌握的 7 项核心义务。请务必留意：任何细节的疏忽都可能导致昂贵的法律代价。

1. 交付达标的“体面住所” (Logement décent)

法律旨在保护承租人免受不法房东及“贫民窟房东”的侵害。因此，出租房必须符合特定的“体面”标准：

• 空间要求： 严禁出租储藏室等极小空间。作为住房，其面积必须至少达到 9 平方米。
• 能效要求： 禁止出租“能源漏斗房”。对于 2025 年至 2027 年间签署的租约，房屋能效等级（DPE）必须在 A 至 F 之间。
• 基础设施： 房屋必须配备有效的供暖系统、接入饮用水并设有厨房区域。
• 安全与健康： 必须确保租客的安全，不得危害健康。例如，石棉含量不得超标，且电力系统等设施必须符合安全规范。此外，住所内严禁出现蟑螂、老鼠等虫害。
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2. 提供法定的技术诊断报告

最迟在签署租约当天（租约通常由房东起草），房东必须向租客提供技术诊断档案 (DDT)。这包括：

• 能源消耗表现诊断 (DPE)
• 铅暴露风险说明 (CREP)
• 根据房屋房龄，还需提供室内燃气及电力设施状况报告等。
  
  

3. 负责房屋的日常维护与大修

房东有义务维持房屋的良好状态。如果热水器故障或窗户无法关闭，房东必须负责更换。总的来说，所有涉及建筑结构及大型设备更换的工程均由房东承担。

• 注意： 租客仅负责房屋的小修小补和日常保养。
  
  

4. 保障租客的“和平使用权” (Jouissance paisible)

根据《民法典》第 1719 条，租客享有安静、不受干扰地居住的权利。

• 隐私尊重： 即使房东怀疑租客损坏房屋，未经租客同意也不得擅自进入查看。
• 施工限制： 房东不得在未确认是否会严重干扰租客生活的情况下强制施工。
• 邻里责任： 房东还需确保租客不遭受外部干扰（如邻里噪音、隔音问题），同时也要确保租客不扰邻。若出现纠纷，房东有责任介入处理。
  
  

5. 免费开具租金收据 (Quittance de loyer)

只要租客提出要求，房东必须免费提供租金收据，并明确标注租金金额与物业费明细。如果租客同意，收据可以通过电子邮件发送。

• 如果租客仅支付了部分租金，房东应先开具收款证明，待余款结清后再开具正式收据。
  
  

6. 遵守租金调整法律限制

虽然房东可以涨房租，但必须受到法律监管：

• 合同依据： 只有在租约中包含了“租金调整条款”时，房东才能调价。
• 涨幅限制： 每年涨幅不得超过由 Insee 公布的“租金参考指数 (IRL)”的变动范围。
• 改善工程： 只有进行了某些房屋改善工程，才可能获得额外的涨价空间，但这必须在租约中注明或签署补充协议。
  
  

7. 按时退还房屋押金 (Dépôt de garantie)

签署租约时，租客需缴纳押金（空房出租通常为 1 个月租金，带家具出租为 2 个月）。

• 全额退还： 如果租客按时交租且退房时的“房屋状况检查 (État des lieux)”与入住时一致，房东必须在 1 个月内退还押金。
• 扣除情况： 若租客拖欠租金或损坏房屋（需有退房检查报告证明），房东可从中扣除相应费用。扣除金额必须有发票或报价单作为凭证。在此情况下，房东退还余款的时限延长至 2 个月。