什么是“房地产再利用”？如今城市应对住房危机的新办法

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为了在不新增占用土地的情况下建设更多住房，如今城市需要“在自身之上建设”。其中一个重要的发展方向就是“城市再利用”，即将办公楼、商铺等改造成住宅，或者通过给现有建筑加建楼层来增加住房。



在法国雷恩（Rennes）Villejean社区，一处老公寓如今只剩下隔墙和一个矗立在施工现场中央的卫生间。这里正在对Bourbonnais街2号和8号的两栋双子塔楼进行彻底改造。这两栋建于20世纪60年代末、共15层的住宅楼高约30米，所有居民已于2023年至2025年间搬离，为施工人员腾出空间。此次工程的目标，是将两栋楼彻底“掏空”，只保留建筑主体结构。

“我们本可以选择拆除后重新建设，也可以对现有住房进行节能改造，但最终选择了房地产再利用。”负责这一项目的社会住房运营商Espacil Habitat副总经理André-Yves Lambert表示。这种做法的目的，是“在不消耗更多土地的情况下建设更多住房”，也意味着城市必须“在自身之上建设”。雷恩都会区负责住房事务的副主席Honoré Puil解释说。

将大户型拆分成更多小户型
随着法国实行“零土地人工化净增”（zéro artificialisation nette，ZAN）政策，以遏制城市无序扩张和土地水泥化，各地方政府必须寻找新的办法应对住房危机。目前法国约有290万个家庭正在等待社会保障性住房，住房需求十分紧迫。

在Bourbonnais街两栋塔楼的改造项目中，雷恩都会区重新调整了住房户型，以更好地适应如今的社会需求。Honoré Puil指出：“这些塔楼建成时，每套住房平均居住4人，而如今法国家庭平均规模只有1.8人。”

因此，原本占多数的T4、T5等大户型将被拆分，改造成面积更小的住房。“两栋楼的住房数量将从165套增加到211套，同时住房类型也会更加多元。”André-Yves Lambert介绍。也就是说，在不扩大土地占用面积的情况下，建设更多、更小的住房。不过，这并不是房地产再利用的唯一方式。

给现有建筑“加高”，增加住房
为了在不侵占更多土地的情况下提高城市密度，还可以通过给现有建筑加层来实现，相当于像叠乐高积木一样，在建筑顶部增加一层甚至数层。这种技术目前已经在多个城市得到应用，无论公共还是私人建筑都有涉及，被认为能够以相对温和的方式提高城市密度。

在雷恩，一项空中扫描显示，对都会区43个市镇的9.4万栋建筑进行评估后，超过一半的建筑具有加建楼层的潜力。“这里确实存在很大的开发潜力，当然不可能所有建筑都进行加建。”Honoré Puil表示。

另一种方式，则是把办公楼、商铺或闲置建筑改造成住房。例如在雷恩东南部的Nouvoitou，一所旧学校如今已经改造成公寓和独立住宅；在Saint-Armel，原来的邮局也被改建成了一座住宅楼。

总体而言，2023年至2028年期间，雷恩都会区将通过房地产再利用项目交付约3000套社会住房或私人住房，占同期新增住房供应量的10%。

巴黎瞄准空置办公楼和闲置住房
在巴黎，住房问题已经成为新任市长Emmanuel Grégoire的首要任务之一，城市再利用同样正在发挥越来越重要的作用。“巴黎一直都在实行零土地人工化净增，因为这里没有可供开发的土地，所以没有其他选择。”巴黎市房地产公司（Foncière de la Ville de Paris）总经理Sophie Lecoq表示。

巴黎新一届市政府曾承诺，到2035年新增6万套公共住房，因此目前主要将目标锁定在大量空置的办公楼和闲置住房上。对于后者，巴黎市政府还计划从明年开始将相关税费提高一倍。

近年来，巴黎市政府也一直在收购私人所有、年久失修的建筑，并将其翻修为社会住房。此外，一些废弃的停车场和车库也被改造成社会住房。

换句话说，就是尽可能让现有城市空间得到重新利用——即使要真正结束住房危机，仅靠这些措施显然还远远不够。

来源：20minutes