拖欠物业费，管理员可以直接给你断水吗？意大利法律这样规定

alexzou

意大利《华人街》消息：在意大利，住在公寓楼（condominio）里，每个月都需要缴纳相应的物业及公共设施费用。如果有人长期拖欠，其他住户是否需要替他“填坑”？而管理员又有没有权力直接把欠费住户的水停掉？

答案是：在符合法定条件的情况下，可以暂停供水等部分公共服务，而且并不一定需要先得到法院批准。
不过，这项权力也不是没有限制。

拖欠多久，可能被暂停公共服务？
意大利《民法典》相关规定赋予公寓楼管理员处理“欠费住户”（condomino moroso）的权力。
如果某位住户的物业费欠款已经超过6个月，管理员可以采取措施，暂停该住户使用的、能够单独区分的公共服务。

其中就可能包括供水服务。
也就是说，如果水费或相关费用是通过公寓楼统一管理，但每户又能够单独计量、单独控制供水，长期拖欠物业费用的住户可能面临供水被暂停。
这项规定的目的之一，是防止一个人的长期欠费最终影响整个公寓楼。
例如，一名住户连续几个月不缴纳物业费，导致整个公寓楼资金紧张。如果所有住户都必须替他承担欠款，最终可能连整个楼的公共水费都无法支付。
因此，法律允许在一定条件下针对长期欠费者本人采取措施，而不是让其他正常缴费的住户替其承担后果。

管理员需要先召开业主大会吗？
一个很多人不知道的问题是：
管理员是否必须先召开业主大会，经过其他业主投票同意，才能停水？
原则上，不需要。
对于已经达到法律规定条件的长期欠费住户，管理员可以依法采取暂停相关公共服务的措施，并不需要每次都重新召开业主大会获得授权。
换句话说，这并不是管理员临时决定的一种“惩罚”，而是法律赋予管理员的一项管理权限，同时也是其催收物业欠款的一种手段。

也不一定需要先去法院
另一个容易产生误解的问题是：
管理员是不是必须先向法院申请，法院批准以后才能断水？
也不完全是。
如果相关水管、阀门或者独立水表等设施能够正常操作，管理员本身依法就可能拥有暂停服务的权力，因此并不需要专门向法院申请“允许断水”的命令。
法院主要是在另一种情况下介入。

如果设备在欠费住户家里怎么办？
比如，某个公寓楼的独立水表或者需要关闭的阀门安装在欠费住户的住宅内部。
管理员准备进入房屋进行操作，但住户拒绝开门。
这时候情况就不同了。
管理员不能因为自己有权暂停服务，就直接撬门进入住户家中。
如果必须进入私人住宅才能完成断水操作，而住户拒绝配合，则可能需要通过法院获得强制进入住宅的授权。
也就是说：
“有没有权停水”和“有没有权强行进入别人家里”是两回事。
管理员可能拥有前者，但如果涉及强行进入私人住宅，则需要相应的司法授权。

但是，水是生活必需品，也不是想断就断
这里还有一个非常重要的限制。
水并不是普通的公共服务，而是关系到人的基本生活和健康，因此法律对家庭用水提供了一定程度的保障。
意大利相关规定以及ARERA（意大利能源、网络和环境监管局）的规定，对处于经济和社会困难状态的家庭提供最低程度的供水保障。
因此，如果欠费住户确实属于经济困难、社会弱势家庭，情况可能与普通欠费住户有所不同。
不过需要特别注意：
仅仅说自己“没钱”，并不会自动获得保护。
欠费住户需要能够证明自己的经济困难和社会弱势状况，并提供相应材料。
如果没有提出相关情况，也没有向法院提交证明自己处于经济困难状态的证据，那么仅凭没有缴费这一事实，并不能当然阻止依法采取的暂停供水措施。

为什么不能让其他住户替欠费者买单？
很多公寓楼都会遇到这样的情况：
有人长期不交物业费，但楼里的电梯、清洁、供水、维修等费用仍然需要支付。
如果欠费金额越来越大，最终可能影响整个condominio的正常运转。
法律设置相关机制，就是为了避免出现这样的局面：
一个人不交钱，最后却由所有正常缴费的邻居替他承担。
因此，管理员一方面有义务向欠费住户追讨费用，另一方面在符合法律条件时，也可以采取暂停某些可单独区分的公共服务等措施。
此外，管理员还可以依法采取司法追债措施，以追回拖欠的物业费。

如果自己确实暂时没钱缴物业费怎么办？
如果住户因为失业、收入骤降或者其他原因确实无法按时缴纳物业费，最不应该做的就是完全不理会管理员。
建议尽快：

• 联系condominio管理员，说明实际情况；
• 确认自己到底拖欠了多少费用；
• 如果属于经济困难，准备相关证明材料；
• 了解当地是否存在针对困难家庭的供水保障措施；
• 如果收到正式催款或法律文件，应及时寻求专业法律意见。
  

尤其是当欠费已经持续数月时，不要等到真的被暂停服务以后才处理。

简单来说，记住这几点
① 拖欠物业费不代表管理员可以随时随意断水。
② 当欠费达到法律规定的期限（通常涉及超过6个月的拖欠）时，管理员可以依法暂停某些能够单独区分使用的公共服务。
③ 管理员采取暂停服务措施，一般不需要事先召开业主大会，也不一定需要法院批准。
④ 如果必须进入欠费住户家中才能操作，而住户拒绝开门，管理员不能自行撬门，需要通过法院取得相应授权。
⑤ 水属于基本生活必需品，对于能够证明处于经济和社会困难状态的家庭，法律存在最低供水保障。

所以，在意大利住公寓的华人需要注意：物业费并不是“想什么时候交就什么时候交”。长期拖欠不仅可能产生追债程序，在符合法律条件的情况下，还可能影响你对部分公共服务的使用。

同时，如果确实遇到经济困难，也不要简单地认为“没钱所以肯定不能断水”，而应当及时向管理员及相关机构说明情况，并提供能够证明经济困难的材料。

——华人街网站编译 消息参考：laleggepertutti.it。此篇图文报道根据公开资料综合编译整理，仅用于新闻资讯分享，不代表译者和本网站观点。有关法律规定请以最终公布的官方法律文本为准。未经允许，请勿转载。