贷款申请不符合购房合同约定，法国女子败诉，须向卖家支付约20万欧元赔偿

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法国最高法院（Cour de cassation）近日就一宗历时六年的房产买卖纠纷作出终审裁决。一名原本准备购买巴黎豪宅的六旬女子，因向银行提交的贷款申请与购房承诺书（promesse de vente）中约定的贷款条件不符，最终被判向卖家支付约20万欧元赔偿。这起案件也再次提醒购房者：如果购房依赖银行贷款，必须严格遵守合同中关于贷款条件的约定。



花147.5万欧元买房，签订贷款附带条件
2019年，这名女子同意以147.5万欧元购买巴黎一套公寓。由于卖家已经签约购买另一套房产，因此双方于2019年7月31日签署了购房承诺书。

合同规定，此次交易附带“获得银行贷款”的解除条件（condition suspensive d’obtention de prêt），贷款须满足以下要求：
- 最高贷款金额：147.5万欧元；
- 贷款期限：25年；
- 最高年利率：1.75%（不含保险）。
双方还约定了一笔相当于房价10%的履约保证金（indemnité d’immobilisation），共计14.75万欧元。其中一半，即7.375万欧元，由买家先行支付，并由公证人代为保管。如果买家未按照合同约定履行贷款申请义务而放弃购房，这笔保证金将作为违约赔偿支付给卖家。

多次申请延期，却未如实告知贷款遭拒
随后，买家向法国多家银行申请贷款，包括Banque Populaire Rives de Paris、BNP Paribas和Banque Palatine，但始终未能获得批准。由于融资困难，她两次要求延长贷款审批期限，最终截止日期被延至2019年12月8日。直到12月7日，她才通知卖家贷款未获批准，并要求退还存放在公证人处的7.375万欧元保证金。

卖家拒绝了这一要求，并反过来要求她支付剩余的7.375万欧元保证金，使违约赔偿总额达到14.75万欧元。卖家认为，买家在申请延期期间，并未告知自己已经多次被银行拒贷，缺乏诚信。

贷款申请内容与合同不一致，成为案件关键
法院审理发现，更严重的问题在于，买家提交给卖家的银行拒贷证明，与购房合同约定的贷款条件并不一致。

例如：
- 部分银行拒贷证明甚至没有注明申请贷款的具体条件；
- 另一些银行的材料显示，她申请的是年利率1.30%的贷款，而不是合同规定的最高1.75%利率贷款。
法国法律认为，合同允许买家申请最高1.75%利率的贷款，这意味着她应当在这一范围内尽力申请融资，而不是自行设定更低利率要求，提高贷款审批难度。

一审败诉、二审翻盘，最高法院最终改判
2022年5月11日，巴黎司法法院（Tribunal judiciaire de Paris）一审支持卖家，判决买家支付全部违约保证金，并承担自2019年12月起计算的利息。卖家的律师表示，由于交易失败，卖家不得不申请过桥贷款（crédit relais）购买原计划的新房，因此确实遭受了经济损失。

然而，案件进入二审后，巴黎上诉法院（Cour d’appel de Paris）却推翻了一审判决。上诉法院认为，合同只规定贷款利率不得高于1.75%，并未规定最低利率，因此买家申请1.30%利率贷款并不违反合同约定。

法国最高法院：必须严格按照合同申请贷款
卖家随后向法国最高法院提起上诉。2026年6月25日，最高法院最终撤销二审判决，认定买家没有按照购房承诺书约定申请符合条件的贷款。法院指出，既然合同规定贷款利率最高可达1.75%，买家就必须证明自己曾按照这一条件向银行申请贷款，而不能仅申请利率更低的贷款。

因此，最高法院恢复了一审判决，买家最终需向卖家支付约20万欧元（包括违约金及多年利息）。

给法国购房者的提醒
卖家代理律师表示，这一判决具有重要的示范意义。对于依赖银行贷款购房的人来说，如果购房合同设有贷款附带条件，就必须严格按照合同规定的贷款金额、期限和利率向银行申请贷款。否则，即使贷款最终没有获批，也可能被认定没有尽到合同义务，失去解除合同的保护，并承担高额违约赔偿。

此外，如果贷款审批遇到困难，买家应及时、如实向卖家说明情况，保持诚信沟通，而不是隐瞒拒贷情况或拖延通知，以免引发法律纠纷。

来源：Figaro immobilier

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