楼下餐厅太味儿，房东能甩锅吗？意大利判例明确：固定设施问题，出租人不可免责

alexzou

意大利《华人街》消息：餐厅散发异味，房东是否也要担责？
出租人因建筑结构和设施造成的损害，与承租人承担连带责任。烟道排放的扰民物质何时引发责任？

住在餐厅楼上或隔壁或许很方便，但往往会受到厨房油烟和异味的困扰。当情况变得难以忍受时，人们的第一反应是责怪餐馆经营者。然而，法律提供了更广泛的保护，将责任范围也扩展到了餐馆的业主——即使他只是将房屋出租，并未直接经营。

许多房东认为，一旦签了租赁合同，所有问题就都归承租人了。事实并非如此。如果损害源于建筑的结构部分，房东就不能置身事外。本文将探讨：餐厅散发异味时，房东是否也要负责？我们将分析一项最高法院的裁决，该裁决明确了责任划分。我们将解释为什么有缺陷的烟道会让房东付出高昂代价，并阐述保管义务和物品的法律支配权等概念，以便您在室内空气无法呼吸时，知道该向谁索赔。

目录
出租物品由谁负责？
房东何时仍需对损害负责？
如果烟道有缺陷，谁支付赔偿？
为什么责任是共同的？

出租物品由谁负责？
要理解谁该赔偿损失，必须从法律上的「保管」概念入手。法律规定，任何人对其保管的物品所造成的损害均需负责，除非能证明是偶然事件（《民法典》第2051条）。当存在对造成问题的物品的保管关系时，责任即告成立。

这种关系不仅仅是物理上的接近，而是意味着对该物拥有实际权力。它指对该物品拥有法律上和物质上的支配权，从而有权也有义务对其进行干预，以防止它对他人造成伤害。通常情况下，这种权力属于所有者；但当不动产被出租时，支配权大部分转移给了承租人（租户或持有人）。然而，这种权力移交并非完全和绝对的，它取决于造成损害的物品类型。

房东何时仍需对损害负责？
在不动产租赁的情况下，一般规则是：对于日常使用及附属部分相关的所有事项，保管义务转移给承租人。因此，例如因水龙头未关或空间管理不善造成的损害，将由承租人负责。

但存在一个重要例外，以保护受损害的第三方。对于由墙体结构及嵌入其中的设施（即埋入墙内或固定设施）所造成的损害，责任仍然牢固地由房东承担。事实上，对于这些部分，房东保留了法律支配权，因此也保留了保管义务。他有具体义务进行非常规维护和结构性维护，以防止该物损害他人的生活。如果他没有这样做，他将与承租人承担连带责任，即使他不直接经营商业活动。

如果烟道有缺陷，谁支付赔偿？
将这些原则应用于扰民排放（烟气和异味）的具体案例，情况就变得清晰了。假设一家餐厅比萨店的烟道因有害排放物对邻居造成损害。如果问题源于烟道的构造方式或其嵌入墙体的方式，那么过错就不仅仅是比萨师傅的了。

意大利最高法院已裁定，房东与承租人共同对烟道产生的排放负责[民事第二庭，2020年12月10日第28197号判决]。最高法院纠正了上诉法院的一个错误——上诉法院曾以房东无任何不作为为由排除其责任。但最高法院明确指出，由于烟道是嵌入墙体结构的设施，房东负有明确的监督和维护义务。他本应核实烟道是否适于不传播非法排放物。既然他没有这样做，就必须与餐馆经营者一起参与损害赔偿。

为什么责任是共同的？
该判决基于强化物品位置因素的考量。烟道作为不动产结构的组成部分，属于房东的控制范围。

即使餐饮活动由承租人管理，房东仍有义务交付并维护一个适于使用且对第三方安全的不动产。如果排放源于烟道的结构性缺陷或维护不善，忽视问题并不能免于过错。法官必须核实房东是否履行了其特定的维护义务。如果答案是否定的，则判令其承担赔偿责任，通常与承租人承担连带责任。这样，受损害方可以向两者中的任何一方索赔，增加了获得赔偿的可能性。

短评：意大利最高法院的这一判例对深受餐厅油烟困扰的邻居而言是重要利好。它明确了：烟道作为建筑结构的一部分，其安全与合规不仅是经营者的责任，更是房东不可推卸的义务。许多房东以为「出租即免责」，但法律要求他们对建筑结构和固定设施负有持续性监督和维护责任。因此，当您因楼下或隔壁餐厅的异味无法正常生活时，不妨将房东也列为索赔对象，这不仅能扩大追偿范围，也能倒逼房东主动约束租户或修缮设施，从源头上减少扰民问题。


——华人街网站 alexzou编译 消息来源：laleggepertutti.it/ 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。

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我家隔壁就有一家调酒店，一到下午五六点就开始炸各种各样的食物，他的烟囱出口就在店门的上方向马路上排放，刚开始开业那几天还没什么难闻，时间久了就会觉得厌烦恶心，两隔壁都不知道怎么说好！

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造泥马

不免责又能怎样?你以为意大利法律程序那么快给你解决掉问题吗？一旦被法律困住一拖能拖到死也解决不了。

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