租房收到因拖欠物业费而下的逐令，该如何应对？

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租房收到因拖欠物业费而下的逐令，该如何应对？
提出异议是可行的，但时间紧迫，具体采取何种方式取决于产生债务的业主大会决议是什么时候通过的。以下是应对方法及求助途径。

驱逐令来了。原因是拖欠物业费：未支付或有争议的分摊费用，被出租人用作启动驱逐程序的依据。第一反应往往是茫然无措：这涉及的是物业费，而不是租金。可以对它提出异议吗？如果可以，又该在驱逐程序中如何进行？

答案是肯定的，提出异议是可能的，但操作空间在很大程度上取决于分摊这些费用的业主大会决议通过了多长时间。行动及时的人拥有切实的辩护手段。而那些让期限过期的人则会处于非常不利的境地。要理解在收到因拖欠物业费而下的逐令时如何对费用提出异议，需要了解两个相互交织的不同程序：驱逐程序和业主大会决议异议程序。

应向哪个法官求助：适用特殊程序的普通法院
因拖欠费用而引发的驱逐程序，即使是基于拖欠应付给出租人的物业费，也应在具有地域管辖权的普通法院进行，并遵循《意大利民事诉讼法典》第657条及后续条款规定的驱逐确认特别程序。

如果承租人反对确认驱逐，程序将转变为普通的租赁纠纷诉讼，并在同一法院继续进行。此事不归治安法官处理，也不归地区行政法院管辖：从首次听证会到可能的最终判决，民事法院是整个事件的管辖法院。

首次听证会该做什么：反对确认驱逐
具体的首要步骤是，在律师的协助下，出席驱逐令上指定的听证会，并声明提出异议。若不提出异议，法官将确认驱逐，承租人将失去所有在案情上进行辩护的机会。

异议的内容可根据情况而有所不同。如果认为自己根本没有拖欠费用，因为这些费用不应支付或已经支付，应声明这一点，并请求法官不要确认驱逐。反之，如果承认有部分款项应付，但对要求的总额有争议，可以提出部分异议：承认无争议的部分，并对剩余部分提出异议。

在第二种情况下，法官可下令在不超过二十天的期限内支付已承认的份额。如果在期限内支付，驱逐将不被确认，案件将作为普通诉讼继续进行，以核实剩余的欠款是否严重到足以证明解除合同的合理性。如果连已承认的部分也不支付，法官将确认驱逐。

在后续诉讼中如何对费用金额提出异议
如果异议成功，程序转变为普通租赁纠纷诉讼，便开启了可以进行更详细案情辩护的阶段。

出租人会提交一份补充陈述书，在其中明确其诉求，更新账目（可能包括在此期间产生的任何其他拖欠款项），并提供文件。承租人方面，则提交自己的辩护陈述书：可以详细地对费用提出异议，提供已付款的证明，对批准这些费用的业主大会决议的有效性提出抗辩，并提出反诉（即被告在同一诉讼中提出的独立请求，例如要求返还多付的款项或报销自己垫付的紧急费用）。

核心问题：业主大会决议及其异议期限
物业费并非凭空产生：它们源于业主大会批准决算或预算的决议，并确定如何在业主之间分摊成本。这些决议是物业方对单个业主享有债权的依据。如果决议有效且未被质疑，那么债务就存在，处理驱逐案件的法官很难忽视它。

问题在于，可撤销的业主大会决议（即违反法律或小区章程的决议，例如因为费用分摊错误或计算有误）必须在三十天的强制性期限内提出异议：对于出席并投反对票或弃权的人，从决议通过之日起算；对于缺席者，从收到会议记录之日起算。此期限一过，决议即成为最终决定，不能再对其内容进行实质性质疑。

在提起撤销之诉之前，必须在获得授权的调解机构进行强制性调解：只有调解失败，才能提交起诉状进行异议。这个必经步骤在计算时间时必须考虑在内，因为调解程序就包含在这三十天的期限内。

驱逐诉讼中什么可以质疑，什么不可以质疑
可撤销决议与无效决议之间的区别，对于理解在驱逐诉讼中可以提出哪些抗辩至关重要。

可撤销决议涵盖了大多数实际操作中的瑕疵（计算错误、分摊不当、有争议的费用项目），只有在仍可对其提出异议的期限内，即三十天尚未过期时，才能在驱逐诉讼中予以主张。在这种情况下，有必要在反对驱逐的法案中，纳入一项在此期限内提出的、旨在撤销该决议的具体反诉请求。仅仅将其作为防御性的抗辩理由提出是不够的：需要一项独立的请求，并具备所有正式手续。

如果三十天期限已过，且未对该决议提出异议，则不能再对其内容进行实质性质疑。该决议已具有稳定性，处理驱逐案件的法官会视其为有效且具有约束力。

相反，无效决议可以在任何时候主张，即使在驱逐诉讼中仅作为抗辩理由提出。但无效是一种剩余情况，仅涉及非常严重的瑕疵：缺乏基本要素、标的物不可能或违法、决议完全超出业主大会职权范围（例如，以多数票修改了需要全体一致同意的法定费用分摊标准）。计算错误和对费用合理性的质疑不属于无效瑕疵：它们是可撤销的瑕疵，受三十天期限约束。

在提出异议期间，是否仍需付款？
这是最常见的问题之一，答案虽然棘手但很明确：是的，原则上，业主大会决议在被法官暂停效力或撤销之前，一直产生效力。只要决议有效，就具有付款的约束力。

如果决议未在三十天内提出异议，则具有最终效力，拖欠付款就构成了驱逐诉讼中所争议的欠款。如果决议已被及时提出异议，且法官在撤销诉讼中下令暂停其效力，情况则不同：可以在驱逐诉讼中援引该暂停令，作为质疑该债权当前有效性的论据。

这就是为什么及时对决议提出异议如此重要的原因之一：不仅是为了在实质上质疑其内容，也是为了有可能在诉讼期间获得暂停其效力的结果。

必须请律师吗？
是的，基本上必不可少。驱逐程序一旦提出异议，就转变为在法院进行的普通民事诉讼，法律规定必须由律师提供技术代理。但即使在初始阶段，即在确认驱逐的听证会上，没有律师陪同出庭也是实实在在的风险：以错误的方式提出异议，或在必要时未纳入撤销决议的反诉请求，都可能对辩护造成无法挽回的损害。

对业主大会决议提出异议，包括强制性的调解阶段以及随后提交起诉状的诉讼，同样需要精确的专业知识，尤其是在处理不容有误的强制性期限方面。

操作指南：做什么及顺序
第一步，一旦收到驱逐令，立即仔细阅读该文件，核实所主张的拖欠是基于哪些费用、这些费用对应哪些业主大会决议，以及这些决议是何时通过和通知的。

第二步，计算质疑决议的三十天期限是否仍然开放。如果是，则必须立即启动强制性的调解程序，同时准备对驱逐提出异议。

第三步，与律师一同出席确认驱逐的听证会，反对确认驱逐，并且如果时间允许，在异议书中加入请求撤销决议的反诉请求。

如果三十天期限已过，操作空间就会显著缩小：剩下的选择包括对欠款的事实方面提出质疑（证明已付款、对金额计算提出异议、核实决议是否存在无效瑕疵），并与律师一起评估，就解除合同而言，剩余的欠款实际严重程度如何。并非每一项欠款（即使已确认）都自动足以证明驱逐的合理性：法官会在整体关系背景下评估违约的严重性。

——华人街网站 alexzou编译 消息来源：laleggepertutti.it 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。