物业门卫费：有单独进出口的商铺也得支付

alexzou

意大利《华人街》消息：门房费用：即便商铺有独立出入口，也必须分摊。巴勒莫法院确认：费用按产权份额计算，与是否使用门厅无关！
关于门房（门卫）服务费用的分摊，法律并不允许根据个别业主是否“实际使用”来区别对待。长期稳定的司法判例、并由近期地方法院再次确认的原则明确指出：所有公寓业主都必须按照产权份额（millesimi）分摊门房费用，无论其房屋或商铺是否直接临街、是否经过公共门厅或楼梯。
这一规则的根本理由在于门房服务的性质。该服务并不仅限于收发信件或清洁公共区域，更重要的是其看护与安保功能，能够提升整栋公寓楼的安全性与整体价值，惠及所有不动产单元。


巴勒莫：临街独立出入口商铺引发的纠纷
本案源于巴勒莫省一栋公寓楼。一名商业用房业主对业主大会决议提起诉讼，反对将门房服务费用计入其分摊范围。其理由看似合乎直觉：该商铺直接临街、拥有独立出入口，与公寓内部的门厅和楼梯并不相通，因此并未从门房服务中获得任何实际利益。
该业主主张，费用应当依据实际使用情况进行分摊。由于其商铺距离门房岗亭较远，也未使用与之相关的服务（如公共内部区域清洁），她认为按产权份额分摊费用显失公平，并请求适用不同的分摊标准。

《民法典》第1123条：按产权比例分摊的基本原则
巴勒莫法院在2025年10月12日作出的第3916号判决中驳回了该诉求，并对《意大利民法典》第1123条作出了严格解释。该条第1款规定：为维护和使用共有部分，以及为共同利益提供服务所产生的费用，应按各业主的产权价值比例分摊，除非另有约定。
法院明确指出，门房费用完全属于该条款所涵盖的范围。门房服务并非可按个人使用情况分割的服务（如用水或供暖），而是一项与公寓整体结构和运行密切相关的固定成本。即便某位商铺业主从不进入公共门厅，仍然从门房对整栋建筑的看护、对出入口的监控以及持续的安全值守中受益，这种受益同样延伸至临街商铺。

业主大会决议：无效还是可撤销？最高法院的区分标准
判决还涉及业主大会决议效力的重要问题。原告认为，按产权份额分摊费用的决议违法无效。对此，法院援引了意大利最高法院联合庭2021年第9839号判决确立的原则，区分了无效决议与可撤销决议。
只有在业主大会以多数表决擅自改变法律或契约性规章所规定的分摊标准时，相关决议才属无效。而在本案中，大会并未创设新的标准，而只是适用了《民法典》第1123条第1款的法定规则，因此该决议完全合法有效。
若要免除临街商铺业主的门房费用，必须存在全体一致同意的约定，例如全体业主签署的协议，或写入具有契约性质的公寓规章。


举证责任与服务的客观属性
法院进一步强调，主张大会决议违法的一方负有举证责任。在本案中，商铺业主未能提供任何契约性规章或书面协议，证明其明确被免除门房费用。
现行判例普遍采取“客观受益”的判断标准：门房服务是为整栋建筑服务的。对外立面、结构及公共出入口的看护，能够有效防范破坏和非法侵入，这种安全收益同样覆盖那些不经由主入口出入的单元。
理解“主观使用”与“客观效用”的区别，是解释为何产权份额优先于实际通行路径的关键。

看护与安保：对所有业主的共同利益
门房的“看护”职能远不止代收包裹或信件，更重要的是其持续的监管与震慑作用。这种存在本身有助于防止破坏行为或非法侵入，也间接保护了临街商铺的墙体与设施。
巴勒莫法院确认，将这些费用计入商铺业主并不存在不公平。只要商铺属于该建筑整体的一部分，就应参与公寓的管理与费用分担。门房的劳动能力是为整个公寓实体提供服务的，除非存在明确、书面的集体放弃约定，否则不得排除个别业主。


为何未采纳“按使用分摊”的请求？
《民法典》第1123条第2款规定：若共有设施或服务对各业主的使用程度不同，则费用可按可使用比例分摊。原告正是基于该条款主张其对门房服务的“使用”为零。
但法院指出，门房服务在性质上不可分割。与电梯或楼梯不同（后者确实因楼层不同而存在使用差异），看护与安保是一项整体性服务，无法按个人使用情况进行量化拆分。
因此，正确适用的仍是第1款：按产权价值分摊。这种解释有助于维护公寓财务的稳定性，避免因个别业主的使用习惯或建筑结构差异而频繁引发减免请求，除非事先达成全体一致的明确协议。

结论要点速览
门房费用原则上所有业主都要分摊；
是否临街、是否使用门厅不影响分摊义务；
唯一例外是全体一致的书面约定；
门房服务属于不可分割的整体安保服务；
分摊标准以产权份额为准，而非主观使用。


——华人街网站 alexzou编译 消息来源：laleggepertutti.it 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。