大家好，看上一家Bar，要签promesse了要注意什么，第一次创业希望有经验的

2026年一切顺心

大家好，看上一家Bar，要签promesse了要注意什么，第一次创业希望有经验的告知谢谢

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Crama

现在bar的生意非常不好做！买的价格动不动几十万欧！想挣回本的可能性几乎为零！需要慎重

啊中_WUZSG

我们大多数人也就这样了

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购买店铺时签 promesse de vente / promesse de cession 必须注意什么？

在法国购买店铺，无论是**fonds de commerce（商业资产/生意）**还是 local commercial（商用铺面），签 promesse（承诺书）是非常关键的一步。Promesse 属于 预合同，具有法律效力，一旦签了，就等于双方锁定交易条件，因此必须非常谨慎。

下面从法律、财务、租约、税务、风险点五个方面，帮你一次讲清楚。

✅ 一、Promesse 有两种类型：务必搞懂区别

在法国商业买卖中，常见两种：

1）Promesse unilatérale de vente（单方承诺）

卖家承诺按条件卖，买家有“选择权”。
买家通常要交indemnité d’immobilisation（冻结定金），一般为 5%–10%。

特点：

• 买家违约 → 定金可能被没收
• 卖家违约 → 买家可索赔
• 这种更常见。
  

2）Promesse synallagmatique（双方承诺，也叫 compromis）

双方都承诺交易，约束更强。
违约方可能面临更高金额的违约赔偿。

✅ 二、Promesse 中必须写清楚的 关键条款（非常重要）
1）Prix（价格）

必须注明：

• 店铺总价 / 商业资产价
• 是否包含 stocks（库存）
• 是否包含 matériels（设备家具）
  

2）Le bail commercial（商业租约）相关内容

👉 这是华人最常吃亏的部分！

必须检查并在 promesse 中确认：

• 现有租约是否 可转让（cession du bail / cession du fonds）
• 租约剩余有效期
• 是否属于 3-6-9 商业租约（bail commercial 3-6-9）
• 年租金（loyer） + 物业费（charges）
• 保证金（dépôt de garantie）
• 房东是否需要 授权同意 vender 转让
• 是否有 déspécialisation 限制（经营范围限制）
• 是否有禁止经营某些行业的条款
  

⚠️ 如果房东不同意转让，你买下来也不能继续营业 —— 必须写成 “条件 suspensive”。

✅ 三、Conditions suspensives（保留条款）必须写进去！

这是 promesse 最重要的部分之一，用来保证你不被套牢。

建议必须加入的保留条款：

✔️ 获取银行贷款成功（obtenir un financement）

如果贷款批不下来 → 买家可以合法退出 → 定金必须退还。

✔️ 房东同意租约转让（accord du bailleur）

如果房东拒绝 → 可退出 → 无需赔偿。

✔️ 卫生、行政、执照许可等能否继续使用

例如：

• 餐饮：是否保留 extraction / 排烟许可
• 需要 licence（酒牌 3/4 级）
• 是否存在 hygiène 问题被行政处罚风险
  

✔️ 无隐藏债务或税务问题（absence de dettes）

尤其是：

• TVA
• URSSAF
• Impôts
• 供应商欠款
  

⚠️ 买 fonds de commerce 时，新买家可能被追讨旧老板的债务（特别是税务） → 必须做 DUE DILIGENCE（尽职调查）。

✅ 四、商业资产（fonds de commerce）必须核查的文件

签 promesse 前，必须要求卖家提供：

✔️ 三年营业额 bilan / compte de résultat

确认：

• 营业额
• 利润
• 支出结构
• 是否存在异常支出
  

✔️ 过去三年的租金收据（quittances de loyer）

避免卖家拖欠租金导致房东不愿续租。

✔️ 设备清单 état du matériel

设备必须可正常使用，特别是餐饮行业。

✔️ 雇员信息（如果你接手员工）

包括：

• 合同（CDI/CDD）
• 工资成本
• 休假权利
• 劳动纠纷风险
  

✅ 五、税务方面的注意点（华人经常忽略）
1）droits d’enregistrement（过户税）

购买 fonds de commerce 要交税：

• 23 000€ 以下免税
• 23 000€–200 000€：3%
• 200 000€：5%
  

2）TVA

一般 fonds de commerce 不收 TVA（根据法条 257 bis CGI）。

3）你要成立公司 or 个人经营？

SARL/EURL/SASU → 保护个人资产，建议用于实体店

EI → 简单但风险大（债务会连累个人）

✅ 六、签 promesse 之前的“雷区”总结

非常适合华人老板参考：

❌ 只看营业额，不看利润（EBE）

很多店营业额高，但利润非常低。

❌ 租约不允许转让，结果买了也不能经营
❌ 房东不同意转让
❌ 厨房排烟、油污分离器、消防、ERP标准不合规 → 可能被关店
❌ 卖家隐瞒债务 → 买家被 URSSAF / 税务部门追债
❌ 没有加条件 suspensives，最后后悔也不能退
📌 总结：签 promesse 一定要做到这几点

所有条件写清楚（尤其是贷款 & 房东同意）

• 仔细核查租约
• 财务报表三年必须要看
• 检查设备与合规情况
• 税务风险、隐藏债务必须避免
  

2026年一切顺心

谢谢🙏🙏🙏🙏

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街友75546620

有没有做餐？烟囱这一块一定要看清楚

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2026年一切顺心

街友75546620 发表于 3 分钟前
有没有做餐？烟囱这一块一定要看清楚

没有做餐，但洒牌baill上写上还是另外有写，这不懂

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