房地产投资：买房出租是否仍划算？

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“如今，房地产已不再赚钱。没有银行家或房地产经纪会再建议你买房出租给学生或家庭，这个市场完全停滞了。”——Nexity总裁维罗妮克·贝达格（Véronique Bédague）在法国电视节目《C à vous》中发出警告。她指出，过高的税费（房产税上涨、交易费增加）以及繁琐的法规（能源性能评估、租金管制、皮奈尔法案退场等）让投资者望而却步。“危机正在来临，每年开学季情况都更糟。”

投资收益被压缩

投资的核心原则很简单：收益必须大于成本。然而，业内人士普遍认为，重重政策叠加，成本不断上涨，使房地产投资变得不再直观可行。ORPI地产网络总监纪尧姆·马丁诺（Guillaume Martinaud）表示：“我们多年来一直向政府提出警告，但住房不再是政府的优先事项。”部长频繁更替，也让房地产行业缺乏明确政策方向：“没有信号刺激建房，税收不稳定，自然也阻碍了投资。我们已经长期经历住房危机。”

结果是，可供出租的房源越来越少：“一旦我们发布房源信息，很快就被租出，甚至只在网上停留二十分钟就没了。”马丁诺说，这让大量临时工、年轻人、合同工或遭遇裁员的人难以找到住房。

尽管存在一些税收优惠政策（如Denormandie、Loc’Avantages、Malraux等），但这些政策越来越苛刻：要抵扣部分装修费用，租金必须保持低水平；或者这些政策仅面向高净值家庭。

政策压力与成本上升

《气候与复原力法》禁止出租“能效极低”的房屋，冻结F级房屋的租金，并要求房东翻修能耗高的房屋。此外，房屋管理费、保险、装修维护（包括电器更换、墙面翻新、家具更新等）也让投资成本增加。

仍有投资价值

尽管挑战重重，房地产仍是财富增值的主要途径之一。房贷利率开始回落，房产价值长期来看稳中有升。贷款经纪人西尔万·勒费弗尔（Sylvain Lefevre）表示：“住房紧张和租赁市场压力推动房价上涨，现在仍然值得购房。”

随着远程办公普及，中小城市的房产需求得到提振，即使这些城市高铁不方便也吸引投资者。马丁诺补充道，自2024年9月以来，房价平均上涨约6%。

短租受限，回归长期租赁

短期租赁政策收紧也是行业利好。2025年初生效的“勒默法”降低了旅游房屋微型企业所得税（micro-BIC）减免额度。部分地区限制短租天数，像法国巴斯克地区甚至要求投资者在长期与短期出租之间平衡房源。这促使投资者重新考虑，将更多房产投入长期租赁市场。

租金与税收优惠

另一个对投资者的利好信号是，租金涨幅已重新跟上通胀速度。投资者每年可以从租金收入中扣除贷款利息和相关费用，从而按照边际税率节省所得税，同时减少17.2%的社会税负担。

业内人士期待私人房东新制度落地，该制度将允许房东每年扣除购置房产的一部分成本，从而进一步降低投资成本。不过，ORPI房地产网络总监纪尧姆·马蒂诺仍持谨慎态度：“相关政策争议仍在持续，政府刚上任可能面临不信任案……投资确实需要勇气。”



来源：TF1 info     编译：ChatGPT