【5】在意大利生活和创业指南 之在意大利获得贷款

alexzou

在意大利获得贷款
抵押贷款是我们体制规定的典型金融协议，几乎总是缔约一方为一家银行。
获得贷款一般向一家银行提供它所要求的证件就足够了。
要求抵押贷款和需要澄清问题的人，除了银行，也可以求助于消费者协会和自己信任的公证人，利用公证人的介入可以最好地获得咨询和有关交易的必要信息。
但是不必非得有一个信贷中介（如信贷中介人或金融经纪人）：如果有的话，运作的成本注定要增加因为要对中介给予报酬，有时按贷款总额的百分比收取。
要求分期贷款或通常意义上的借款需要明智和谨慎。
已经很普遍买车或非刚性需求的物品也靠贷款，甚至是奢侈品。此外依靠电子结算经常让人不能准确估算自己存款的危险骤减。
因此必须有充分的准备，在承担责任时，应意识到不恰当的分期还款可能让家庭的实际收入不足以持续承担，最终造成困难，在某些情况下，导致带来不折不扣的财务灾难和不堪设想的后果。
有时放弃、限制或推迟购买更明智。一个好建议，与专家交换意见有助于今后的生活踏实。
在抵押贷款的实践中公证人的作用是重要的。公证人的介入是法律规定的，因为抵押被记录在不动产的登记处。
公证人除了检查协议的有效性和在银行就不动产的产权和作为担保自主抵押承担责任外，核实是否有不利于客户的霸王条款，阻止损害银行和客户的欺诈行为，以他的经验和素养可以建议借贷者最合适的解决方案，指明可能使协议不平衡的条款。
及时求助公证人的做法的确是决定性的，因为如果问题出现在协议就要终止时，不动产的购买方因承担的义务绝对不惜任何代价来金融兑现，公证人很可能无能为力。此外，应该提醒在这类合同中公证人的预防性介入是获得常规法律咨询的实际机遇，在公证文书的成本中包括这项费用。
按规定贷款伴随不动产的购买（被称为“地产”贷款，总额不超过抵押不动产市场价值的80%），以至于经常在公证人面前同时签署
出售文件和贷款文件；在这种情况下，也很有必要适当预先与公证人联系，这样来获取关于对银行贷款程序一应必要信息，特别是发放钱款的方式，并非签署了贷款文件就能立即获得钱款。

知情权
消费者，根据消费法典（206/2005法令），有详尽——清晰和易懂——信息的知情实权，这个原则从2003年10月1日起，以一个国
际信贷和储蓄委员会的决议，被包含在国家关于金融运作和银行服务透明度新纪律规定里，有相应的意大利央行规定。因这一最后的法规效益，银行被要求在对公众开放的场所放置信息单，其内容应包含运作的经济条款，制约运作协议的基本条款。
这样客户能更好地评估特别是对比不同银行提供的分期贷款条件，选择更合适的贷款服务。
根据上述规定，客户（借贷人），一旦选择了提供贷款的银行，就有权在结束协议签署前获得一份有关内容的合同副本（即合同草
案）来对其内容进行斟酌评估。交付这一副本不要求各方最终签署协议。
无疑应提醒消费者及时行使这一实际权利，这样客户让自己信任的公证人或让消费者协会审阅后，才可以根据自己的实际情况要求可能的修改和更正。
合同带有综述文本，为客户提供合同要点条款加以着重标明的概述。
如果在理解这些文件时遇到困难，银行和公证人将提供有关事宜的信息和解释。

利率
利率无疑是在评估分期贷款时应考虑的重点因素之一。
利率可以是固定的，当协议分期贷款全部时间用同样标准；或者是可变的，当决定用客观性和公平性的标准参照可变的基准。
对固定和可变利率的选择是一个评估的问题，围绕这一选择，借贷人有完全的自行处理权，对承担的风险负完全责任。分期贷款的可变利率——一般——比固定利率要低，但是具有随着时间可能升高的风险。
应明确的是除了主要的固定利率和可变利率之一基本分别之外，有很多协议种类，上述标准可以兼容或交替：如混合利率分期贷款一词是指假设借贷人根据协议规定的方式选择从固定利率过渡到可变利率，或者相反；这被称为带有cap的可变利率分期贷款，但是绝不能超过一定的预先设置的封顶利率；还有可变利率固定分期贷款，在这种贷款里可能的基准增加或减少反映在协议的期限延长或缩短；还有其他种类。
为了明确表述应付责任的义务，银行提供还款方案。这个文件是一张表格，指明所有的分期付款（细分为本金和利息）和时间限制：
这样可以有更明确的家庭预算安排。
这段时间被称为还款前阶段——一般比较短——在这阶段借款人致力于分期归还利息部分，而不是本金部分。

其他附属支出
在整个贷款组成中，除了利率，还有其他支出应及时了解，其中如鉴定、前期调查及其他各项成本，或如保险，以此来担保被出售的不动产火灾/爆炸等风险损失。
这里，实际上，可以找到令人不快的意外，从经济负担上说， 因此应该仔细审查，比较——在银行之间——鉴定和前期调查以及所
有其他成本的项目。其中——除了已经说过的可能的信贷中介——还有保险费，大约是必需的，以此来保证防止不动产的火灾/爆
炸，或者立约借贷人的残废及死亡。
这些支出加重了分期贷款的整体成本。为了清晰的目的，银行向客户提供——客户有权在签约前获得——T.A.E.G.利率（整体实际年
利率），以百分比的形式表示实际分期贷款的成本，表现为一个利率，除了名义利率还有其他与信贷有关的手续费。用这个指标，在同样的基础上，客户应该有能力比较不同银行推荐的分期贷款的实际成本。
此外还应预先在银行，信任的公证人或消费者协会了解分期贷款的税务和公证支出。银行贷款的税收待遇为601/1973号共和国总统令第15条及其以后的条款所规定：在正常税收范畴，约定的贷款期超过18个月以上适用替代性税收，在协议中由客户承担。税收相当于贷款总额的0.25%，住宅的购买、建造或装修的合同支出除外，根据情况税收增加到2%。

前期调查和放贷时间
当在一定时间内准备购房时，应向出售方交付迟缓的处罚金，应肯定前期调查的时间长度。按规定60天已经足够获得抵押贷款，但是必需谨慎预先行事让银行知道自己的需求，要求遵守约定的时间。

延迟或资金不到位：处罚率和其他风险
尽管要求分期贷款的人不考虑无法按时分期还款的条件，如已经提醒的那样，需要仔细地评估这种可能性来避免不利形势或意外造成危险的连锁反应。
不言自明延迟还款的第一后果是开始罚款利率计算；一般罚款的利率高于正常利率，其目的是不鼓励延迟付款；当然也不能超过一定的界限，对借贷人处罚过重。

抵押额度
抵押是银行收购不动产的担保，目的是当借贷人不能偿还时便于强制收回信贷。当没有其他之前的抵押时，抵押被称为一级抵押。
为了确定抵押的价值，在贷款的总额（本金）上应追加协议的利率，预期可能的延缓还款，可能的纯司法支出，等等。为此，如上
所述，被纪录的抵押数额也可大大高于贷款数额。在没有还款的情况下，银行有权拍卖被抵押的不动产。

银行要求的附加担保
银行在发放贷款时不仅考虑所担保的不动产价值，也考虑欠债人分期还款的经济能力（一个评估依据是收入声明）。为此原因，有
时，要求第三方的银行担保（如父亲对儿子的担保），这样担保如果欠债人无力的话也能如期还款。银行担保金应确定额度限制和担保时间。

提前还贷
在地产信贷协议中法律规定借贷人有提前归还分期贷款的可能。借贷人因此可以决定在还款到一定程度时，结束贷款协议，归还贷款本金，当然结束为其付利息。
银行面对这种利益的损失，一般来说如果在协议中有规定，要求一定的报酬（也叫做手续费，有时被称为罚款）。在提前还贷，或部分提前归还分期贷款（或在分成若干部分后承担）的情况下，没有规定手续费和其他形式的补偿条款，为以下目的：“自然人为了购买或装修用于居住或从事经济或职业活动的不动产单位”。

分期贷款（替换贷款）的再谈判、“便利性”（或取代）和“改变”（替换分期贷款）
货币成本随时间的变化和市场上推出的新产品，在某些情况下，可能引起“随时变化”分期贷款条件的利益：这样的变动可以用不同
的手段进行。
再谈判（有时更应该说：再磋商）联系于一个新的（银行-客户）双方协议，很难是借贷方单方要求的。
银行文件汇编第120条quater规定了一个新的借贷方达到节约目的的方式：实际上是“便利性”（或取代）。借贷方可以与一家新银行协议区的另一个分期贷款，以此来取代原来银行的贷款，后者不能提出异议；新的借贷将由原来的抵押担保；运作的成本由新的银
行担负。
为了享受更加有力的金融条件和可能获得应付新的金融需求的现金，也可以取消原来的分期贷款来获得新的分期贷款，在同一家银
行或另一家银行（替换分期贷款）。
在这种情况下，需要考虑获取新的金融协议所产生的成本。

作者（autore）： CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO 来源（fonte）：notariato.it
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