帮帮忙，房东死了怎么办？

天上的月亮 · 发表于 2011-3-1 16:00:19

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我餐馆的房东是去年死的。到现在有个法国建筑公司想买。
因为他们计划买下周围所有的地，然后建房子。
我们的合同（BAIL）到今年（2011年）11月就到期了。
如果这家法国公司真的买了，那么合同到期后我们会不会得到赔偿？如果有，可以赔偿多少？

Anonymous · 发表于 2011-3-1 16:04:01

这个最好去问律师，或者内行人

天上的月亮 · 发表于 2011-3-2 00:02:38

谢谢请问那里有好律师有没有.电话号码有没有

T.Indy · 发表于 2011-3-2 01:05:54

我就这样想想
想了几个可能性出来
楼主自己斟酌

楼主应该照样的每个月都交房租
如果楼主不晓得该交给谁的话可以去找Huissier/律师开个银行户口然后按月把房租交下去
然后就等那正式继承人把所有手续办好之后就把在这一期间该付的房租都给他
这样就能证明楼主的遵守合同的诚意
无论以后如何发展
楼主的续约权利都能得到保障

另应该
1）聘请一位好律师继续跟踪事情的发展如什么时候会公开拍卖/继承人有继承税的烦恼
看有没有可能性自己先行使用优先权低价买入
2）要把业绩报高以便增加将来和新业主的谈判条件
如果楼主拿的还是一份亏本或一年只赚几百欧元的Bilan
那所能获得的赔偿便是低之又低了
3）要和银行联系好自己到底能借贷多少钱以备在必要的时候出价把店铺的墙买下来
一方面也可以查知自己所选择的银行到底会不会在必要时帮自己一个大忙

要做一个成功的人士
银行方面的助力是必不可少的
一间没有魄力或是不肯帮忙的银行不单只帮不了自己
还会拖慢自己的发展

天上的月亮 · 发表于 2011-3-3 01:36:06

真的万分感谢您您真是个好心人.我已经咨询三个律师他们都没想到这些.您说的真对您是不是就是律师.帮我解决第一个问题.还有是房东的老婆她说要30万一分钱都不少.因为哪个建筑公司已经同意这个价格.如果没有它我们20万肯定得到.大家都知道现在的中餐馆越来越多.生意越来越淡.如果我买过了15年没有生意怎么办.请您好心人帮我说一说我1年bilan20万eu左右大概有多少赔偿

T.Indy · 发表于 2011-3-4 01:10:28

本帖最后由 T.Indy 于 2011-3-4 01:11 编辑

不用客气
我不是律师
事实上我在法国没读过书
不过我之前当过房地产经纪所以懂一点而已

楼主说的三十万应该就是墙的价钱吧
1）在不知道地段、面积与每个月的租金的情况下无法知道是卖的很便宜还是卖贵了
2）就算业权转手了，法律规定新业主还是要和楼主续约的，不能无条件的收回业权，但新业主可以加租，如加幅不大可以接受，要不然便要谈判/打官司，这一切都有法律限定的，但具体要看Bail上是怎么写的。
3）如果新业主一定要收回业权的话，那便要双方商议卖价，通常在这情况下租户都能卖个好价钱，如价钱不满意可以不卖（楼主就会变成是【钉子户】）

T.Indy · 发表于 2011-3-4 01:26:03

本帖最后由 T.Indy 于 2011-3-4 09:28 编辑

要粗略估计一下自己fonds的墙（mur）的价值
有两个方法
方法如下
1）将卖价除以平方值，再比较一下当地的地价
如店铺有100平方，三十万的卖价= 300.000除以100 = 3000欧元/平方
如店在巴黎那这价钱便是超便宜
如在其他城市则要比较当地的价钱

2）计算回报率
如墙的卖价是300.000.00 租金是2500欧元/月
等于 2500 X 12 = 30.000 除以 300.000
回报率是10%（等于十年回本）
一般现在贷款买墙的利息或多或少在4%上下
10% - 4% = 还能赚 6 %
换个简单的说法
如果楼主是买来租给别人的话
10%的回报率 = 等于每个月还4%贷款给银行
还有6%的租金则是放进自己的口袋
在如此高的回报率之下
不单只自己不用拿钱出来还贷款
还可以有钱进账
然后十年以后（根据贷款年份而定）
这店铺的墙便是自己的了

大致上可以如此推算这回报率

楼主可用这方法计算一下结果看看

如回报率在四到五之间的话
那通常便买不过了（除非还有很大的加租空间）
因要超过二十年的时间才能回本
银行贷款的意愿也不高
因回报率低变成无利可图便显得年期长兼风险高
如回报率超过8%甚至更多的话
银行通常就会很愿意借钱给楼主买墙的

总而言之
回报率越高
银行肯借钱的意愿便越高
而楼主就越不该放过这个能让自己成为业主的机会

天上的月亮 · 发表于 2011-3-5 01:47:57

谢谢你帮我解答这么多问题. 我在91区餐馆大概有250平方是2层楼.没有住家. 厨房和厕所是楼下.一般客人不太喜欢.房租只有1600eu.一般买墙1600x10年的=192000.如果我把墙买过来.最多也租1800.1800x12=20600.您说这样划算.要15年也还不了.这样我有没有回报率

ρаGēⅠ¨ · 发表于 2011-3-5 22:14:23

一家店面养3代.

T.Indy · 发表于 2011-3-6 00:06:59

按照楼主所说地方蛮大的
租金也超便宜
我试了一下计算
15年期贷27万欧元（百分之十的自备款=30万减3万=27万）
利息 4 %
每个月的分期付款是2000欧元

楼主自己计算
以下是贷款计算表
简单易明
http://www.cetelem-immo.fr/Calcu ... 13&xtor=SEC-315

天上的月亮 · 发表于 2011-3-8 00:21:13

谢谢您帮我解释这么多问题.还帮我搞了计数表，今天我联系了房东叫他把bail先转给我，我有一个人想买.如果卖了我在看考虑买mur. 她说都不可能了，她已经决定卖给房地产公司了，您说我有什么办法把bail先转过了？

T.Indy · 发表于 2011-3-8 01:34:22

既然就房东不肯签新的Bail
旧的BAil也还没到期
现在只能等待房地产公司买了墙之后再说了
要不然楼主可约这家房地产公司的负责人谈谈看能不能拿个共识（一定要有一位法语好也熟悉法律的朋友陪同）
记住千万不要签任何文件就好了

endloses · 发表于 2011-3-8 09:19:35

要和银行联系好自己到底能借贷多少钱以备在必要的时候出价把店铺的墙买下来

Naoko2010 · 发表于 2011-3-8 15:16:42

强贴留名，好难看到这么专业的人士啊，作揖作揖~~

天上的月亮 · 发表于 2011-3-8 23:48:57

请问好心人，想要得到最好赔偿要找一个高级expert .不知道您有没有认识的人.如果赔偿、是房东还是房地产的老板

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