Bauspar的前世今生（下）

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在“Bauspar的前世今生（上）”文中，我们已经初步了解Bauspar是什么，以及它是如何运作的。Bauspar在德国的发展进行得十分顺利，尤其是在战后经济受挫、通货膨胀持续高涨、住房资源稀缺的情况下，帮助大部分普通居民解决了住房问题。它曾做出的贡献是毋庸置疑的，只是时过境迁，是否仍然符合我们当下市场的需求呢？本文将继续探讨Bauspar的利弊，帮助大家了解Bauspar合同的基本流程，以及何时适合选择Bauspar产品和该如何选择。

01. Bauspar基本流程
在前文中，我们得知住房储蓄制度和普通贷款不同，它同时涉及储蓄和贷款两个方面，分储蓄阶段和借贷阶段。简单来说就是先把合同约定总金额的30%~50%存在信贷社，在从信贷社获取50%~70%的贷款。所以住房储蓄合同的流程可划分为三个阶段：

阶段一：履约存款
客户与信贷社签订住房储蓄合同后会直接进入履约存款阶段。在此阶段，储户需要在固定时间内达到储贷合同规定的住房储蓄存款。

阶段二：配贷选择
当履约存款阶段完成以后，信贷社会向进入配贷序列的客户发出配贷问询。配贷选择的前提条件是储户存款必须要在信贷社储存达到一定时限（几年至几十年不等）。根据不同的信贷社，配贷选择的进行也可能需要满足一些其他标准。
若配贷条件满足，客户将进行配贷选择。原则上客户的选择方式有三种：

1. 马上支取存款和申请贷款
客户选择立马支取存款并申请贷款，以完成房产购置或翻新。只有在选择这一选项时，合约才会进入到第三阶段。但需要注意的是，申请后续贷款还存在一个排序问题，通常储户需要平均等待几个月到几年不等。

2. 申请贷款延期
客户可以继续存款并保留贷款权利。但需注意的是，这种情况下储贷合同总额不会发生改变，随着储蓄额不断增加，贷款额会随之下降。

3. 马上支取存款并放弃贷款  
此时客户可以支取存款并获得相应存款利息，但是不再享有贷款权，储贷合同也将就此终止。

阶段三：贷款支用
客户必须证明从信贷社获取的贷款将用于房屋购置、翻新等目的，或用于清偿其他与房产相关的债务，不可被用于与房产无关的其他方面。并且贷款发放到个人户头后，储蓄者需要定期定额将钱存入信贷社，以此清偿贷款。

02. Bauspar优劣分析

优点:

1. 将储蓄与贷款相结合，非常安全的投资形式
2. 在签订合约时商定固定贷款利息，且利息不受市场经济影响
3. 住房储蓄者可以自行决定使用储蓄金以及贷款购买自己心仪的房产，或用于其他房产相关目的
4. 当完成存款并获得贷款权后，可选择延期获取贷款，或选择放弃贷款，并提取存款和利息
5. 国家通过赠款与补贴来支持房屋储蓄合同

缺点:

1. 储蓄利息通常较低，甚至没有
2. 高额手续费、还款速度较慢
3. 贷款获取时间不确定，没有绝对计划安全性
4. 信贷社要求的每月还贷额较高
5. 储蓄阶段中无法自由支配存款，也无法即刻获取贷款
6. 申请贷款存在排序问题，可能需要申请额外的过渡性融资

根据上述住房储蓄合约的优劣势对比，若是利率呈持续上涨的形势，则比较适合缔结住房储蓄合同。尽管一开始需要缴纳一笔1%~1.6%的手续费，但可使储蓄者避免利率上涨的风险。在2008年全球金融危机来临之前，购买这种住房储蓄合同还是比较划算的。
然而近些年来，德国10年期房贷固定利率基本上都在一个点以下。在这种固定利率远低于通货膨胀的情况下，额外花个1%~1.6%的手续费买个“固定利率保险”其实根本没有必要。所以在市场利率极低，也就是贷款人能承受20年以上固定利率的利息成本情况下，普通银行提供的贷款相较之下更为划算。
虽然住房储蓄制度目前已不太合时宜，但各大建房储金信贷社也在调整自己，与时俱进不断的推出一些与Bauspar相结合的新产品，比如说与贷款相结合的Bauspar， 即住房储蓄合同与其他贷款合同相结合。这类产品通过银行进行抵押贷款，可使借款人在需要时即刻使用贷款，而无需经历漫长的存款阶段。又或者，一些信贷社将住房储蓄合同作为纯粹的储蓄产品使用。当储蓄者储蓄到规定金额时，他可以选择放弃贷款，并领取存款以及相应的存款利息

在德国有很多家建房储金信贷社，而每家信贷社推出的bauspar产品又各不相同，在五花八门的Bauspar产品堆里很难不踩坑。此前我们就曾分享过一个与Bauspar相结合的真实案例，客户前后两次稀里糊涂地签下Bauspar合同， 第二次竟然高达90万，贷款下不来， 顾问又玩失踪，造成了不小的损失。详情请见“被德国贷款顾问无良骗签90万欧Bauspar合同，我该何去何从？”。而在“完美回击，被坑了90万欧Bauspar合同这样被搞定”一文中，我们的咨询师罗俊女士对此案进行了详细的分析解读，将与Bauspar相结合的房贷合同与普通房贷合同做了对比。希望大家引以为戒，一定要在了解产品详情，读懂合同内容后，再做选择。

03. Bauspar适合情况
以目前经济情况来看，签订Bauspar贷款合同来购买整套房子显然是性价比不高的融资决定。但出于Bauspar以及衍生产品的特性，在某些情况下还是十分适合购买的。例如：

▲ 收入不高的父母可为孩子购买Bauspar合同作为纯粹的储蓄合同。
由于目前Bauspar合同所提供的储蓄利率低于普通银行，所以并不支持普通人群购买。但由于政府可以提供一定金额的补贴（仅针对符合条件的人群，特别是收入不高的人群），所以综合来讲，对特定人群还是划算的。至于具体可申请哪些补贴，可直接向提供Bauspar产品的信贷社咨询。

▲ 用于装修不超过5万欧的贷款
普通银行几乎不提供小额贷款，但是对于建筑信贷社而言，小额贷款也属于他们日常业务的一部分。尤其类似装修这样的计划是属于可预见的，通常成本、时间都可以轻松估算，根据这些关键信息可以非常精确地设定固定的储蓄金额和储蓄期限。而小额贷款也可避免合同总额过高，导致每月还款金额过高。当然这里也同上，符合条件的人群可申请政府补贴，这样一来就更加划算了。

读完本篇文章，希望您对Bauspar已经有一个简单的了解。由于Bauspar产品种类繁多，涉及内容广泛，在购买之前请务必联系诚实可信的专业人士为您进行咨询！