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本帖最后由 xjmill 于 2020-10-31 08:46 编辑
是19年9月份写的 背景：楼主是为了婚姻来法国的，在79省一个很小的城市。楼主到法国1年半，因为来时被上海领事馆搞错了签证类型，导致在楼主法国不能上OFII的语言班，自学1年法语后通过了DELF B2。目前刚开始找工作，房子是location，月租500欧加水电150欧，同时还要交impot d’habitation。由于房子年代久远，冬天暖气特别费电，而房东老太为了省钱，给的电器都是20年以上的老货，不断在坏而她也不给换，楼主的法国老公经常望着旧家具说“我们应该搬出去”。（经验：大家买房的背景或许不同，但是如果是在法国定居，买房绝对比租房划算！）
缘起：10月的时候，所在城市举办了SallonD’habitation。我们去了。在楼主所在的小城市，这是楼主见过参加人最多的活动了，大概因为房子和生活密切相关吧，男女老少都很积极。事实证明，只要你有买房的打算，无论想买二手房重新装修，还是买地建新房，都应该参加这个沙龙。因为在这个沙龙里，和房子相关的各种constructeur, immobilier agence, courtier,还有卖家具的，卖装潢材料的都会在里面摆摊，你在这里逛一下午的效率比你平时在家靠自己上网搜集信息高3-4倍，如果有意向的话，有些agence顺便就帮你做RDV了，比平时打电话等RDV又要快很多。（经验：千万不要错过Sallon D’habitation，不然你要多花3-4倍的时间）
买地建房还是买房翻修：法国的老房子年代都很久远，在中介的广告上都有GES和Energie的评级。目前政府规定，新造的房子GES和Energie都必须达到A，也是非常环保的省能源等级。而老房子的等级从B到E不等，房子等级越低，耗费的能源越多，冬天散热快，交的电费多。当然，在巴黎、里昂、南特等大城市，因为土地紧张，已经很少有机会买地造房子了，所以大多数人只能选择买二手房翻新。由于楼主在外省小城市，依然可以买地建房。买地建房可以按自己的要求见，但是找地也是一桩很麻烦的事，需耗费极大精力。用同样的钱买房，买二手房可以买到更大的面积，有更大的花园，但是毕竟房型已定，里面的东西不会都符合自己的期望，要翻修。建房费工夫，等的时间长，中间要和各种人做各种RDV，但是可以按自己的意愿来。（经验：买房还是建房要看自己所在的城市和房源情况。）
如何找地：如果决定买地建房，那么这时候就需要开始和众多agence, constructeur接触了。这是一个很漫长的过程。买地有2种情况，一种是买lottissment的地，相当于一个开发商买了一大片土地，准备开发几十套房子。 开发商会根据地形的情况把土地划成大小不等的地块，让大家选择。这种地都是viabilise的（通好水电煤气的），地价相对来说性价比高。但是一个lottissment规划出来以后，里面的好位置很快会被卖完，剩下的地块要么沿街噪音大，要么在太中间vis-à-vis，要么朝向不好，所以买地一定多接触agence，多知道信息。还有一种情况就是买单块的土地，这些土地有的在私人手里，有的被私人卖给agence或者constructeur了。这种地一般都是一些花园大的人家，把花园卖了；或者有些农民把农场卖掉一部分。这种地好多都是non-viabilise，买下建房要自己再付一笔viabilise的钱（5千欧到8千欧不等），有时还要交5%的中介费。这种地因为大多是dehors lottissment，所以有机会碰到环境非常好的地，有时候后面会有一大块自然保护区或者防汛用地（不能建房但是可以当花园），风景非常好。 以上2种地块都存在以下2种情况。一种是libre de constructeur，也就是你可以自己找人建房。一种是non-libre de constructeur，也就是说地在哪个房产商手里必须出钱让他建，所以这时还要判断这个建筑商的质量好不好，以免造出来的房子质量有问题。（经验：找地一定要拿出6个月以上和各种agence接触，争取拿到好地。自己也可在leboncoin或者其他网上找单块的土地，环境好的土地是稀缺资源，可遇不可求，一旦错过就买不到了。）
如何建房和画图纸：有了地块以后就可以找人建房了，图纸是接下来所有手续中的重中之重。一般可以找constructeur或者maitre d’oeuvre。 Constructeur因为是公司，他们的报价比maitred’oeuvre要高，但是将来如果出现房屋质量问题至少可以找这家公司追溯。maitre d’oeuvre（相当于国内包工头吧）的报价稍低，但是如果以后出现质量问题，投诉比较难。还有一种是自己找人设计图纸，然后自己分别和水电工、木匠、泥瓦工签合同，这样价格还要低，但是本人自己要十分内行，甚至要有造房子的经验，知道造房子一共有多少工序，因为这种情况以后房屋有了问题，水电工、木匠、泥瓦工之间互相踢皮球，责任难确定，比较麻烦（中国人一般不推荐用这种方式）。目前外省的报价根据所用材料不同大概1平米在1200欧到1500欧之间，低于1200欧造出来的房子质量就不是很好了。 在拿到地块后，自己一定要和家人讨论房型plan。哪里造车库哪里造客厅需要几个房间要不要封闭式厨房等先在纸上自己画个草图，然后把草图给造房的看，他们会根据你的意思给出修正意见的。房子的造价除了和面积有关，还有房子的周长、需要做多少个房顶、开多少门窗有关，这些东西普通人在家里算不出来，所以一定要把自己对居住面积的要求说出以后，由建筑商精确计算然后给你报价devi。不同的土地由于土质情况不同，在打地基的时候成本不一样，很多时候要先花2000-3000欧做土壤检测（sontage de sol）。这种sontage是根据图纸上的房型和距离，在土地上取4-6个点做的，所以一旦后面房型还需要更改，sontage就白做了。在请建筑商修正图纸时，自己一定要有比较成熟的想法，家里哪个房间需要多大的床，衣柜要多大，卫生间要不要浴缸和淋浴同时有，这些大尺寸的东西以及固定了不能动的东西，一定要心里有数。不然等图纸一定，改尺寸非常麻烦，到时候房子造好了只能通过买小的家具或者少放家具来凑合。（经验：建筑商的精确计算大概需2-3周不等，此期间一定要对土地做reservation， 以免被别人买走；如果是从私人手里买地，一定要等到devi出来再去notaire，以免预算超标，买了地最后造不起房子。土壤检测最好等图纸定了再做，以免因为图纸更改而浪费了钱。）
楼主这次找建筑商画图纸画得非常痛苦，修改了n稿。在此把一些经验和大家分享一下。普通房间不要小于12平米，一般3*4米的房间是最合适的，放了双人床还能加床头柜。就算是儿童房千万不要小于9，小于9在法国就不能算房间了，影响以后出售。普通卫生间大概为4平米左右，太小转不过身。如果要带浴缸，面积最好大于6。L型厨房如果想放中岛的，厨房宽度一定要大于3.2米，U型厨房宽度要大于3.6米，不然两侧橱柜不能开门。厨房尽量大些，做足存贮空间，因为厨房里要放各种电器，中国人还要放电饭煲、米缸什么的，还要囤不少烧中国菜的材料，比普通法国人需要更多空间。如果为了省钱，客厅小一些倒没事，因为客厅平时也就吃个饭，看个电视，小一些问题不大。
如何制定电路图：画完图纸以后，建筑公司会问你家里需要多少插头和wifi电话接口。楼主和老公在家商量了好几天，自己在图纸上画了不少，最后自己认为完美后交给了建筑商。但是在淘家具的时候，一个负责咨询装修的decotrice指出了我们的电路问题。因为大部分不从事装修的人，在没有入住以前对光线是没有概念的，觉得房间需要一盏灯就在图纸上画一个标记，而建筑公司在留电路的时候，如果业主没有特别注明，总是把电线排在房间正中间。但事实上，灯装在正中间不一定就是光线最好，比如客厅装2盏灯，餐桌顶上一盏，电视柜区域一盏。Decotrice对我们说，电视柜区域的灯最好要在电视和沙发中间，这样不会有人的阴影在地上，但这一盏灯很可能就不在中间，而在一个比较偏的位置。厨房的灯最好要有一盏在操作台上面，这样晚上烧饭锅台区最亮，体验最佳。（经验：电路的制定和最后家具的摆放是有关系的，最好花点钱请一个decotrice帮忙选一下家具和地板颜色，顺便请她看一下电路图是否合理。）楼主是到了选地板的阶段，因为和老公喜欢的颜色不同，又怕影响最后整个家具颜色和地板搭配难看，所以才请了decotrice。当她指出电话有问题的时候已经晚了。事实证明，花200欧请个decotrice能解决很多问题，他帮你选的颜色最后能保证优雅大方，至少不会出错。他排的电路能让整个房子的照明最合理，入住以后没有不舒服的阴影区，这个钱其实是非常值的。
如何筹备资金：如果自己有积蓄，可以拿出来建房当apport（自有资金）。 剩下来的就要emprunter（贷款）。 这时候可以找个courtier帮忙贷款。法国规定35岁以下可以免息贷款。贷款数额平均每月还款以工资的1/3为上限，尽量延长贷款年限，减轻还款压力。
如何选择厨房：厨房是建筑商不负责建造的，要自己找厨房供应商定制（sur-mesure）。图纸定好以后，厨房长宽就有了，你可以带着图纸找整体厨房供应商设计厨房了。法国的整体厨房名牌很多，著名的有schmidt, cuisinella, socooc, 各地区还有很多小供应商，质量也非常不错。他们之间的价格差距主要在品牌的用料和款式设计上。这些商家都有网站，可以上找自己喜欢的款式，然后预约了和他们谈。在此之前你自己要想一下，你的厨房窗往哪个方向开，窗下放什么东西，厨房里冰箱希望放哪里，灶台、烤箱、洗碗机想放哪里，洗衣机要不要放厨房，大概需要多大的储藏空间放碗和其他调料以及其他小电器。当然，供应商店里的店员在RDV的时候会给你很多建议的，但是自己心里还是要清楚自己的需求，以便做出正确的选择。在选供应商的时候最好挑2-3家分别做RDV，谈过之后他们会和你再次预约看3D设计图的。这时候就可以拿到报价了。你可以看他们在同样的价位各自能给出什么配置和面板用料，然后选择自己中意的一家。（经验：厨房天天要用，对自己家厨房到底需要多少东西一定要心里清楚，冰箱要多大的，水池要单的还是双的，烤箱等电器如何摆放都要想好，以免造好以后空间不够，影响日常生活。）
如何选瓷砖地板洁具：建筑商的合同里是包含房子里所有地面瓷砖和卫生间淋浴间的瓷砖，以及洁具。但是普通合同的瓷砖估价是以每平米30欧计算的。每个建筑商都有相应的建材供应伙伴，他会推荐你在到相应的店里去选瓷砖和洁具，洁具也是指定款。如果最后尺寸、颜色、款式不符合自己的意愿，那你可以加钱买更好的，或者自己去别的建材商店看，让建筑商把合同中瓷砖地板洁具这部分砍掉（含人工费），索性由自己来自主购买和安装。在法国，选瓷砖地板洁具最好要带着房屋图纸去，这样商店的工作人员可以根据图纸帮你算出总共需要多少平方米的材料，然后把devis发给你，你再和建筑商的报价对比，决定是自己买还是用建筑商合作伙伴的。（经验：如果资金允许，真心建议把瓷砖地板洁具等在国内属于装修的部分从合同中款掉，自己去商店挑中意的款式，然后付钱让商店来负责安装。建筑商合作伙伴提供的款式总是有限的，不必要受此约束。）
如何选衣帽间和整体衣橱的供应商：一般来说，现在很多房子的主卧都会设计有衣帽间，现在的衣橱也基本上是入墙式的整体衣橱。建筑商会在造房子的时候预留好衣帽间和整体衣橱的位置，但是在里面装隔板是属于木工活，不包含在建筑商的合同中的，你需要自己去找做整体衣橱的供应商。其实衣帽间和整体衣橱基本上就是抽屉、挂衣杆和隔板。你如果去专门买家具的高档商店定做，价格会非常昂贵。由于衣橱平时基本都关着，只有拿衣服的时候才开门，而衣帽间如果在主卧里面的话也不会经常让别人进来参观，所以只要抽屉、木板、移门的质量好，不必在这个上面追求牌子（土豪请忽略），完全可以请castorama或者conforama这样的店来做。有些厨房供应商也做衣橱（因为厨房的主配件就是隔板抽屉和拉门），如果你的厨房供应商正好也做衣橱，可以和他们谈谈，同时买整体厨房和衣橱会有折扣的。 我们最后选择了castorama，因为castorama有专门的arrangement部门，有专门的厂家和他们合作，衣橱里能给配鞋架、升降架什么的。Castorama的价格比较便宜，质量也不错。当然，去的时候一定要带建筑图纸，自己要对家里有多少衣服，鞋子和内衣裤心里有数，方便工作人员帮你设计衣橱内部如何合理分割出各种长短衣服还有鞋子内衣服等区域。 整体衣橱的材料中隔板和抽屉都不贵，主要贵在两扇移门上（一是因为门的面积大，而且上面要有花纹装饰，二是因为下面还要装滑轨。如果你的房间面积足够大可以装拉门）。所以，如果你的衣帽间比较隐秘，平时没有外人经常来参观，衣帽间可以做成开放式的，不装门，这样可以省下好多资金。（经验：衣帽间和整体衣橱主要保证隔板牢固即可能放衣服即可，不必在上面投入过大资金，但是移门滑轨一定要保证质量好，开的时候滑动平稳噪音小。）但是衣橱最后有个尺寸问题，初期光靠图纸计算是不准确的，需要房子施工到一半时进去当场量，这个我后面会讲。
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雷达卡
发表于 2020-10-31 08:36:09
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