德国房市下行压力较大

德国新闻资讯20190611

明镜报讯，2017年德国房市上涨了8%。2017年德国房市仍然看不到任何低靡的迹象，公寓售价也在不断攀升。2017年的房价涨幅相比2016年稍弱，不过仍然维持在7.9%的水平。

专家预测，在连续8年的不间断上涨后，2018年房价上涨将进入停滞。专家认为：“房价继续保持不现实的上涨幅度在德国是绝不可能的。”对于柏林、慕尼黑和斯图加特这些大城市，专家预计房价将会在接下来的五年内回落四分之一至三分之一左右。

专家指出，前几年德国房地产的价格发展“令人担忧”。在持续八年前所未有的低息期间，投资者渐渐开始认为，房价会永远只涨不跌，然而这样的认知无疑是错误的。德国房价的上涨完全是央行低息政策导致的，一旦利息恢复到正常水平，房价便将开始下跌。无论是乡村地区还是大城市的房市都将受到影响。

除了利息的因素以外，还有两方面会促使德国房市重回平稳。一方面是德国租金涨幅远低于房价涨幅。租金一旦跟不上房价的上涨就会对投资者的积极性造成打击。从2009年开始德国的新签约租金涨幅上升了26%，而房价却上涨了约61%。这也就意味着不动产价值被高估了35%。德国7大一线城市的房价亦被严重高估。据empirica的调查数据显示，汉堡的房价上升了90%，然而租金涨幅却只有23%。慕尼黑房价上涨了143%，而租金涨幅仅有43%。  房价涨幅和租金涨幅相差如此巨大意味着在一些城市已经出现了房地产泡沫，并且预示了房价涨幅即将走向尽头。

另一方面，不断攀升的租金和房价，使得年轻人对于这些大城市望而却步。一份数据显示，多年以来迁入柏林的德国人一直呈负增长态势。这也就意味着，柏林目前的城市增长完全是仰赖外国人的涌入而实现的。慕尼黑的情况也与之类似。专家预测，接下来外国人口的增长将逐步放缓。因躲避欧元区经济危机的南欧移民将越来越少，难民数量也趋于平稳。越来越多的年轻人因为大城市生活成本过高，将转而选择莱比锡、奥格斯堡和帕骚等城市工作生活。

第三方面，越来越充裕的住房供给也将导致房价的下降。专家表示，德国一线城市的房屋供给不断增长。德国政府也在大力支持新建住宅的建设。2009年，德国7大城市每年新建房屋1.9万套。到2016年，一年新建房屋数量则高达4.12万套。新建住宅开发力度最大的是柏林。充裕的房源也会让火热的房屋市场趋向平稳。

目前在德国大城市的仍有大量建筑开发计划已经通过审批，但仍尚未完工。专家认为，这些新建住宅竣工后将第一次形成房屋供给大于需求的局面。

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http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/immobilien-fruehjahrsgutachten-sieht-ende-des-booms-a-1194444.html#js-article-comments-box-pager

德国华人街网站编译

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