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本帖最后由 留学法国 于 2016-4-19 17:33 编辑
“大巴黎大都会”（LA METROPOLE DE GRAND PARIS，MGP）已于2016年1月1日正式诞生，这个由法国前总统萨科齐提出的大胆构想，旨在解决巴黎都市圈 “稠密”地带的住房匮乏等问题，并提升巴黎国际影响力。
为配合“大巴黎”发展计划，大巴黎郊区外环快线地铁网（GRAND PARIS EXPRESS）预定于2030年在巴黎周边建成长约200公里的环形新线路。15号线、16号线、17号线以及18号线四条新地铁建设，将直接为线路周边房产带来巨大升值空间，这些地段也越来越受到房产投资者青睐。近日，法国capital网站对这些区域房产的升值潜力一一作了预测。
曾经的郊区：巴黎垃圾桶
“大巴黎”的设想可以推至一个半世纪以前的拿破仑三世。当年的皇帝重用奥斯曼伯爵，大刀阔斧改建巴黎，并把巴黎从原先的12个区扩展到20个。从行政区划角度来看，奥斯曼的巴黎始终是“小巴黎”，因为巴黎20个区都在原来巴黎的城墙之内（法国人称为 Paris intra-muros，即城墙内的巴黎 ）。而我们现在要讨论的“大巴黎”，则是包含原先城墙外的巴黎郊区。
巴黎与西方其它大都市（伦敦、柏林或纽约）相比，有一个很大的区别，那就是它的市区范围相当有限。究其原因，跟政治、尤其是选举制度有密切关系。虽然巴黎市内贫富差异也很大，但巴黎与周边郊区、尤其是大部分近郊相比，则相对富裕得多，因此民间有“近郊是巴黎垃圾桶”之说。这也并不等于说巴黎近郊都是贫困街区，其西部近郊的奈伊和东部近郊的万森就是富区，但不可否认，巴黎大部分近郊比较贫困。这也是传统政界拒绝将巴黎市区与郊区打成一片的重要原因。 近年来，巴黎市区与郊区有了不少变化，选民构成也在演变，这是部分政界人士开始推动“大巴黎计划”的一个重要原因。当然，出于经济、交通发展的需要，破除叠床架屋的行政框框、打通市区与郊区的行政管理，也是大势所趋。目的是将巴黎打造成规模可与伦敦、纽约媲美的大都市。
事实上，巴黎市区与郊区虽然宛如两个世界，但一个多世纪来，巴黎市区与近郊仍在进行执行层面不同程度的“合并”：1909年，成立塞纳河沿岸政府联盟，从此巴黎市府与塞纳河沿岸郊区市府联系更紧密；1977年，巴黎-近郊小火车RER开通；2001年开始，巴黎市公交系统与近郊城市400个公交站点开始全方面合作……
如今的郊区：法国房产投资良机
目前正在实施的“大巴黎计划”目标是将巴黎打造成世界之都。扩展后的巴黎包括凡尔赛、枫丹白露、戴高乐机场以及迪斯尼乐园等周边地区。在这片占法国领土面积2%的中心地域上，人口将占到法国总人数19%，GDP约占全国GDP总量30%。
黄色部分为目前的巴黎市区范围，“大巴黎计划”的重点措施是通过公共交通将巴黎和郊区更紧密地联系起来。
房产投资是法国人理财的重要选项。2008年金融危机以来，各国房地产市场受到不同程度冲击，但法国房价仍然坚挺，被誉为房地产业最稳定的国家之一。随着欧债危机加剧，巴黎的房价在维稳状态下略有松动，加上房贷利率的下降，目前正是购房好时机。
在一系列地铁线路开通后，“大巴黎”将于2022年成为现实，而这些新建地铁站点800米以内的房产有4-15%的升值空间。
1
MAIRIE DE SAINT-OUEN
房价举例
1930年代旧房，需要重新装修：4000欧元/平方米
状况良好的小型出租用房：5000欧元/平方米
新房：4400欧元/平方米
特点：适合学生和年轻工薪族的小型出租房稀缺。
升值潜力：8%
MAIRIE DE SAINT-OUEN位于小巴黎以北
位于小巴黎以北，地铁13号线从这里经过，大巴黎计划中的14号线是为了减轻13号线的人流量。精明的买家早早就在这里下手了，房产中介公司Guy Hoquet的工作人员介绍说，这里小型出租房的供求比已经达到1：3。一间1945年建成的楼房中，顶层14平米的保姆套间卖6万5千欧元，也就是说每平米4640欧元。
2
SAINT-DENIS PLEYEL
房价举例
1970年代旧房，需要重新装修：3400欧元/平方米
1990年代建成、状况良好的小型出租用房：4600欧元/平方米
新房：3700欧元/平方米
特点：郊区交通枢纽。加上计划修建的地铁线路，5条地铁线将从这里经过。
升值潜力：8%
SAINT-DENIS PLEYEL地处交通枢纽地带，距离发生11·13巴黎恐怖袭击的法兰西体育场不远。
位于小巴黎环城线及A1高速交界地带，地处巴黎郊区却拥有市中心般便利的交通：别忘了这里还有13号线，2024年将通车的14、16、17号线，以及2027年通车的15号线。该街区boulevard Anatole-France大街1970年代
建成的公寓房价为4000欧元/平米左右，1990年代的公寓价格4600欧元/平米。James-Watt路、 Michael-Faraday路和l’allée de Seine路建造了不少新房。但由于附近治安堪忧，房产中介建议购买楼房时要注意邻居状况、小心选择。
3
FORT D'AUBERVILLIERS
房价举例
1930年代旧房，需要重新装修：2300欧元/平方米
状况良好的小型出租用房：3600欧元/平方米
新房：4300欧元/平方米
特点：大量1930年代、需要重新装修的旧房出售
升值潜力：15%
FORT D'AUBERVILLIERS位于小巴黎东北方向，比邻繁盛的华人商贸区。
临近巴黎的这座小镇已经相当城市化了，但规划中的新街区走得更加超前。Jean-Jaurès大街和la Division-Leclerc路之间的一座正在兴建的小区，距离2025年将通车的地铁15号线步行仅需10分钟，这里预计将有1800户人家入住，小区中一半住宅将在2019-2020年完工，大巴黎家居计划负责人Chloé Duval-Zack介绍说。该街区已通车的地铁7号线附近，Emile-Dubois街一间1930年建成的24平米小公寓刚刚卖出了8万欧元的价格，比起当年买进的价格，房东赚了将近一成。
4
GARE DE NOISY-CHAMPS
房价举例
1970年代旧房，需要重新装修：2400欧元/平方米
1990年代建成、状况良好的小型出租用房：4300欧元/平方米
新房：4000欧元/平方米
特点：大面积、适合合租用出租房资源众多
升值潜力：8%
GARE DE NOISY-CHAMPS位于巴黎东部，东侧是东南亚华人和台湾人聚居，被巴黎华人称为“龙城”的Lognes。
可容纳18000人住宿的大型学生宿舍正在兴建，这里2022年通车的线路可以35分钟抵达巴黎Pont de Sèvres站。靠近places des Aubépines广场的Bois de Grâce街区将成为这里的黄金地段。适合学生合租的2-3居室目前在这里很容易购买，预计将成为抢手房源。比如一套1980年代建成的87平米套房，价格大约23.5万欧元，合2700欧元/平方米。1970年代的房子更便宜，大面积套房每平米可以2000欧元拿下。
5
CHAMPIGNY-CENTRE
房价举例
1930年代旧房，需要重新装修：3000欧元/平方米
1960年代建成、状况良好：3250欧元/平方米
新房：4000欧元/平方米
特点：需要重新装修的房子价格过高。
升值潜力：15%
CHAMPIGNY-CENTRE地铁站效果图
下手要快！位于Salengro大街和Jean-Jaurès路之间、将在2022年建成的地铁15号线车站已经吸引了不少房产投资者。通过这条横跨东西的线路，乘客可以从小镇所在的巴黎东南方向，在27分钟内到达巴黎西南的Issy车站。房产中介公司Orpi介绍说，看好这个地段的投资者众多导致房源稀缺，这里需要重装的小型出租用房价格堪比精装房。比如一间1930年代建成的、状况普通的17平米套房，可以卖到7万4千欧元，合每平米4350欧元。新建成的出租型小户房价格更是离谱，距新地铁站步行13分钟的一间27平米套房，价格每平米5400欧元。
6
VILLEJUIF GUSTAVE-ROUSSY
房价举例
1930-40年代旧房，需要重新装修：3000欧元/平方米
1950年代旧房，状况良好：3600欧元/平方米
新房：4600欧元/平方米
特点：可以改建的老式工人住房众多
升值潜力：10%
VILLEJUIF位于巴黎南郊，是著名的“红色郊区”，从1925年到2014年，区政府都是左派掌权。然而在最新一次市镇选举中，左派候选人首次败给法国最大的右派政党UMP。
巴黎南郊、欧洲著名的癌症研究中心--古斯塔夫鲁西研究所附近街区，2022年、2024年地铁15号线和14号线将从这里开通，到达巴黎市中心Châtelet商区只需15分钟。在这个街区，1960年代建成的工人住房随处可见，但入住或出租前都需要大装修。
房产中介认为，在这里投资相当有利可图。比如有个买家花42万欧元买下了一栋1950年代、面积160平米的住宅，装修需要花费6万欧元。房东打算将这栋别墅分成5套独立出租房，预计开通地铁线路后，这里将变得十分抢手。
7
PALAISEAU
房价举例
1930年代旧房，需要重新装修：2800欧元/平方米
1900年代旧房、状况良好：4600欧元/平方米
新房：4700欧元/平方米
特点：房价微跌，正是投资好时候
升值潜力：4%
PALAISEAU也位于巴黎南郊，辖区包括法国最著名的精英学校综合理工大学Polytechnique。
著名理工学校、高科技公司云集，PALAISEAU地区被称为“法国硅谷”。新修建的地铁18号线将在2024年从这里通过，2500套新房已经建起。房产中介公司Guy Hoquet L’Immobilier认为，新房建成导致旧房的价格在近两年下跌了15%-20%。跟其他以投资型买家居多的地区一样，价格便宜、好出租的小面积住房最受欢迎。
下跌后的旧房价格目前尚未变动，正是买家投资的好时机。比如市中心一套15平米的小公寓，在卖家让价9%以后，以6万6千欧元成交。（欧洲时报/ 李婧詝）
编辑：何无月、小C罗
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雷达卡
发表于 2016-4-19 17:31:23
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发表于 2016-4-20 13:46:40
