- 积分
- 26
注册时间2014-1-25
最后登录1970-1-1
在线时间 小时
|
马上注册，结交更多街友，享用更多功能，让你轻松玩转华人街。
您需要登录才可以下载或查看附件。没有帐号？快速注册
x
本帖最后由 0601021782 于 2016-8-23 15:52 编辑
帖子有更新，请看最后第三部分
背景大概讲一下，有client 对于房产买卖过程和最后要签订的法律合同，总是担心各种的陷阱或者被骗钱。好吧，这里大致叙述一般买卖房产的程序，希望能帮到大家。
当然帖子会不定期更新，就client遇到的问题，慢慢解释给大家。
这里注明一点，全法国的公证处都差不多，尤其是巴黎地区的，一般由就近原则，大家上网搜索离家最近的notaire，如果语言有困难，自己雇一个interpete 就好了，不需要有顾虑。
（完全不是打广告啊，而且也不会这么公开的打广告啊！ 请注意 !）
当然有client 抱怨说什么他接触的公证处服务态度不好啊，打电话不接啊之类的，请大家谅解，这是普遍的问题，每个Etude都有很多需要处理的材料，然后分配给每个clerc若干材料，有大量的文案工作，如果没有特别的需要，Etude都不喜欢没事被client 或者中介打电话催，试想一下，每个顾客每天1个电话保持10分钟，就我们办公室举例，每个clerc 有25 个材料 en cours, 光是client 的电话，每天就讲电话没有时间检查材料做合同了，而对于买卖合同，材料的审核和起草合同本身是需要特别的耐心的。并且，我们需要联系政府，银行，syndic以及其他部门。所以，工作一多一烦，大概电话回答顾客就比较不耐烦吧。并我们办公室同事经常抱怨啊，其顾客（ français）为什么没事打电话问同一个问题，一遍一遍的问，难不成是故意的吗？
所以，建议大家跟自己已有的notaire联系的时候，多用邮件，urgent的时候再打电话吧。
并且，也有奇葩顾客（这里请不要对号入座，我们办公室大部分都是法国人啊，这里没有任何generaliser 或者歧视的含义），觉得出钱就是大爷，然后还讲价钱，讲价钱，态度恶劣 《《《《 如果雷同，请反省，谢谢！对于法国人的思维，我们notaire 又不是其他XXX，需要大家相互尊重理解吧，client 态度不好装大爷（也许真是大爷），那你就去找其他notaire吧，反正我们也不是老板，多一个不多，少一个不好。当然我们没有权利直接拒绝顾客，但是却可以没事让client干等个1个月，下回还有需要再来的话，直接说notaire目前时间安排满了，等等我们看看agenda，哦，三个月之后有时间，你打电话再约吧！！！！
这一段看起来像是在抱怨吧，其实我也只是站在clerc的角度来看工作，也只是说说实话，如果接受无能，右上角点叉，谢谢！
以下 我会详细解释一下收费标准和合同需要的时间。
需要再啰嗦大概讲一讲法国的notaire，虽然翻译过来也叫公证处，但是跟国内的公证处没有什么关系。法国的notaire，是延续古罗马法系的公平公正的概念，属于公平公正的法律第三方。是法国半个法律监管机关 (a l'ordre publique)，虽然也是“自主经营”的模式，跟律师avocat 还是有很大的区别，受法律法条严格监控，承担很大责任。简单的说，notaire 是法律文书的notaire，并且规劝当事人如何遵循法律行事。
1. 关于收费标准，首先请参考相关法国官网
https://www.service-public.fr/particuliers/recherche?keyword=notaire
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R16181
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2164.xhtml
http://www.notaires.fr/fr/le-tarif-du-notaire
http://droit-finances.commentcamarche.net/faq/6974-tarif-des-notaires-les-honoraires-du-notaire
1.1 法国政府明确规定，住宅使用不动产的买卖过户收费百分比 ，如果是期房 vefa，是另一个标准，但都是明确规定。
法国规定，买卖双方可以共用一个notaire , 也可以每人一个， 由买家 l'acquereur 付公证费用，如果有两个公证员，大家平分就可以了。
这笔公证费，是预先收的，叫 frais d'acte provisoire ，就是说合同结束之后，我们收取的公证费，由公证处详细计算其明细，给国家上的税，给政府的保存材料费，以及其他使用的地方。合同签订后后需要到政府不动产管理部门进行enregistrer ，以小巴黎为例，需3到6个月的时间，才能收到正注册过的买卖合同，俗称房产证 le titre de propriété . 终于，这时候，公证处会cloturer 顾客的账户，其中出具明细表，当时的公证费以支票形式多退少补给顾客，连同房产证一起寄给顾客，当然也可来办公室亲自取。
（一般都是多退，不要问我为什么，亲们，在这个现实的社会，如果少补的话，一般欠公证处的钱都到要不回来，就算扣着房产证都要不会来。
以我们办公室为例，多退的大多从几十到几百欧都有，少补的只有一回，也就400欧左右，钱从来没能拿回来。似乎还是我们另一个 notaire associé 自己掏腰包出的。又好奇为什么 ？前面不是提到公证处算是半个法律监管机构，受到我们的上司 chambre de notaire 严格监管，尤其是账户上的管理更为严格。眼看着我们有400欧的trou，叫我们咋办？）
所以没有可以讲价钱的空间，如果你跟notaire私下的交情很好，他愿意降价帮你做合同是另外一回事，但是请不要为难没有任何决定权作为员工的我们，谢谢！
1.2 关于商业用途不动产的买卖合同，法国法律规定了一个大的 barème，可以由client和其notaire协商。这时候您可以打电话咨询进行价钱的比较。
有顾客反映法国的公证处收费为什么高的没有天理，好吧，我也觉得很贵，但是首先，法国的传统就是这样，所以似乎大家都习惯了。继续分析一下，顾客交的公证费，其中一部分是我们代替顾客给国家上税，然后大致算一下从我们接手材料到签一个预定合同再到最后签订正式合同，需要至少3 个月时间，算下来，我们每个小时赚的钱真的一点也不多。如果最后买卖不成，我们又不收费，那么前期1到2个月的工作就是免费的。
另外需要提到一点，巴黎很多公证处做预订合同之前，先収300欧作为文本费，最后买卖成与不成都不退的。
以我们办公室为例，我们这几年都是免费的，但是随着办公室的成长和扩大，应该过几个月也会改成收费的吧。因为各类材料信件最后算下来高的吓人。
1.3 还有顾客问在办公室约一个RDV做consultation，需要收费吗？ 传统上，是不收费用的，但是现实中呢，巴黎很多公证处都收费，因为公证员很忙，没有办法免费给咨询。
以我们办公室为例，之前RDV的咨询是免费的，但是实际上，公证员很少有时间给顾客做咨询。我的做法是，先给我的顾客约一个免费的RDV，希望能解决问题，如果问题很私人化，很复杂，需要公证员介入，需要下一次RDV，那么之后由notaire参与的RDV需要收费。
2. 一般买卖的流程 （那我想到哪里说那里吧, 把陷阱也一并说了），连中介的那些事，一起说说。
（好吧我放假了，回来之后再继续贴子......
大家新年好，我回来上班啦 ！)
法国规定，不动产买卖过户，需要预订合同叫 compromis ou promesse de vente 和正式买卖合同 叫 acte de vente。
这里以住宅楼的买卖合同举例说明。又通过中介的，有私人之间联系的。
2. 一般买卖的流程 （那我想到哪里说那里吧, 把陷阱也一并说了）。
（好吧我放假了，回来之后再继续贴子......
大家新年好，我回来上班啦 ！)
法国规定，不动产买卖过户，需要预订合同叫 compromis ou promesse de vente 和正式买卖合同 叫 acte de vente authentique 。
这里以住宅楼的买卖合同举例说明。又通过中介的，有私人之间联系的。
假设您是买家 l'acquereur，看中了l'appartement , 不是maison ，因为买卖合同里，因为maison 比较简单，不涉及syndic 部分。然后会签订一个预订合同compromis de vente
2.1 无中介的，直接由公证处接手，如果存在两个公证员，那么由公证员相互联系，并且根据规则，不能联系对方的顾客。
就是说您已经和房主沟通好了，那么直接说明尽快会和公证员联系，可以开始准备材料了。
如果材料齐全（卖家把材料全部交给公证处，或者已经和卖方的notaire联系过取得了相关的材料），
请等待1个月左右，可签预订合同 compromis。因为我们需要和政府，syndic 联系，需要取得相关必需材料来准备起草compromis。
我们需要检查相关基本问题，准备compromis 。
例如，卖家是否是房主，法律效力上有没有权利卖房子，卖家是否抵押过房子，卖家有没有欠syndic钱，房子需要一个全面的检查，是否有什么出格的问题，还需要工会syndic的材料，大致需要reglement de copropriete et ses modificatifs，前三年的syndic关于楼体travaux之类的预算的大会，好吧很绕口，叫做 Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années。
如果材料有特殊不合理的地方，compromis 之前我们会告知买卖双方。由其决定是否继续进行买卖。
如果都合理，就算是签订compromis 当天，notaire 也会详细的解释材料。
法国法律是相当保护买家的，之后会讲到。但是鉴于卖家是particulier non professionel , 所以买卖合同是
achat en etat ， 意思是，卖家vendeur 不承担什么责任，各种材料的检查，法律已经最大限度上保护了买家的利益，所以材料上呈现的问题，买家只有接受或拒绝的权利，就是说，房子就是材料上体现的这个样子，买或者不买，看您。
当然您也可以跟卖家沟通，看他愿不愿意给你修个门，装个电路之类，他要愿意，我们公证处无所谓，这是你们之间的协议。
最害怕奇葩顾客打电话说，那谁谁，你让卖家把门给我修了吧，要不我就XXXXX 。大爷，你都把compromis了，现在不愿意可就迟了。
这是我自己的一个奇葩法国顾客，半年过去了，到现在我都会被同事拿这事说笑。我要雪耻！
注意小陷阱之1 ，私人之间签订的不动产买卖合同以及预订合同没有任何效力，有顾客告诉我说他的朋友就是网站上找的particulier买房，然后交的定金被所谓的房东给卷跑了，无处追诉。
预订合同里会写明，定金 dépôt de garantie ou séquestre 是房钱 prix net vente 的 5% （法律规定，定金不超过10%, 这里的5%算是行业习惯规定吧），有一个惩罚金额，是房钱 prix net vente 的 10% . compromis 会写明关于贷款和其他方面的合同终止条款 clause suspensive ，也会标明应取得的贷款日期和最后签订正式合同的日期。
所以需要贷款的顾客，建议你们在签订compromis之前先去银行rdv 一下，看看有没有合适的projet ，之后告诉我们。
按规定，是签订compromis之后，拿着复印件交给银行做贷款材料的申请。但是如果你不先去RDV，直接想当然的来签compromis, 然后给银行提交材料的时候，被直接拒绝审核材料，这样你们浪费时间，我们们也是。我的意思是说，在签订compromis 之前请跟银行有个联系，心理有个准备，能不能拿到贷款。当然不需要贷款的请忽略。
这里的定金和中国法律的定金是一个概念，不交定金，合同不生效，之后合同顺利，定金算在钱款里，如果不履行合同义务，定金不能回收，有违约行为，可由当事人要求双倍定金的惩罚金。
挺拗口的吧，其实不是很重要，下面会以具体案例的形式分析给大家。
综上，例如
les couples A 约好卖房子给 les couples B , 房子价值300.000,00 Euros, 在75017 Paris, 作为房东的 couples A提交各类的材料都符合规定，相关工会的材料也都合理。12 dec 2015 公证处接手材料，于 19 jan 2016 rdv 签订compromis，双方所有当事人需要到场，否则需要权利委托书，compromis 中约定15.000 euros 的定金，30.000 euros的惩罚金，于 2 mars 2016 (45 jours apres le compromis) 之前需要拿到贷款的通知书，并最迟定于 21 avril 2016 签订正式合同。
定金要求compromis签订后最迟7天或者10之内 以银行汇款方式汇于公证处账户 （注意：法律禁止其他方式，现金和支票都不行，好吧，几年前支票都行的，现在的话超过3000欧一定要银行转账，但是我还没有遇到这么便宜的房子和这么少的定金，所以都是银行汇款啦），定金一直保存在公证处的账户上，并不交付于卖家。
签订compromis之后，由公证处把 签订的合同和其附件的复印件 以挂号信的方式寄给买家 les couples B，以挂号信到达 叫做 la premiere presentation的第二天(这个la premiere presentation,就是邮件寄到家了，不是说不去取信，这个时效就不算！)算起，10天之内，les couples B 可以无责任反悔 compromis ，就是说定金返还给你。
签订compromis一个月之内，les couples B 需要及时去银行提交贷款申请，需要在2 mars 之前拿到申请贷款的答复。
假设拿到了贷款同意书，合同继续，最迟于 21 avril之前签订正式合同，并且由 公证处跟银行直接联系要 fond ，而其中的个人出资金额，一般合同前三天汇款给公证处。
如果贷款被拒绝的话，合同终止，公证处返还给les couples B 定金，买卖结束。
当然，常见一种情况，就是2 mars 2016之后，les couples B 还是没有拿到银行贷款的答复，这时候，由卖家les couples A 决定是否签一个延期书 la prorogation 等买家 B 的贷款答复。不等的话，买卖取消，一般来说 定金返还B ，如果签延期书的话，例如，各种条件都不变，
例如 延期书 规定 29 mars 2016 为贷款答复期限， 13 mai 2015为最迟正式合同签订期限。
就是说29 mars ，买家 B 拿到的是拒绝书，其仍然享有clause suspensive 的权利，就是说买卖无效，可以取回其定金。如果拿到贷款，合同就可以签订了。这里大家可以理解，为什么延期书的选择权在于卖家A，因为其承担延期的的风险。
假设中，买家B在时限内取得了贷款，但是不愿意买了，那么首先定金归于卖家A，如果A继续要求剩下的惩罚金额是，我们作为买家B的公证员不会痛痛快快的把惩罚金给A, 这里有个拉锯扯锯的过程，看谁最后能赢吧。当然，大部分情况下，卖家A取得当时5%定金作为赔偿，也会收手。
假设中，很多顾客担心的情况下，B在时限内顺利取得贷款，但是卖家A反悔了，这时候，法律规定下，卖家A承担很多责任，可以被强制买卖，但是需要B找律师去法院提出申请，但是这个司法程序，很慢很严格，假设6个月到2年内这个强制卖出的法律程序在进行中，不动产被冻结，卖家A没有权利和其他人进行买卖，也不能抵押，正常人不会愿意走这一步的。当然会给买家A 10%的惩罚金，私下了事，会不希望买家B走司法程序。
2.2 有中介的 （下班了，我改天更新吧）
注意小陷阱之2，同一个顾客因为被警告，所以去了一个很大的中介，被courtier 忽悠了，说交个cheque （cheque不是给公司的而是给个人名义的）签一个预订合同就好了，可是连房东的面都没见找，甚至对方提议造假签名方便顾客可以提前去银行贷款。这简直就是胡扯。请注意。
2.2 有中介的 （下班了，我改天更新吧）
一般来说，买卖双方通过中介沟通进行买卖，可以直接在中介签一个 compromis，其法律效力等同，就是所需的材料比公证处少一些。然后compromis 签订之后，才由notaire 介入，但是各种程序同上述。
但是之后正式的买卖合同只有notaire 有权利起草公证合同。
当然，在中介签的compromis，之后定金大多数还是银行汇款给公证处，有notaire 进行保存。当然，也有中介公司自己保存定金的，就我们办公室接受的材料来看，很少见，但是也合法。就算给中介定金，也是银行汇款的方式。并且顾客可以自己提出要求让自己的公证员保存定金。
所以结论，就算要在中介签compromis，还是建议签订任何合同之前，联系自己的notaire，让其大概检查一下projet de compromis, 以及可以及时的给顾客一些建议。
注意小陷阱之2，同一个顾客因为被警告，所以去了一个很大的中介，被courtier 忽悠了，说交个cheque （cheque不是给公司的而是给个人名义的）签一个预订合同就好了，可是连房东的面都没见找，甚至对方提议造假签名方便顾客可以提前去银行贷款。这简直就是胡扯。请注意。
之后的流程，完全和上面详细的例子是一样的。
2.3 其他相关事宜
2.3.1. 正式买卖合同签订前10天左右，公证处会发一个文件叫做decompte，就是买家需付款项的明细表。
其中包括 房钱（但是会减去已经交了的定金），公证费，中介费 (如果有的话)，贷款数额，余下买家自己需要付的数额。
一般来说，个人需付的钱，提前3天银行汇款给 notaire ，买家的银行贷款部分，由notaire 直接跟银行联系，取得款项。
2.3.2 仅适用于有工会syndic 的情况，就是您买的不是 maison
合同签订当天，公证处会做一个vendeur l'acqereur decompte ，大概就是买家需要用支票形式还给卖家的钱。
需要还的款项为 房东税又叫地皮税 taxe fonciere 以及 卖家之前付给工会syndic 的各类款项
这里大概解释一下，地皮税一年一交（大概10月份左右收到税单），如果正式合同定于3 mars 2016, 那么卖家vendeur 会于2016 10月交税（税款基于2015年的，基本不变的），那么这时候，由买家还给 卖家多交的税（卖家从 jan 2016 到 3 mars 2016 物业主 le proprietaire，而买家从 3 mars 2016之后成为 proprietaire，继而需要付 房东税）
关于工会syndic一样，房东 le proprietaire 都是每季度提前交各类物业管理费，如例， 3 mars 2016 到第一季度末还余28天，那么买家应该补给这28天的费用。
3. 目前就先这么多，其他的想到的再说吧
很久都没有更新帖子了，因为工作忙碌，谢谢大家对我工作上的支持，这里鞠躬感谢！！
之前我被误解，心里其实不是很舒服。
编辑这个帖子，其实花了我不少的时间，虽然确实给我们办公室带来了广告效益是无法否认的（这里鞠躬感谢各位的捧场 undefined），但是我写帖子的初衷也是普及一下所谓的常识而已。 我只是希望，如果是我的顾客，看帖之后，就不需要在打电话询问时，我把相关内容重复三万遍。不是我的顾客，看了帖子之后，在选择公证处之后，因为知道大概流程，心理也会比较踏实一些。
因为目前干这一行，应该要比大家了解的多一点点，希望能帮到在法国奋斗的我们. 即便不久的将来，当我完全离开法国之后，也希望这个帖子可以帮到想要买房子的同胞，也只是这样而已。当我没有办法及时回复您们的专业问题，请不要 enervé , 谢谢！
常见的流程，之前已经讲叙述的七七八八了，这里涉及其他比较敏感的问题 大概提一提。
因为涉及比较敏感的问题，如果同胞觉得被冒犯了，请跟帖或者发信息告诉我理由，也可右上角点叉，慢走不送。
我们办公室终于开始要求收这个300欧元材料费用，就像之前描述的那样，这笔费用巴黎多半的公证处都会要求的，这里快速的再讲述一下理由。
这笔费用由买家出，因为我们前期的工作都是免费的，如果签订了预售合同之后，因为各种原因买卖被取消，那么从开始起草预售合同到后期准备正式合同的材料信件费用，都由我们公证处的自己承担，有时候数额会高达100到200欧元。当我们最后要求买家支付费用，一般顾客都不高兴付钱，房子都没有买成，还要付钱？？？ 时间一长，积少成多，刚刚我们老板还因为这个事情发了脾气 .....
所以，我们办公室决定还是预先収300欧元作为材料费，最后买卖完成与否，都不退还。
转入正题
3.1 关于以外国人身份在法国买房子
法国法律规定，外国人在法国投资买房子，和法国公民是一样的条件，没有其他的限制，当然也没有其他特别特殊的优惠。这里后面会继续讲到。
有几点需要强调一下，经常有顾客打电话咨询相关问题 ：
3.1.1 作为买家，公证处需要你在法国银行开一个账户，然后由你的法国银行给公证处转账。
经常有顾客问, '' 我要买房子，钱是父母或者朋友从其他国家银行汇过来的，可以直接汇给公证处吗？ '' 不行
好吧，法国没有任何法律条文禁止公证处的账户接收从国外银行直接的汇款。但实际上，法国的金融管理比较严格（越穷越龟毛吧，大概吧.......）, 所以这样国际汇款很少能成功。
以我们办公室为例，2年前一个意大利国籍的小哥想在法国买房子，然后钱就是从他在意大利的银行直接汇给我们的，虽然我们也有劝过他的，可能小哥深刻的觉得欧盟一家亲吧，还是一意孤行。结果就是，没有结果。钱汇给我们办公室了，然后被相关机构进行冻结监管查控，漫长的1年之后， 钱继续被冻结着 ......
3.1.2 作为买家，需要你自己名下的银行账户来汇款转账 （联名账户也可以）
经常有顾客问，'' 我妈（我弟，我亲戚，我朋友）要买房子，钱通过我的法国银行户头汇款给公证处吗？'' 不行
这种行为是被法律禁止的，谁卖房子，谁出钱，也就是说，房产证上面想要出现谁的名字，就需要谁的银行进行转账付款。
3.1.3 作为买家，没有在法国的长居，也想买房子，怎么破 ？这个问题确实不好回答，也不容易实现。
理论上，法国大的银行有一些特殊的柜台，可以给 不在法国居住的外国人 （指的是没有长居的外国人） 开银行账户，但是有一些特殊的限制，比如需要开户人在本国银行的推荐信，并且会说英文或者法文以便交流，还要求有其他的相关文件。 也许以后越来越多的同胞办理相关业务，可能会改变现状，但是目前，不会说所要求的语言，甚至有翻译或者亲戚的陪同也是不可以办理开户的。
我们之前咨询过在巴黎的工商行和中国银行，结果也是不行的。
希望这个问题不久之后会被解决。
这里呼吁有没有在银行工作的同胞，这个问题怎么破 —— 没有长居的外国人想在法国开银行账户，也不会讲除了 中文以外 的其他语言？
3.1.4 作为买家，一大部分钱都是国内亲戚朋友资助的，将来会被上税？确实是很现实的问题。
法国现在觉得自己这么穷，怎么可能放弃一切合法的收税的机会。
但是，我们也有避税的空间。就是说，一个人每15年内 可以收 父母两人 100000 X 2 euros, 再加上四个祖父辈的老人 （如果都在） 31 865 * 4 , 再加上其他阿姨叔叔亲戚可以给 31 865 * N (条件是他们没有自己的小孩) 。如果超过这个abattement , 多出部分就需要上税了。
以下官网，请参考http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=1&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_2805
目前楼主在和顾客讨论，有法律条文表示外国人在法国居住不满6年，关于财产赠予，完全不需要上税。但是这个正在和 impot 的确认中。一旦有确定答复，我会告诉大家。
有人问需要什么文件来 避税 ？？
首先，这部分赠予税, 不在我们可以过问的职权范围里面, 也不由我们公证处收取。
一般来说，当您收到 父母亲戚朋友 从法国境外或境内其他银行汇给您户头的较大数额的钱款，银行会直接问您的原因和相关证明。当然您是否之前去 impot 申报，选择权在您。
就工作经验而言 （之前提过因为不是职权范围，所以只是经验而已，如果有错误，请相关领域朋友及时纠正帖子）
由赠予人（谁的户头汇款给您） 写两份文件：资金合法来源解释文件 ，资金赠予（或者借款）说明文件
简单说明，您的赠予人 的钱是哪里来的 ？ 这笔大额款项为什么要汇给您 （送个您或者借给您，钱用来做什么？）
我这里没有样本可以提供给大家。可以简单的要求赠予人写这么两份文件。至于什么语言？赠予人习惯性用什么语言，就用相关语言书写。 如果是中文，那么还需要在法国的认证翻译，就是找法国上诉法院所认证的翻译官进行翻译的文件。
|
|
游客
发表于 2016-1-14 12:51:43
管理COOKIES
雷达卡
提升卡
置顶卡
悔悟卡
匿名卡
楼主
