从购房回归租房成趋势？(上)

荷兰生活

现时越来越多的人选择回归租房， 也因此有不少拥有房产的业主选择更实惠的居住方式，比如将购房出租，而自己另外租房。就现时的市场趋势来说，相信有不少购房人士都会有考虑过将购房换成租房的打算。如对于离休人士来说，因体力原因而不想再打理房屋和花园，都会考虑租更容易管理的公寓；又或是因为健康原因，需要转换适合个人情况的住家。除此以外，也有不少是因为失业或者离异而令房子供款产生困难，相信在这些情况下相关的市场又会逐渐热起来。

根据中央统计局CBR的居住调查显示，购房人士较租房人士的比率（59%）在二十五年内首次没有出现上升。可以说，趋向是越来越多的人从购房回归到租房中去。对于有兴趣了解的朋友，事前作出全面的准备和咨询能有效减少意外费用的产生。这期和下一期的小贴士就为您准备了相关的15条常见问题。



问题一、先卖房还是先找租房较为明智？

当然最好的情况是，首先把房子找到买家，然后直接找新房租住是最妥善的方案。但若有健康问题或对某些特定的租房需要排队等待的话，还是先找到合适租房比较恰当，但问题是您得同时支付两边的费用，毕竟有时候很难两全其美。

问题二、卖房的时候会有哪些费用？

若请售房中介帮您处理卖房事务的话，他们会收取约为房子售价的1%到1.5%作为中介费（BTW税已包含在内）。而如果约看房子等事务都自己去处理的话，估计能节省到一半的费用。还有若能将房子重新粉刷一遍的话，光亮的外观很能让房子更容易售出。除此之外，公证律师Notaris会对按揭记录删除Hypotheek doorhalen收取约100欧元的费用。

问题三、买房后的盈余可以自行分配吗？

若卖房后还背负着抵押的话，那盈余是必须首先作还款之用。若还没有打算购房的话，而又有相当多盈余Overwaarde（算法为：卖房价格 – 销售费用 – 房屋按揭）的话，则可自行决定花在其他用途上。相对于购房一定会涉及到的诸如房屋整修、居家保险、房屋名义租值并且还有一些政府的诸如渠务和垃圾等费用，租房则显得相当弹性和低风险，只需要支付租金便可，当然有部分的房子租金也不低，但却没有很多其他的负担。当然，即使是大屋换小屋的方式，换一间小一点且保暖更为完善的住家，这也可省下不少的能源费用。

问题四、需要对盈余支付税吗？

一般不需要直接支付，但Belastingdienst税务局每年的一月一日都会在Box 3一栏标出个人资产值的豁免标准（算法为：储蓄 + 投资 – 债务）。当房子卖出后，盈余超过豁免标准上限的话（2013年的上限金额为€21139），就必须交1.2%的财产税（Vermogensrendementsheffing）。

问题五、是否必须在年末前就得把盈余花掉？

若您在三年内没有购房的计划，是没有这个必要的。因为一旦购新房跟银行拿到新按揭，新按揭的一部分则无法享有减息优惠（这一部分的数值以之前购房盈余的数额为标准，也就说盈余越多反而变得没那么划算）。若在三年后再购房申请按揭的话，则没有了以上所述的顾虑。

问题六、若房子是亏本卖出呢？

有一种可能性是储蓄政策内已经将一部分的按揭还款作为储蓄保管了起来，或先以银行储蓄账户的形式来还款。当然，由于房子贬值加上各种各样的费用参杂在一起，让房子最终算起来还是亏本出售的话，最直接的方法也就是用积蓄去填补剩余的债务了。若还没能解决，就得再寻求其他方面的帮助了。

问题七、有没有其他解决剩余债务的方法？

若您在申请按揭的时候就在荷兰国内按揭保障（NHG Nationale Hypotheek Garantie）条例保护下，一旦发生房子迫切需要亏本出售（Gedrongen verkopen）的时候，剩余的债务能够进行豁免申请。而作为卖家的您有义务通过房产中介出售房子，并且需要在与买家达成协议前让对方知道您的财务状况，详情请咨询www.nhg.nl。

若没在按揭保障条例保护下或者条件不足申请不到豁免的话，就必须再借钱来偿还房屋的剩余债务，这肯定是个不容易的过程。因为没有了房产作抵押的话，贷款同时的利息将会相当地高；可幸的是，这一类的借贷可享受十年的税务优惠。因此，在出售房产前就应该跟银行咨询有关按揭的状况以及是否能够从其他贷款人取得新贷款来偿还债务。

问题八、要是先租房再出售房产会怎么样呢？

很简单，那么您每月就会有两边的经济负担了。不单单是房产按揭和新房月租，而且还要考虑水电煤气等能源耗用、市政府的排污和垃圾费用、水利费用以及家庭或居家保险等开支。纵观现时楼市的气候还没真正回暖，房产出手不易且需时不定、可长可短。因此在作如此重大的决定前很应该首先考虑清楚，如以上提到的开支能否在房产卖出的价格中补偿回来。

问题九。还能享受原房屋按揭的税务优惠吗？

是可以的，一旦房屋清空放盘出售的时候，您就能从那一年开始、最多三个税务年内在税务申报表上面的Box 1 （搬家条例）获得按揭税务优惠。也就说若您在2013年将房子出售，然后回归租房的话，要是房子到最后还没能卖出，在整段时间内您可享受税务优惠到2016年为止。该条例目前较往年延长了一年，政府希望籍此有助刺激房屋市场复苏。若无意外的话，该条例将在明年起变回两年，因此有意出售房产的朋友需要留意了。

（下期续）



来源：华侨新天地