协议加租

在葡萄牙 ，出租房产是一个稳定的收入来源，随着为数不少的外地人来到葡萄牙工作、学习，连带房屋的租金亦受到影响。业主和租客之间为租金调整一事就产生不少矛盾。与租金调整有关的疑问亦随之而生：业主提出加租，租客可否拒绝？加租的幅度，法律又有没有规定？今次我们就谈谈加租的法律问题。

其实，当租金金额在租约内订明后，原则上，租赁双方都不可以任意调整。不过，法律同时规定了两种加租情况：一、透过协议，出租人可以加租；二、出租人服从行政当局的命令，对单位进行特别保养工程或改善工程时，可以要求加租。由于现实中，第一种加租情况较为常见，所以以下主要探讨协议加租的规定。

所谓“协议加租”，是指透过租赁双方的同意而提升租金。一般来说，这类协议可以是事前协议或事后协议。事前协议是指在签署租约时，双方已就加租问题作出了规定，例如订明甚么时候可以加租、加多少等内容，而日后双方便按照租约中的加租条件及规则行事。

至于事后协议，是指当初在租约上没有加租规定，双方只是在签署租约后另外协议而已。在租约没有任何加租条款的情况下，当出租人想加租时，他唯一可以做的，就是透过事后协议的方式，即要取得承租人的同意后，方可在租约生效期内加租。

另外，加租幅度方面，法律上没有对透过协议加租的上下限作出任何限制。加租的幅度是多少，完全取决于双方的合意。不过，如果在租约或协议当中的加租条款，是出租人任意订定或明显不合理时，那么承租人亦有权单方向法院声请，要求变更有关规则。

通常在一般的租赁合同范本中，都有相关升租的条款，主要根据每年政府公布的通胀率挂钩进行升租，目前长期维持在百分之四左右，实际意义不大。而如果房东希望大幅升租或者租客希望防止房东大幅升租，则需要更多的具体条款来约束，根据每份合同的具体情况和双方的意愿。但很多情况下，本地华人租房或者租店面都是通过房地产中介，有时为了尽快促成交易，中介会利用语言上或者沟通上的问题来混淆一些概念，甚至以君子口头协议来保证。葡萄牙是一个法治社会，而证据是唯一可以维护自己合法利益的武器，任何双方达成的协议都必须要通过白纸黑字写下来。通常建议在签署合同前把合同给律师过目，确认一下文本内容是否与意愿一致也是非常必要。

总之要和谐稳定发展一段租赁关系，租赁双方都应该互相信任、互相体谅，寻求一个满足双方利益的合理共识。如果双方在订立租约时，已事先清楚订明加租问题，定能避免不必要的争议，图一时之快，省一时之功可能后患无穷。