德国房地产交易简介（市场概况、法律程序）

西华

一、德国房地产特点：

1、近年房产交易价格和租金价格持续走高

德国房地产市场自2010年起开始走高，预计未来几年还会持续强劲，特别是欧洲央行的2014年6月份把央行利息调整成负息，更刺激投资者买房的兴趣。根据最新对过去三年的统计，在城市地区房地产价格持续走高之时，乡村地区价格下降了15%。但总体而言，德国房地产市场一片兴旺。

德国4000多万家庭，仅43%是自有住房，57%租房，这与德国法律对房客的利益保护是分不开的（房主不能随意赶走房客，不能随意涨租金等等）。但是目前热点地区和城市的租金价格也是水涨船高，以至于德国参议院2013年2月通过了《租房法》修正限制租金增幅后，2014年司法部又宣布将于2015年上半年出台《租金限制法案》，目的仍是现在热点城市和地区的租金过快增长。

2、德国房地产价格不均衡

德国的房地产价格普遍是原西德地区高，原东德地区低。各个联邦州和地区存在巨大差异：

以独栋别墅或者联排房别墅的中间均价为例，在萨克斯安哈特州中间价720欧元/平方米；而汉堡则达到2950欧元/平方米。最贵的地区是慕尼黑，达到6100欧元/平方米。独栋别墅最便宜的是勃兰登堡州、图林根州和萨克森安哈特州，这些原东德地区因为人口缩水的缘故，经常可以在低于550欧元/平方米的价位成交。

公寓房的交易在过去三年增长了23,5%，二手房的中间价格从590欧元/平方米（如萨安州）到2370欧元/ 平方米（如汉堡市）之间不等，最贵的价格出现在慕尼黑及其周边。一些城市如汉堡，法兰克福，弗莱堡居于价格前列。农业用地的价格自2006年以来，德国北部和东北部的价格几乎翻了一倍，源于大量在新能源生产领域用地的用地。


二、德国房地产交易特点

1、德国土地产权法律关系明确，产权清晰。买卖房地产包括了地上建筑物所有权和土地所有权，而且是世世代代永久产权。

2、房地产交易透明，有关房地产的权利义务关系都登记在土地登记簿(Grundbuch)上，透明可查询。

3、房地产交易安全，合同由公证师Notar起草，公证事先查阅土地登记簿，确定权属及其抵押担保等负担的真实性，整个交易流程有公证师主导。


4、在德国购买房地产，无身份、国籍和居留权限制。外国人可以随意交易。但是单纯购买房地产无法换取德国长期居留权。

5、德国法律杜绝“炒房”可能性：如果买房非自用，且10年内再出售，需要支付高昂的投机税。

三、德国房地产买卖一般流程

1、买方看房，与卖方（或中介）协议价格，这期间还会同时进行如下工作：
- 委托公证师起草买卖和物权转让合同；
- 委托律师审查合同，修改合同；
- 预约公证日期；

2、买卖双方共同出席合同公证，公证并签署房地产买卖债权合同和物权转让合同（合同一经公证，双方都不存在毁约可能性）；

3、公证师替买方在地产登记簿做“产权预先登记”(Vormerkung) ，（这是防止出现一房二卖的情况）；

4、公证师通知买方付款到卖方账号或者公证师信托账号（付款后可以交房屋钥匙）；

5、买方缴纳房地产取得税/契税(Grunderwerbsteuer)，取得完税证明；（从1998年到2010年，全德国的契税率都是3.5%，从2010年开始，大部分联邦州纷纷提高契税率，最高的地区是6.5%）；

6、公证师将买方作为所有权人在地产登记簿正式过户。

四、买房的附加费用（以买卖合同的房地产交易价格作为计算基础）：

- 房产经纪人佣金3-6%（并非所有交易都有中介）
- 公证费用1.0 bis 1.5 %
- 契税3.5-6.5%
- 地产簿登记费0.5 %