商业合同到期，业主拒绝延长而需要支付赔偿金的计算方法

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商业合同到期，业主拒绝延长而需要支付赔偿金的计算方法



　　商业租约经营权益（droit au bail）作为一个无形资产受1953年法令保护，最低期限为9年，到期则重新签约延长，所需手续和期限都由法律所规定。但作为房东如果要收回物业，即拒绝延长租约，那么他必然向经营者支付赔偿金，其费用可以是双方协商或者由法庭裁决。赔偿金的计算方法有两部分：商业产权（fonds de commerce）赔偿和因此引起的附属费用：商业产权如果由于无法延长租约而消失，那么根据不同的行业，业主首先赔偿经营者失去商业产权的损失，加上各种附属的费用，相反，如果该商业产权并不会因为地址的变动而消失，仅需搬迁他处客源依然存在（比如某些名牌店铺的搬迁），那么房主需要赔偿的则是因迁徙而带来的损失和商业租约经营权益的价值。



　　在赔偿商业产权同时还需赔偿的相应附属费用有：



　　1. 经营者需另外购入相同店铺时而产生的费用，例如过名费，中介费等等，一般以10％的商业产权价格计算



　　2. 相应的搬迁费（指在fonds
de commerce之外的设备需要搬运时的费用）



　　3. 因停业而引来的营业损失，一般根据预算介于2％－5％左右营业额，或2－5月的盈利。它包括另外来找同类产品所需的时间和费用，搬迁和安置所需的时间，相关企业员工保险税务费用，因搬迁对企业带来的经营损失



　　4. 库存损失：根据不同的行业，因关门减价清仓处理库存而引起的损失



　　5. 因裁员而引起的费用。按实际情况根据每个企业的劳资合同而定



　　6. 某些情况下经营者在其他地方另租店铺而旧店铺尚未结束而产生的双重费用，但是如果商业产权（fonds de commerce）并不因拒绝续约而消失，那么，房东所需赔偿的仅是租约权益（droit au bail）和因为企业搬迁产生的费用（和租约权益的估价上期已经谈过）



　　在这种情况下，企业搬迁费用包括：



　　1. 搬迁和安置费用根据不同行业来做预算



　　2. 因搬运而带来的经营损失，值得注意，该损失要大于前面情况所指的同类损失，预算也应该更详细，要考虑到因搬运期间停业而带来的固定成本的开支，如员工、税务、租金、管理费、设备折旧、支付银行利息等等，同时要考虑到该期间无法经营而带来的损失，一般超过5％的营业额，或10％－20％的企业自备周转资金（marge brute autofinance）



　　3. 设备尚未折旧部分的补偿。它是指经营者所投资的无法搬运的设备，又不属于业主的物业部分，这对经营者来说也是一个损失



　　4. 因搬运而需额外的广告费以便通知客户及供应商，公司更改地址的行政费用，搬运期间公司同时两个地址而引起的双重费用例如房租、交通等等



　　总之因租约到期而产生的赔偿金计算是比较复杂的，需要一个全面、细致的计算，它的基本赔偿原理是商业产权（包括租约权益droit au bail）加上相应的附属费用。在商业产权不消失的情况下，则赔偿金则为租约权益加入相应的附属费用。



　　欣业房贷地产公司



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