房屋出售问题详解

  Normal
  0
  
  7.8 磅
  0
  2
  
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
  
  MicrosoftInternetExplorer4





/* Style Definitions */
table.MsoNormalTable
        {mso-style-name:普通表格;
        mso-tstyle-rowband-size:0;
        mso-tstyle-colband-size:0;
        mso-style-noshow:yes;
        mso-style-parent:"";
        mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
        mso-para-margin:0cm;
        mso-para-margin-bottom:.0001pt;
        mso-pagination:widow-orphan;
        font-size:10.0pt;
        font-family:"Times New Roman";
        mso-fareast-font-family:"Times New Roman";}









　　当您想出售您的房产时，可能会有一些情况需要了解，我们下面以问答的形式来解答出售房产时遇到的一些问题。



　　　　　　　　　　　　可以出售有租客的房子吗？



　　回答是肯定的。有很多房主将房屋出租，等待租约（BAIL）到期，通知租房客解除租约，房客有优先购房权。当然，空房是比较好卖的，因为大部分买家是购房自己住。但是没有任何规定阻止卖有房客的房子。



　　购买有房客的房子的买主要将自己的联系方法告诉房客，尤其要明确告诉房客他从老房主那里接手的租房押金数额。租约将照常下去。惟一不同的是原来的担保人解除了担保义务，新房主需要重新与担保人签订担保协议，担保人有可能拒绝，所以这是购买有房客的房子的不利之处。



　　　　　　　　　出售有房客的房子，房客有优先购买权吗？



　　原则上房客没有优先购买权。除非房主准备卖空房，在租约结束前的6个月给房客解除租约的通知，在这种情况下房客有优先权。



　　有一种特殊情况，就是卖整栋楼，房主将楼里的房子分成一套一套地卖。每个房客都拥有他租住的房子的优先购买权。房主必须通知房客卖价和买房手续，通知从收到之日起两个月有效。如果房客在这个期限内同意买房，销售行为就在法律上得到承认。从房客同意后两个月内，房客和房东最终签订合同，假如房客需要贷款购房，期限延长到4个月。如果合同在规定期限内没有签，房客的同意就无效了，房客仍然可以住在房子里。



　　如果房客在接到卖房通知后两个月内没有答复，房主就可以向其他人卖房。假如房主给第三者的价格要比给房客的低，负责售房合同的公证人必须将这个情况通知房客，否则房客有权取消售房合同。公证人的通知有等同于销售通知的效力，有效期一个月，房客第二次享受优先购买权。房客如果同意购房，那么售房合同就要在这一个月里签订。



　　在给房客的因为要出售房产而解除租约的通知中，房主可以自由定房价吗？



　　您要在租约结束前6个月通知房客要出售房子。房子的价格不能定得过高，不能以赶走房客拿回房子为惟一目的。否则法庭可能会判通知无效。不过有案例显示法庭接受过比市场价高出12%的售房通知。



　　　　　　　　　　　　售房时可中止房屋保险吗？



　　当然可以。一旦售房程序完成，您就可以写信给保险公司要求中止房子的保险合同，同时附上售房合同。您也可以将保险合同转到另一个房子。



　　　　　　　　　　　　　　　谁付地方税？



　　地税由交税当年1月1日起的房主负责交纳，居住税由交税当年1月1日起的房子住户负责交纳。另外，您完全可以与购房者根据销售合同的日期协商分担地税。



　　　　　　　　　　　　　　　谁付杂费？



　　卖房之前的所有杂费和翻修费用都由您支付，以季度支付的费用则按照售房合同签订的时间双方平摊。



　　如在卖房前对房子进行过重要的装修工程，卖方要给买方工程的质量保修吗？



　　一般的大修工程都应有10年的保修期，所以在进行大修后要签订一份大修工程保险，因为买家会在出现问题时找卖家。



　　　　　　　　　　　　隐藏的瑕疵的保修是什么？



　　隐藏的瑕疵包括房屋的防渗透性不好，卫生系统不符合规范等问题，使房子的使用发生严重问题。要启动隐藏的瑕疵的保修必须具备以下条件：在买房时购房者不知道存在隐藏的瑕疵；另外隐藏的瑕疵在售房之前就存在了，这一点要由购房者用证据来证明。购房者在发现隐藏的瑕疵后可以上告法院，要求卖方退回一部分购房款，至于退多少款则由法官决定；购房者还可以走另一个法律程序，这一程序为“因瑕疵而取消契约”（ACTION REDHIBITOIRE），结果是原来的购房合同被取消，房款退回。隐藏的瑕疵的保修程序必须在发现瑕疵后尽快进行，一般法院允许6个月到一年的期限。