2007年，该不该买房

小珑

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  2007年，该不该买房？
  
  ——法国房产市场新年前景分析
  


  
  
  


  
  
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
  
   
  
  购房：每平方米价格（欧元）
  
   
  
  租房：每月每平方米价格（欧元）
  
   
  
  向银行贷款的平均利率
  
  
   
   
   
   
   
   
   
    　　最近十年间，法国乃至全球的房价都涨势惊人，直到去年下半年才慢下脚步，甚至在去年7、8月份首次出现房价下跌现象。全球房产泡沫即将殃及法国房地产市场？然而根据据国家统计及经济研究所（Insee）1月17日公布的法国公证人指数显示，2005年10月到2006年10月，旧房房价继续上升，升幅很大。套房上涨12%，独立房屋上涨10%。房价还会不会继续上升？《60万消费者》杂志对去年房产市场发展做了个总结，希望此文对大家能有所启迪。
   
    　　种种理由让人相信2007年的房地产价格将下降：购买力不景气、近十年来地产税的疯狂上调、家庭负债过重以及银行停止房贷利率继续下调……尽管这样，人们对房地产市场仍然持乐观的态度，因为购房市场仍然相当活跃。继2004年至2005年之间房产市场的大幅飙升之后，房价上升幅度开始趋缓，呈现平稳上升的局面。
   
    　　　　　　　　　　　　　　　　房产连续六年涨不停
   
    　　★六年里，法国每平方米的旧房价格整整翻了一番；同时，房租价格也涨了28％。这种疯狂的上涨的原因与多种因素相关。社会住房不充足、社区住宅大楼的匮乏以及大城市里单身公寓的紧缺等等都导致和加剧了房价的急剧上涨。
   
    　　★ 由于难以承受过重的房租负担，越来越多的年轻家庭选择购房，宁愿向银行借贷25年甚至30年买下房子，先住几年再出手转卖以赚取差价。
   
    　　★ 尽管利率有所提高，大众购房的热情不减，银行还是可以通过延缓贷款期来减低影响。对欲购房的众多家庭而言，借贷还是比较容易的。
   
    　　　　　　　　　　　　　　　　购房者进一步讲价
   
    　　根据著名房地产公司Century 21的行业报告显示，房产销售的等待期比过去要长些，卖方平均要等待的时间是69天（马赛地区为78天，巴黎地区为54天）。另外，根据房产标售价格和买卖双方最终签订的预售合同所标房价的差距显示，购房者对最初房价的讲价幅度也比过去更大一些了，平均降价幅度为4.8％（巴黎地区为2％）。
   
    　　房产购买的主观动机仍然以第一住宅为市场主导，占所有购房者的83％，而2006年全年的第一住宅购房交易量比2005年增加了3％—4%。
   
    　　法国房产市场是否可能发生强力逆转呢？根据专业人士的观察和预测，购房者市场仍然需求旺盛，而且大多数购房者的贷款都是选择固定利率，这些因素都有效地限制了利率一旦大幅上调可能对还贷产生的冲击。根据近期的一项调查，70％的房产公证人认为在未来数月内，房价将保持停滞。
   
    　　　　　　　　　　　　　　　　购房需求依然旺盛
   
    　　这并不完全代表房地产交易商的观点。全国房产经纪人联合会（Fnaim）暗示说：“家庭清偿能力指数的良好态势可以看出需求量的情况。”说白一点，他们认为房产市场需求还将在新的一年持续稳步上升。然而，经济信息预测办公室（BIBE）则对此不那么乐观，他们认为2007年房价将下跌4％。
   
    　　不管怎样，从去年秋天开始，尽管家庭购房需求量持续旺盛，房价看来有些停滞不前了，而市场售房量仍无法满足需求。根据一项地产信贷银行所作的报告，法国将在2010年之前，每年新建50万套住宅以满足住房需求。至2006年为止，政府已经兴建了40万套住宅投入市场。
   
    　　　　　　　　　　　　　　　　人口流动波及市场
   
    　　法国家庭的不稳定性造成的结果是，单亲家庭数目提高到160万个、850万单身居住人口，这还需要至少8.5套住房补充市场需求。
   
    　　另外一个由社会人口学带来的对房产市场的压力是老龄化人口的增长。全法目前在60岁以上的老人共计有1260万，而这个数目至2050年将达到2230万。法国地产信贷银行认为，人口老龄化对房产市场的影响是深远的。
   
    　　抑制这种爆炸式膨胀趋势的办法之一就是大幅提高贷款利率：一个15年期贷款项目的固定利率（去除保险）已经从2005年的3.45％提高到2006年底的4％！但是meilleurtaux借贷网总裁Christophe
    Crémer说：“利率的提高并没有对家庭偿还能力产生影响。”申请无息贷款条件的放宽使许多原先无力购房的家庭成功购置了房产。
   
    　　　　　　　　　　　　　　　　今年利率将保持稳定
   
    　　房产市场的经济观察家们普遍认为，到今年底前房贷利率不会再有重大上调。巴黎公证人协会指出：“贷款利率的低水平以及银行放贷条件的不断放宽使众多家庭维持了还贷能力并顺利成为业主。”
   
    　　然而，在这种乐观前景预测下面还是存在一些隐忧。根据住房融资观测站（OFL）的统计，2004年至2005年之间，全国平均购买旧房的成本已经从168800欧元提高到190000欧元，这个数字相当于4.6个年头的家庭总收入（而过去是4.1年）。人们为购房支付的总成本加重了，但购得的房产总面积却比过去要小，从2004年平均能购得4.2间居室到2005年平均每个家庭只能购得4间。另外，购房还贷期目前是平均18.4年（比过去延长了1.4年），而家庭月供贷款额也已经超过总收入的30％（2004年时仅占27.8％）。
   
    　　因此，购房者的负债越来越重，尽管目前还在家庭偿还承受能力范围内。但如果我们与过去比较，例如在1992年时，家庭购房（旧房与新建房统统算入）平均成本仅仅为88400欧元，只需平均12.3年的贷款期限就可购得一套面积为103平米的大公寓；而到2005年的时候，这个平均成本额已经提高到了182800欧元，平均贷款期限延长到了18.4年，但购得的套房面积却只有92平米！
   
    　　2007年的房价会下降、停滞不前还是缓慢上升呢？对房产市场的预测总是很难把握的。本文对影响房价变化的一些重要因素做了列举，仅作参考。