可以用押金抵扣房租吗？

alexzou · 发表于昨天 10:32

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本帖最后由 alexzou 于 2025-10-3 20:36 编辑

意大利《华人街》：押金可以抵扣房租吗？押金与房租之间的抵扣关系并非自动成立。房东在合同结束时可以主张扣留押金，但前提是必须通过司法途径申请，用以弥补未支付的租金或赔偿损失。
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所谓“押金”，在租赁合同中几乎是不可或缺的一项条款。对于租客来说，这是提前支付的一笔费用，期望在合同结束后能够如数退还；而对于房东来说，它是一种至关重要的保障措施。正是由于这种双重性质，往往会在合同即将到期时引发误解。许多租客认为，可以通过停止支付最后几个月的租金，让房东直接用押金抵扣。这种做法虽然常见，但在法律上却存在复杂性，也引出了一个核心问题：押金究竟能不能抵扣房租？答案并非简单的“是”或“否”。法律和司法实践已经对押金的性质及处理方式做出了明确规定，表明押金的作用不仅仅是支付租金，它的处置有严格的法律规则。

押金的作用与法律性质
要理解为什么押金不能直接抵扣租金，必须先弄清它的法律属性。押金并不是未来租金的预付款，而是一种租赁合同中的担保工具，被法律定义为“非正规质押”。这意味着：一旦押金交付，它的所有权即归房东所有，而租客只保留在合同结束时主张返还的债权。
押金的功能是为房东提供全面的保障，防范租客在履行合同义务时出现违约，而不仅限于租金支付。它所覆盖的范围包括但不限于：
遵守约定的使用用途；
定期缴纳各项费用；
在租期结束时完整归还房屋，并保持合理的状态（自然损耗除外）。

正因为押金的保障作用如此广泛，如果在租赁期间将其抵扣为租金，就会削弱它的担保价值，使房东在面对其他潜在违约时失去保障（参见意大利特拉尼法院判决，2018年10月11日，第2020号）。

为什么租客不能用押金抵房租？
在合同最后几个月停止交租，让房东“直接扣押金”的做法在法律上是不成立的，原因有三：

不符合法定抵销的条件

根据《意大利民法典》第1243条，法定抵销要求双方的债务必须同时“确定并可强制执行”。未支付的租金属于确定债务，但租客要求返还押金的权利只有在租约终止、房屋交还、义务履行完毕后才成立，因此不具备即时可抵销性。

抵销的法律限制

《民法典》第1246条明确排除了“存放物返还请求权”的抵销适用范围。虽然学界存在争议，但押金很可能被认定属于此类。

唯一的例外：当事人合意

如果房东与租客明确达成一致（即“约定抵销”，见《民法典》第1252条），押金才可以合法用于抵扣租金。否则，租客单方面决定用押金抵租是无效的。

押金什么时候退？多久能拿回？
房东在以下条件全部满足时，才有义务退还押金：
合同已经解除或到期；
租客已归还房屋；
租客履行了所有合同义务。
此外，房东需要返还押金本金及未按年支付的利息。值得注意的是，即使房屋在租期中转让给新业主，新业主作为合同承继人同样有返还义务，不能以“没有收到押金”为由拒绝返还（参见《民法典》第1602条）。
租客请求返还押金的权利，诉讼时效为十年，而不是租金的五年时效（《民法典》第2948条第3款）。十年时效的起算点是实际交还房屋之日，而非合同终止之日（参见《民法典》第2935条）。
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在哪些情况下房东可以合法扣留押金？
合同结束后，如果房东对租客存在债权，可以要求扣押金，但必须通过司法申请来主张。房东不能擅自单方面决定将押金据为己有，而是要向法院提出诉求，说明理由，包括：
租金拖欠；
房屋损坏赔偿；
延迟交房造成的经济损失（意大利最高法院，2022年5月9日，第14655号判决）；
租客未支付垃圾处理费（TARI）（佛罗伦萨法院，2025年第87号判决）。
如果房东不主动起诉，租客可以向法院请求押金返还。

法院在争议中如何处理？
在司法实践中，法院通常采用所谓的“非正规抵销”来解决押金与租金的纠纷。由于租客的债务（未付租金）和其债权（押金返还）都来源于同一份租赁合同，法院会进行一个“债权债务的核算”，直接算出双方的收支差额，从而确定谁欠谁钱，而无需拘泥于民法中严格的抵销规则（意大利最高法院，2023年1月5日，第194号判决；2019年2月19日，第4825号判决）。

总结
押金的核心作用是担保，而非租金的替代品。租客不能单方面用押金抵扣租金，除非双方明确约定。房东若要扣留押金，必须通过法律程序，而法院在处理纠纷时，则会采取实质上的收支结算方式来平衡双方利益。

——华人街网站 alexzou编译消息参考：laleggepertutti.it 此篇图文报道仅按原新闻网站对此事件的说法编译，并不代表译者和本网站观点。未经允许，请勿转载。
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街友1216411793 · 发表于昨天 11:09

我就没见过有几个租客合同到期后房东会把押金退回去的都是吃走的

来自: 华人街iPhone版

浪迹_le4uI · 发表于昨天 11:27

街友1216411793 发表于 15 分钟前
我就没见过有几个租客合同到期后房东 ...

在退房前把押金当房租付

来自: 华人街android版

Giulia莲 · 发表于昨天 13:13

在意大利我的运气应该是最好的了，我租了两次房子，两个房东都退了押金的，一分钱都没扣，一个房东是中国人，租房期间她还送了一个洗衣机给我店里用，另一个房东是意大利人。

来自: 华人街iPhone版

闪电人 · 发表于昨天 13:46

Giulia莲发表于半小时前
在意大利我的运气应该是最好的了，我租 ...

你的运气很好，基本上房东是扣押金的，一分都不还

来自: 华人街iPhone版

Giulia莲 · 发表于昨天 16:22

闪电人发表于 2 小时前
你的运气很好，基本上房东是扣押金的， ...

嗯，我听说过的，一般房东都不退押金，我真的非常幸运。两个房东都把押金退给我了，第一个中国人房东，退房的时候我还交代我女儿从押金里把洗衣机的钱扣掉。结果房东怎么都不要那钱，把押金全部退给我了。😊

来自: 华人街iPhone版

边旅欧华 · 发表于昨天 18:25

Giulia莲发表于 5 小时前
在意大利我的运气应该是最好的了，我租 ...

你是碰见有钱的房东了！😄

来自: 华人街android版

hxb20090510 · 发表于昨天 18:59

Giulia莲发表于 2 小时前
嗯，我听说过的，一般房东都不退押金， ...

你有钱她有义

来自: 华人街iPhone版

Giulia莲 · 发表于昨天 19:25

边旅欧华发表于半小时前
你是碰见有钱的房东了！😄 ...

是我运气好，碰到的都是好人。平时生活当中也是。我感觉我遇到的都是好人。都会帮到我的。😊

来自: 华人街iPhone版

Giulia莲 · 发表于昨天 19:26

hxb20090510 发表于 23 分钟前
你有钱她有义

是两个房东都是好人。觉得我没钱，所以把押金都退给我了。☺️

来自: 华人街iPhone版

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