意大利《华人街》消息：商业租赁：房东什么时候必须续签合同？
 商业房产的房东在首次到期时，除非存在法律明确规定的合理理由，否则不能拒绝续签租赁合同。以下将为你解释房东可以拒绝的情形，以及违反法律时可能承担的后果。 经营一家商业、手工业或专业活动的店铺需要承担各种成本，也会伴随一些担忧。其中最常见的，就是在合同到期时房东突然拒绝续约，迫使租户另寻地点继续营业。法律对此作出了明确保护：为了保障经营者的稳定性，法律对房东（“出租人”）的自由裁量权进行了严格限制。对于遇到这种情况的经营者而言，了解房东何时可以拒绝续约、有哪些法律保障至关重要。 意大利有关非住宅用途租赁（如商店、办公室、工厂）的法规，旨在保护商业经营的连续性，因此一般规定为自动续约机制，只有特定例外。  ? 商业租赁的续约规则如何运作？与住宅租赁不同，商业、工业、手工业和旅游类（如旅行社、体育中心等）租赁合同的期限通常更长，以保障经营者的投资及业务开展。《公平租金法》（L.392/1978）规定：
如果双方在到期前都没有作出声明，合同将自动按同样条件续约一个新的周期。 此外，如果年租金超过 250,000 欧元 且房屋没有历史或艺术价值，双方可以自由约定租期及其他条件，不受最低期限限制。  ? 房东在首次到期时可以基于哪些理由拒绝续签？房东不能因为想收取更高租金而随意拒绝续约。法律规定，只有在列举的法定理由下才能拒绝首次续约，除此之外任何理由均无效，合同会自动续约。 根据 L.392/1978 第29条，合法理由包括： 1. 自用（居住用途）房东打算将房屋作为自己、配偶或二等直系亲属（父母、子女、祖父母、孙子女）的住所。 2. 自用（商业用途）房东或其上述家庭成员拟在该处经营具体的商业、工业或手工业活动；如果房东是公共机构，可用于机构用途。 3. 拆除与重建，或全面翻修房东计划拆除并重建建筑，或进行大规模翻修。必须提前持有合法许可（如施工许可证、SCIA），即便是在诉讼过程中才提交也可被接受。 4. 无法在施工中继续营业的内部改造若房屋必须进行符合法规标准的内部改造，且工程使租户无法继续经营。 特殊规则：酒店与旅馆若建筑已被纳入市政改造计划，房东可拒绝续签。  ? 房东应如何发送拒绝续约的通知？拒绝续签必须符合严格的形式、期限、内容要求，否则无效。
更重要的是： 房东必须明确具体理由，不能泛泛引用法律条文。 例如：
这是为了让租户评估其合理性，并便于事后核查房东是否兑现承诺。 如果理由模糊不清，通知无效，合同自动续约（见 2023 年2月9日第3938号裁定）。  ? 房东不履行承诺会面临什么处罚？若房东通过拒绝续约成功收回房屋，但随后未按通知中声明的用途使用房屋，法律规定严厉的后果（L.392/1978 第31条）： 租户可以向法院申请： A. 恢复原租赁关系合同恢复，租户重新取得房屋使用权（若房东已将房屋善意转租或出售给第三人，则不适用）。 B. 或要求赔偿损失包括：
此外，法官还会要求房东向房屋所在地市政府支付一笔额外罚款。  ? 房东是否可以为未按计划使用房屋进行辩解？房东的责任并非绝对，但存在推定过错。 如果房东能证明未按期使用房屋是由于不可抗力、严重客观原因、非自身过错，即可免除责任。 例如： 法院曾认定，一位房东因新生儿需要持续照顾而无法在6个月内入住，属于合理正当理由（Cass. 14/12/2004, n. 23296）。 对于赔偿金额，法官将结合具体情况做出公平估算。 租户的损害被推定存在，但房东可以举证反驳；相反，如果租户证明损失超过48个月上限，也可获得更高赔偿（Cass. 21/11/2000, n.15037）。 ——华人街网站 alexzou编译 消息来源：laleggepertutti.it 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。 |
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