公寓租赁新判例：租客行为恶劣骚扰邻居，房东可立即申请驱逐

alexzou

意大利《华人街》消息：公寓租赁新判例：租客行为恶劣骚扰邻居，房东可立即申请驱逐。布雷西亚上诉法院明确：违反“睦邻相处”条款、侵占公共区域、实施暴力行为且未对证据提出异议，均可构成严重违约，足以立即解除租赁合同。

租赁关系并不只意味着按时支付房租。租客在享有房屋使用权的同时，还负有明确的谨慎义务和文明共处责任。一旦违反，可能构成严重违约，并直接导致租赁合同被解除。
布雷西亚上诉法院在2025年12月16日第1173号判决中明确指出：合同中关于遵守睦邻关系和文明生活规则的条款，并非形式性条款，而是具有实质约束力的核心义务，其违反可直接引发即时驱逐。

案件背景：侵占公区、扰乱秩序，演变为安全风险
本案源于贝加莫省一处公寓内长期、反复发生的扰民行为。涉案租客不仅严重破坏小区的正常生活秩序，还对公共空间进行了擅自占用：
她将公共花园变成私人区域，私自放置充气泳池、桌椅及烧烤设备，并违规使用公共供水为泳池注水。

更为严重的是，案件逐渐升级为公共安全问题。房东向法院提交的视频资料显示，该女子的同居伴侣曾手持钝器，对邻居住宅进行拳打脚踢。此外，租客本人在收到五封挂号警告函后仍置之不理，甚至在提交的一份刑事报案材料中，明确表示由于邻居“具有非洲血统”，她无法与其建立“良好关系”。
这一明确表态，加上暴力行为的视频证据，使法官认定：社会容忍限度已被严重突破，解除合同成为唯一合理选择。

法院观点：睦邻条款是合同核心义务
布雷西亚上诉法院指出，若租赁合同中明确援引文明共处与睦邻义务（本案中体现在管理细则第19条），该义务即直接来源于房东与租客之间的合同关系。
这意味着，这类义务已成为合同对价结构（合同平衡）的组成部分，其违反不只是对第三方的滋扰，而是构成《民法典》第1587条意义上的合同违约。该条明确要求租客应以“良好家主”的谨慎标准使用租赁物。

证据与程序：不抗辩即视为事实成立
在程序层面，本判决对举证责任（《民法典》第2697条）作出了重要阐释。法院的裁决并非基于推测，而是建立在视频、照片及往来书信等坚实证据基础之上。
尤其关键的是《民事诉讼法》第115条和第116条的适用。租客在一审中未对侵占公共区域、摆放泳池和烧烤设备等具体指控作出明确反驳，从而触发了“不争议即视为承认”的诉讼原则，使房东所主张的事实被视为已证实。
法院同时强调：即便存在所谓的口头许可，在面对书面异议以及公共区域的法律属性时，不具有任何法律效力。

严重违约的判断标准：多项因素叠加
根据《民法典》第1455条，解除合同须以违约行为具有“非轻微性”为前提。法院在本案中综合考量了以下因素：
行为反复发生：在五次正式书面警告后仍持续违规，体现出主观上的故意无视；
暴力与威胁行为：视频资料显示同居人使用钝器攻击建筑外墙，严重违反邻里安全与尊重义务；
关系不可调和：租客在报案材料中的陈述，反映出其拒绝任何文明共处的心理态度，进一步印证了违约的严重性。

判决启示：对房东与租客的双重警示
对房东而言：
在租赁合同中明确写入睦邻义务、引用公寓管理规约，是一种有效的事前防范手段，在遭遇问题租客时，有助于依法、迅速收回房屋。
对租客而言：
租赁合同所提供的居住保障并非绝对。租客本人及其家庭成员、同居者的行为，都会直接影响合同的稳定性。一旦突破最低道德标准和文明共处底线，后果不仅可能是行政或物业处罚，更可能直接导致租赁合同被解除并立即驱逐。

——华人街网站 alexzou编译 消息来源：brocardi.it 本编译内容仅为传递信息之目的，完全基于原新闻网站对该事件的表述，不代表译者及本网站立场。如对内容有疑问，请点击下方链接或根据消息来源搜索网址核对原文。转载请标注出处。

Valehu2021

我有一个店面租给别人开餐馆的。楼上的人跟我说楼下气味太重了。我该怎么办

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街友21658285

Valehu2021 发表于 19 分钟前
我有一个店面租给别人开餐馆的。楼上的人跟我说楼下气味太重了。我该怎么办

叫他们卫生搞好点、哈


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