【干货】10分钟教你读懂Diagnostique

法国33找房平台

在法国买房的时候大家往往都看到过下面这个图案，那么你知道它到底代表什么吗？

好的我们不卖关子了，揭晓一下答案：

• 左边代表房屋的保暖、保温状况
• 右边代表房屋的污染状况，依据产生的二氧化碳来测量
  
  
  

在法国买房，为了保护未来买家的利益，法律规定房主有义务将房子可能面临的风险和损害一五一十地告诉买方，至于怎么一五一十呢？这就是今天33找房想向您介绍的技术诊断DDT(dossier de diagnostics techniques)，也就是我们常说的房屋诊断。

这份文件需要高度概括一下房子的优缺点，相当于我们读书时的自评手册：“本房自认为是一个便宜干净且懂事的屋子，我的墙很好，窗户也棒，暖气很暖，建议你买我”。然后，这份文件还要附加在购买意向书或租赁合同后面。

可能会有朋友问，是不是都得做？做要多少钱？不做行不行？别急，让33找房带您看看，房屋诊断的哪些项目是强制性的，哪些是可做可不做的。

1.强制性房屋诊断：根据什么标准？

有朋友会觉得房屋诊断听起来要给房子做个全身诊断，其实不然。DDT文件中所要求的诊断项目不是固定的，因房而异，主要根据以下标准：

• 房产类型：新房还是二手房？公寓还是别墅？商铺还是办公楼？
  
  
  

• 建筑物的建造日期：2020年还是1950年？
  
  
  

• 房屋里的配置：浴室、墙、洗手盆、暖气之类的
  
  
  

• 房子位置：香榭丽舍还是奥利机场？
  
  
  

虽然这些问题聪明的您都可以用肉眼判断，不过DDT文件的撰写需要交给专业人士。而且对专业人士的资质也有要求：

• 有证书：专业知识已获得认可机构的认可（AFAQ-AFNOR，必维国际检验集团Bureau Veritas等）
  
  
  

• 有保险：由专业责任保险承保。
  
  
  

生活小技巧：您可以通过查询生态和包容性转型部网站（Ministère de la Transition écologique et solidaire）的合格诊断人员目录来看看您准备雇佣的专业人士够不够专业。

2.能源绩效证书（DPE）：永远强制

能源绩效诊断DPE(Diagnostic de Performance Énergétique )适用于法国本土的所有房子，不管有没有家具，是住宅区还是办公区，只要在法国，就要做！

对于房地产诊断来说，这也是唯一一项强制性项目。DPE需要诊断的内容包括：

• 房屋的年能耗，以kWh /m²计
  
  
  

• 住房产生的温室气体排放水平，以千克碳当量/平方米为单位
  
  
  

内容的评判标准是打分，从A到G，A是最好的，所以您需要使得分尽可能接近A。以能源标签为例，得分A代表产品节能环保爱地球（能耗小于51 kWh /m²），而得分G则代表能耗过大不太环保（能耗大于450 kWh /m²） 。

至于打分的标准，33找房也可以如实告知您内幕，负责DPE诊断的专业人员主要考虑以下几个要素：

• 房屋设备及其大概的年度能耗；
  
  
  

• 所有房屋设备的可能排放的温室气体排放量估算值；
  
  
  

• 有时候甚至也评估未来提高住房能源效率的可能性；
  
  
  

这一项诊断的有效期：10年。

3.根据房子的老旧程度

铅诊断（Diagnostic plomb）/ CREP

这项诊断有时候也被称为“铅暴露的风险调查”（CREP），目的是控制在外壳涂层中的铅浓度。对于在1949年之前颁发建筑许可证的住宅，这一项是强制性的。如果铅的浓度大于1 mg /cm²，则必须进行修理。

有效期：无限制，只要没检测到痕量铅或浓度小于1 mg /cm²。

石棉诊断（Diagnostic amiante）

这项诊断可以验证组成建筑物的材料中是否存在石棉。如果房子是在1997年7月之前建造的，就必须进行检查。如果证实确实使用了石棉，那么诊断的专业人士也会提供相关优化建议。

有效期：无限制，只要没有检测到石棉痕迹。

4.根据房子设备安装日期

天然气诊断（Diagnostic gaz）

这项诊断是为了确保家庭燃气设施的安全。一般来说，天然气装置使用寿命超过15年的公寓或房屋是需要强制性进行诊断检查的。毕竟不少公寓事故都是因为天然气管道泄漏，所以大家还是小心为好。

有效期：3年。

电力诊断（Diagnostic électrique）

这项诊断是为了验证房屋电路的安全性。当然，只有那些电路设备已经安装了超过15年以上的住宅才需要强制诊断。

有效期：3年。

5.根据房产类型

卡雷兹法律证书（Certificat loi Carrez）

卡雷兹法律证明房子的居住面积：天花板要够高，至少等于1.80米，就可以被认为是适合人类居住的。而且需要在销售的时候写清楚，房子可用的居住面积。对于有共同所有权的任何房子来说，这一项诊断是强制性的。

有效期：无限制，除非在此期间已完工。

非集体卫生诊断（Diagnostic d'assainissement non collectif）

这项诊断主要是针对没有连接到下水道的房子，一般我们叫做排污诊断，它也是强制性的。

有效期：3年。

6.某些地区域强制性诊断

风险与污染评估ERP（Diagnostic de l'Etat des Risques et Pollutions）

《环境法规》规定了《风险与污染状况》（ERP），该份文档需要将房子所面临的风险告知房子未来的承租人或购买者。风险与污染评估的前身是ERNMT（自然风险国家矿业及技术），后来改名ESRIS（土壤的风险和信息缓解状况），现在叫做ERP。不论它叫什么名字，您只要知道，它都是为您着想就好。

主要是看看房子所在地区有没有存在什么潜在风险和污染，包括飓风、地震等自然灾害。就像在广东福建需要注意台风，在新疆西藏需要注意暴风雪，在四川重庆需要注意地震。

对于暴露于一种或多种类型的风险/污染的地区的所有住房，必须进行这种房屋诊断。一定要弄清楚将来您的房子是会被风吹走还是被水淹没还是被地震震碎......听起来好惨，还要买吗？想了解您房子所在的地区是否需要做这项诊断，需要向市政厅咨询。

跟前几个诊断项目不同，ERP可以由房子所有者直接执行，不过因为文件很复杂，所以还是要有专业人士协助比较靠谱。做完ERP诊断，需要附加在购房意向书或购买合同或租赁合同里，需要写清楚日期，交由双方签字并保留一份副本，以证明买卖或房东租客双方都已经知道这件事。

如果是卖房，房主需要注明如果房子遭受损失将会产生什么赔偿。如果是租房，房东需要在租房合同里写清楚如果遭受损失，自己会赔偿什么。

有的朋友可能觉得自己的房子所在地区非常安全，不需要ERP。年轻人，你这个想法很危险啊。如果没有进行ERP诊断，那么一旦发生任何灾难，买方或是租客想要怎么告您就怎么告您。因为如果没有ERP，房主本人承担民事和刑事责任，买方可以上诉到法院要求取消购买合同而不必缴纳罚款，租客可以要求房东赔偿。所以就算很安全，该做的还是要做的噢。

有效期：签署购买意向书或购房合同或租赁合同前6个月进行。

白蚁诊断（Diagnostic termites）

这项诊断主要是为了确定公寓或房屋中是否存在木蚁类昆虫，就是吃木头家具的那些，包括白蚁。强制接受白蚁诊断的房子是一般是有可能被白蚁污染或是有潜在威胁的房子，要了解您的房屋是否位于该地区，请联系相关城市的县或市政厅。一定要小心噢，不要让这些住了但不给租金的小动物太过安逸。

有效期：签署购买意向书或购房合同或租赁合同前6个月进行

梅勒诊断（Diagnostic mérule）

梅勒诊断mérule是用来判断房子是否有可能暴露在真菌中。只有当房子所在地区存在这种危险时，才需要做这个诊断，记住小编的保命口诀：危险没了，梅勒就没了。

有效期：暂无，但建议在销售6个月内进行诊断。

7.房屋诊断价格：要多少钱？

说完这么多，可能您的钱包已经在发抖了。

别怕，虽然房屋诊断项目繁多，但是因为程序透明，受法律法规监督，所以价格还是很透明的。大概从70到300欧元不等。最终价格取决于以下几个标准：

• 诊断类型：越复杂的、耗时越长的，越贵；
  
  
  

• 房屋类型及其表面积：房屋诊断的价格跟房子的表面积有关。对于需要铅，石棉，电和卡雷兹法诊断的房子更是如此，根据检查区域的不同，其中一些诊断可能会很贵；
  
  
  

• 物业所在地区：能选楼下的就不要选乡下的，不要给诊断人士有索取差旅费的理由。越靠近您房子越好。冷知识：巴黎以外地区的诊断费确实高于巴黎地区。
  
  
  

• 诊断人员的利润：价格由诊断人员自由确定，每个人的收费标准都不一样，看他们的心情，也看您的钱包。
  
  
  

以下价格供您参考：

33找房生活小技巧：如何减少强制性诊断项目的费用

• 用情专一：由同一位专业人士进行所有诊断，与初始价格相比，可以节省多达50％的费用
  
  
  

• 撒网捕鱼：在做出选择之前，花时间比较2到3位诊断员的价格
  
  
  

• 及早计划：提前安排做好计划，避免因为时间紧急不得不聘请高价诊断员。
  
  
  

如果您的房子小于100平米，那还是没有那么贵的。如果您的房子大于1000平米，请您联系小编，我们做个朋友吧。