法国炒房是否划算？注意升值税

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​在法国通常情况下，法律对转售房地产没有时间限制，您可以随时出售自己购买的房产，即使您贷款还没有还清。中国人愿意买房子是一个共识，那么，在法国是否值得炒房呢？
今天我们要聊一聊法国法律中的升值税(Taxe de Plus-Value), 即卖房与买房时的房价差价所要交的政府税。
今天，就让33找房帮您分析一下，在法国买房是否值得炒房，如何才能最大可能地减少您的损失。

主要住所：不需要交升值税
假如您要出卖的是您的主要住所(Résidence Principale),  那么无论卖房的价格与您当时买房的价格相差多少，都不需要交增值税。
但是，假如您投资了一个非自住房，在购买不到5年时候想要出售，那么您需要考虑一个问题：回本了吗？

在您买房的时候，除了房价本身，还有许多其他费用，例如公证费（旧房为7％至8％，新房价格为2％至3％ ）、中介费（房价的3％至10％）、贷款申请费或贷款保险，除此以外还有地方税、物业费、维护费，以及贷款利息等等。如果这套房子是公寓房，有集体物业管理(Copropriété), 那你可能还需要支付共同所有权转让费，一般是160欧元到600欧元不等。

这也就是说，加上上诉的所有费用，您实际购买房产的支出是高于房价本身的。要想赚钱，房子地域的增值要超过了购买时的房价+这部分的费用。

假如您在这期间将房子租出去，可能需要花好几年的时间才能抵消这些费用。如果房子所在地区的房价下降，那回本的时间可能会延长；相反的，如果房价上升，那么回本的时间就会减少。

其他住所：注意升值税
一般来讲，您出售的第二住所(Résidence Secondaire)、租赁投资 (Investissement locatif) 或空置住房(Logement non occupant)等必须缴纳升值税。

假如你由于一些原因对买到用来投资房子不是很满意，比如邻居很吵、房间采光不好、工作变动等缘故，您想要重新将房子出售的话。您很有可能在回不了本的情况下还是想出售房子，那么您必须支付一些额外的费用。

当您把卖房事宜委托给专业人士时，卖房中介费也是一笔不少的费用。

同时，卖房必须要进行房屋评估，你还需要承担相关的诊断费用，包括能耗、石棉、铅、天然气和电等等。如果你的房子有住房贷款，那么你还需要支付贷款的释放费，以及相应的利息。

另外，法国的法律规定，当您不是自己主要住所(Résidence Principale)的拥有者，并且您出售的第一套非主要住房(Résidence Secondaire / Investissement locatif) 产生的升值用于购买您的主要住房的话，您就不需要交税。

但是这种无需缴税的情况还有限制：在过去4年里，你没有自己的房屋，必须通过出售该房产来获得主要居所。

转售时银行贷款没还完怎么办？
在购买几年的时间内出售房子，这个时候你的住房贷款可能还没偿还清，那么转售时产生的资金将用于偿还所欠的贷款剩余金。提前赎回补偿(Indemnités de remboursement anticipé - IRA 又叫Pénalités de Remboursement Anticipé (PRA)。

所以提前结束银行贷款需要支付IRA的费用，根据《消费者法》第L313-21条和第R312-2条的规定，IRA的费用不能超过剩余贷款的3%，同时不能超过6个月的应记利息。

例如：您在2017年3.5%利率借入了200,000欧元，而您希望在3年后的2020年9月（贷款利率为1.60％）卖房并赎回您的贷款。
在贷款回购时，您的未偿资本为178,894欧元。因此，您的IRA不能超过€5,366.82（€178,894的3％）。

为了计算其确切金额，银行将保留接下来六个月（2017年10月至2018年3月）的利息总额。或520欧元+ 518欧元+ 516欧元+ 514欧元+ 513欧元+ 511欧元= 3092欧元。因此，您的提前赎回补偿IRA 费用额为3,092欧元。
但是，IRA是可以协商的：因此银行可以给你减免，甚至是免除。
贷款都是优先偿还银行利息，过5年之后才主要偿还贷款本金。所以，5年之内卖房是不划算的。

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