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[闲谈] 法国炒房是否划算?注意升值税

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发表于 6 天前 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 法国33找房平台 于 2020-1-16 12:31 编辑


​在法国通常情况下,法律对转售房地产没有时间限制,您可以随时出售自己购买的房产,即使您贷款还没有还清。中国人愿意买房子是一个共识,那么,在法国是否值得炒房呢?
今天我们要聊一聊法国法律中的升值税(Taxe de Plus-Value), 即卖房与买房时的房价差价所要交的政府税。

今天,就让33找房帮您分析一下,在法国买房是否值得炒房,如何才能最大可能地减少您的损失。

主要住所:不需要交升值税
假如您要出卖的是您的主要住所(Résidence Principale),  那么无论卖房的价格与您当时买房的价格相差多少,都不需要交增值税。
但是,假如您投资了一个非自住房,在购买不到5年时候想要出售,那么您需要考虑一个问题:回本了吗?

在您买房的时候,除了房价本身,还有许多其他费用,例如公证费(旧房为7%至8%,新房价格为2%至3% )、中介费(房价的3%至10%)、贷款申请费或贷款保险,除此以外还有地方税、物业费、维护费,以及贷款利息等等。如果这套房子是公寓房,有集体物业管理(Copropriété), 那你可能还需要支付共同所有权转让费,一般是160欧元到600欧元不等。

这也就是说,加上上诉的所有费用,您实际购买房产的支出是高于房价本身的。要想赚钱,房子地域的增值要超过了购买时的房价+这部分的费用。

假如您在这期间将房子租出去,可能需要花好几年的时间才能抵消这些费用。如果房子所在地区的房价下降,那回本的时间可能会延长;相反的,如果房价上升,那么回本的时间就会减少。

其他住所:注意升值税
一般来讲,您出售的第二住所(Résidence Secondaire)、租赁投资 (Investissement locatif) 或空置住房(Logement non occupant)等必须缴纳升值税。

假如你由于一些原因对买到用来投资房子不是很满意,比如邻居很吵、房间采光不好、工作变动等缘故,您想要重新将房子出售的话。您很有可能在回不了本的情况下还是想出售房子,那么您必须支付一些额外的费用。

当您把卖房事宜委托给专业人士时,卖房中介费也是一笔不少的费用。

同时,卖房必须要进行房屋评估,你还需要承担相关的诊断费用,包括能耗、石棉、铅、天然气和电等等。如果你的房子有住房贷款,那么你还需要支付贷款的释放费,以及相应的利息。

另外,法国的法律规定,当您不是自己主要住所(Résidence Principale)的拥有者,并且您出售的第一套非主要住房(Résidence Secondaire / Investissement locatif) 产生的升值用于购买您的主要住房的话,您就不需要交税。

但是这种无需缴税的情况还有限制:在过去4年里,你没有自己的房屋,必须通过出售该房产来获得主要居所。

转售时银行贷款没还完怎么办?
在购买几年的时间内出售房子,这个时候你的住房贷款可能还没偿还清,那么转售时产生的资金将用于偿还所欠的贷款剩余金。提前赎回补偿(Indemnités de remboursement anticipé - IRA 又叫Pénalités de Remboursement Anticipé (PRA)。

所以提前结束银行贷款需要支付IRA的费用,根据《消费者法》第L313-21条和第R312-2条的规定,IRA的费用不能超过剩余贷款的3%,同时不能超过6个月的应记利息。

例如:您在2017年3.5%利率借入了200,000欧元,而您希望在3年后的2020年9月(贷款利率为1.60%)卖房并赎回您的贷款。
在贷款回购时,您的未偿资本为178,894欧元。因此,您的IRA不能超过€5,366.82(€178,894的3%)。

为了计算其确切金额,银行将保留接下来六个月(2017年10月至2018年3月)的利息总额。或520欧元+ 518欧元+ 516欧元+ 514欧元+ 513欧元+ 511欧元= 3092欧元。因此,您的提前赎回补偿IRA 费用额为3,092欧元。

但是,IRA是可以协商的:因此银行可以给你减免,甚至是免除。
贷款都是优先偿还银行利息,过5年之后才主要偿还贷款本金。所以,5年之内卖房是不划算的。


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